Пошагово объясняю, почему сносят жилые дома, как проверить документы перед стройкой и что показало недавнее решение суда, где я защищал собственника.
20 лет практики в недвижимости и строительстве — делюсь опытом, который помогает избежать ошибок и сохранить дом.
🏗 Рассказываю о шести деталях, из-за которых владельцы теряют дом, землю и деньги.
⚖️ 1. Назначение земли (виды разрешенного использования земельных участков – ВРИ)
Если участок зарегистрирован как “Для сельхозработ”, “Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках” или “Ведение огородничества”,
строить капитальный дом нельзя — даже времянку с фундаментом.
Это частая причина отказа в регистрации и сноса постройки.
💡 Решение: до начала стройки проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) в выписке из ЕГРН.
⚖️ 2. Градостроительный план (ГПЗУ)
Рекомендую заказать ГПЗУ до покупки участка или хотя бы до начала строительства. Без ГПЗУ можно начать стройку, но нельзя полностью увидеть град регламент участка.
📌 ГПЗУ — это “паспорт” участка. Его нужно заказать в МФЦ или через mos.ru до проектирования.
⚖️ 3. Ошибки в проекте
Несоответствие площади, этажности или высоты — частая причина сноса.
Даже разница в 20 см по высоте может стать основанием для суда.
💡 Совет: проект должен соответствовать градостроительным требованиям и быть подписан инженером, имеющим допуск СРО.
⚖️ 4. Отсутствие уведомления о строительстве
Даже если строите ИЖС, уведомление в Москомархитектуру желательно.
Без него шансы, что дом признают не законным минимальны.
Подать уведомление можно онлайн через mos.ru или mosreg.ru — это бесплатно.
⚖️ 5. Нарушение отступов от границ участка
“Сдвинули дом ближе на метр” — и сосед уже может потребовать снос.
Минимальные отступы для жилого дома: 3 м от границ участка, 5 м от красной линии дороги, для хозпостройки: 1 м от границ участка.
⚖️ 6. Важный момент: ЗОУИТ — «зоны риска», которые многие игнорируют
Перед стройкой нужно проверить, не попадает ли участок в ЗОУИТ — зону с особыми условиями использования территории.
Это могут быть:
- санитарные зоны (водопроводы, линии ЛЭП, газопроводы),
- охранные зоны объектов культурного наследия,
- приаэродромные (особенно актуальна сейчас) и водоохранные зоны.
💬 Даже если дом уже построен, попадание в ЗОУИТ может означать:
- запрет на реконструкцию,
- отказ в регистрации,
- или в худшем случае — требование о сносе.
🗺 Проверить ЗОУИТ можно через Публичную кадастровую карту или геопортал Москвы.
Но важно уметь правильно читать слой: ошибка в интерпретации может дорого стоить.
⚖️ Судебная практика: как я защитил клиента от сноса строения
Недавно я участвовал в деле в Московском областном суде (апелляция по делу № 33-8571/2025).
Ко мне обратилась собственница участка, у которой соседи требовали снести часть дома и забор, ссылаясь на «захват земли».
📋 Что было в деле:
- Истцы заявили о “реестровой ошибке” и потребовали демонтаж строения.
- Первая инстанция частично поддержала их требования.
- В апелляции мы доказали, что фактические границы участка совпадают с кадастровыми,
а расхождения возникли из-за ошибок старого межевого плана и особенностей рельефа.
⚖️ Результат:
Московский областной суд отменил решение первой инстанции и отказал истцам в иске.
Дом и ограждение признаны законно расположенными.
Судебный пор еще не закрыт. дело ушло в кассацию. Ждем, чем закончится.
💡 Вывод: даже при сложных земельных конфликтах многое зависит от правильной экспертизы и грамотной юридической позиции.
Юрист, который умеет читать кадастровые планы и разбираться в землеустройстве, может спасти не только участок, но и дом.
💬 Итог
90 % рисков можно убрать ещё до начала стройки.
Юрист подключается не тогда, когда дом уже построен, а до покупки участка.
📍 В следующей статье я расскажу,
как самостоятельно сделать градостроительный анализ участка перед покупкой:
какие геопорталы использовать, как проверить ограничения и ЗОУИТ,
и на что обращать внимание, чтобы не купить «проблемную» землю.
✉️ Если вы планируете стройку или покупку участка,
напишите — посмотрю документы, проверю ВРИ и помогу оформить всё без риска:
👉 kirillvitkov.ru
👉 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov
строительство, недвижимость, юрист, Москва, земля, суды, ЗОУИТ, права собственников, ИЖС, частный дом