Сдаёшь квартиру? Теперь за аренду без договора могут заблокировать счёт

Если ты сдаёшь квартиру “по-дружески”, “на карту” или “по устной договорённости” - готовься, что скоро об этом узнает не только твой арендатор, но и налоговая. С ноября 2025 года начинает работу федеральная система «Честный найм», которая автоматически выявляет арендодателей, не платящих налоги с аренды. Теперь ни “переводы от друга”, ни “договор в тетрадке” не спасут. Разбираем, как это будет работать, кого проверят первым и что грозит “теневым” арендодателям.

Что изменилось

📜 Основание - постановление Правительства РФ № 1719 от 10.10.2025 г. и обновлённая статья 83.1 Налогового кодекса РФ. С 1 ноября запускается система “Честный найм”, которая объединяет данные:

• Росреестра (о владельцах недвижимости);
• ФНС (о движении денег и переводах по СБП);
• банков (о регулярных поступлениях на карту);
• управляющих компаний (о тех, кто фактически проживает в квартире).

💡 Если данные не совпадают - система автоматически формирует уведомление о возможном неучтённом доходе.

🧾 Как это будет работать

1. ФНС получает данные из Росреестра и сверяет, сдаётся ли жильё официально.

2. Банки передают сведения о регулярных переводах на карту владельца (например, по 30 000 ₽ ежемесячно).

3. УК сообщает, кто реально живёт в квартире по счётчикам и показаниям приборов.

4. Если система видит, что в квартире живут люди, а налоги не платятся- автоматически формируется запрос арендодателю.

💼 Что грозит нарушителям

Если налоговая установит факт аренды без декларации, арендодателю грозит:

🔸 Штраф 20 % от суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ);

🔸 Пени за весь период аренды;

🔸 Блокировка банковского счёта до момента предоставления пояснений (ст. 76 НК РФ);

🔸 Возможная потеря налогового вычета при последующей продаже квартиры;

🔸При крупном доходе - риск уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ (“уклонение от уплаты налогов”).

💣 Даже если жильё сдавалось “по знакомству” и “наличкой”, любое совпадение данных - и ты в списке “рисковых”.

💬 Примеры из практики

📍 Москва, сентябрь 2025 г. Жительница сдавалa апартаменты “втихую” через Telegram-группу, получая по 40 000 ₽ в месяц. Банк передал сведения о регулярных поступлениях по СБП, ФНС направила запрос о декларировании дохода. После проверки начислили 18 000 ₽ налога и 4 000 ₽ штрафа.

📍 Екатеринбург, август 2025 г. Мужчина сдавал комнату студентам без договора. После жалобы соседей и проверки коммунальных платежей ФНС доначислила НДФЛ и пени.

🧠 Как сдавать квартиру законно

✅ 1. Заключи письменный договор Можно в простой письменной форме, без нотариуса. Главное - указать:

• срок аренды,
• сумму,
• данные сторон,
• порядок оплаты.

📎 Такой договор - основание для законного декларирования дохода.

✅ 2. Плати налог официально. Есть три способа:

1. Самозанятость (НПД) - налог 4 %.
2. Декларация 3-НДФЛ - налог 13 %.
3. Регистрация ИП - если сдаёшь несколько объектов.

💡 Самозанятость - самый выгодный и простой вариант.

✅ 3. Не принимай переводы “на карту” без основания

Если хочешь получать безналично - укажи это в договоре. В назначении платежа пишут: “Арендная плата за ноябрь по договору №…” - это защитит тебя от подозрений в “неучтённой прибыли”.

✅ 4. Проверь жильцов.

ФНС получает данные и от управляющих компаний. Если в квартире зарегистрированы или проживают люди, а договор аренды не зарегистрирован - это сигнал для проверки.

⚡️ Подводные камни

• Даже разовые переводы “на карту” могут вызвать интерес, если они повторяются.
• В 2026 году планируют внедрить автоматическое удержание налога из арендных платежей.
• Банк может приостановить операции по счёту, если поступления “выглядят как бизнес”.

💡 Лайфхаки от «Дерзкого юриста»

🔹 Зарегистрируйся как самозанятый - налог 4 % и никаких проверок.

🔹 В договоре укажи пункт: “Оплата только по безналичному расчёту”.

🔹 Не пиши в переводе “аренда”, если нет договора - лучше оформить документально.

🔹 Храни переписку с жильцами - пригодится при споре.

✅ Вывод

📌 Эпоха “серой аренды” закончилась. Теперь налоговая знает, кто живёт в квартире, сколько платит и на какую карту. Хочешь спокойно сдавать жильё - оформи всё по-честному. Иначе можно проснуться однажды с заблокированной картой и письмом счастья из ФНС.

❓Вопрос к читателям:

А вы считаете, государство должно контролировать аренду - или это вторжение в личные дела? Пишите в комментариях 👇

Подписывайтесь на «Дерзкого юриста» - здесь мы разбираем, как жить по закону, не превращаясь в налогоплательщика-невидимку.Если нужна индивидуальная юридическая помощь - пиши в чат-бот, помогу без лишней бюрократии.