Старый фонд становится лакомым куском на рынке недвижимости в крупных городах. Эксперты в сфере флиппинга и хоумстейджа рассказали, чем интересны объекты, в которых проваливается пол и нужно менять перекрытия, и как получить высокий спрос на объекты недвижимости.
Флипперы переходят в премиальный сегмент
Сейчас флипперы (те, кто покупает квартиру по низкой цене, чтобы сделать там ремонт и перепродать ее дороже) столкнулись с двумя проблемами: падением покупательской способности и усилением конкуренции. Высокая ставка по ипотеке также повлияла на спрос — объекты в экономе покупают меньше, и все больше флипперов уходит в премиальный сегмент, рассказал эксперт по флиппингу и вице-президент клуба флипперов Роман Караваев на Международном жилищном конгрессе в Москве.
При этом стоимость качественного ремонта выросла до 100-150 тыс. рублей за кв.м, а в старом фонде еще больше. Игорь Казанин, флиппер и эксперт по выкупу недвижимости с торгов, отмечает, что реанимация таких квартир происходит не по велению души: «Мы не санитары леса, нам нужно на старом фонде зарабатывать деньги».
Специалисты выделили ряд тенденций во флиппинге в 2025 году:
- Ремонт стал более качественным. Это связано с увеличением конкуренции на рынке флиппинга и ожиданием покупателей.
- Флиппинг стал более осознанным. С ростом ставки по ипотеке с рынка ушли те, кто покупал не думая, не просчитывая заранее стоимость проекта.
- Появление бетонных инвесторов. На рынок выходят те, кто покупал квартиры по льготным ставкам на будущее. Сейчас у некоторых таких инвесторов нет денег платить ипотеку или они не хотят этого делать, поэтому занимаются ремонтом и продают объекты. С ними сложно конкурировать, так как цена покупки квартиры у них существенно ниже.
- Флипперы стали продумывать инвестиционные стратегии, когда под флиппинг берут чужие объекты за процент с продажи.
- Уход флипперов в премиум-сегмент, где можно заработать больше, вкладывая усилий столько же, что и в эконом- и комфорт-классе.
Виталий Потапов, флиппер бизнес- и премиум-класса, эксперт по привлечению инвестиций, отмечает, что люди, которые купили квартиры с целью инвестиций, но не просчитали риски, готовы на любые условия, лишь бы не платить грабительские ипотеки, не обанкротиться и не лишиться недвижимости. В таких ситуациях флиппер приходит на помощь, зарабатывая сам.
Средняя доходность флиппинга у инвестора в Москве в бизнес-классе составляет порядка 27% годовых. Если собственник сам вкладывает свои средства и силы в ремонт, не делегируя флипперу, то доходность достигает 35%.
Помимо выгодных объектов, флипперы находят и различные схемы. Например, покупка стройматериалов с отсрочкой платежа, индивидуальные условия рассрочки на полгода от застройщика с первоначальным взносом 15%. Таким образом остается только вложить около 1,5 млн рублей в ремонт, что выгоднее, чем отдавать 100% за недвижимость и материалы.
Где флиппинг выгоднее: новостройка или старый фонд?
Оценить, что выгоднее — новостройка или старый фонд — помогает анализ ситуации в конкретном городе и регионе. Например, по мнению Романа Караваева, в Ижевске никакой хороший ремонт не поможет продать старую квартиру, поскольку в городе они не ценятся. А вот в центре Москве ситуация совершенно другая. В отличие от новостройки, где есть четкое понимание, за сколько можно продать квартиру с ремонтом, так как конкурентов много, в старом же фонде столицы конкурентов нет вовсе либо один-два.
«Объекты сложные, можно буквально провалиться через перекрытия. Или в Питере нам приходилось вкладывать порядка 1 млн рублей только в демонтаж или установку распорки по периметру всей квартиры, чтобы не обрушился сосед снизу. Но цена продажи квартиры после флиппинга в Москве в центре уникальна», — рассказывает Виталий Потапов.
Виталий Потапов, флиппер бизнес- и премиум-класса:
— По сути никто не знает реальную цену квартиры в центре Москвы, такие объекты часто покупают люди из региона, им нужно где-то «припарковать» деньги или останавливаться, приезжая в столицу с семьей. Районы города они не знают, а вот в центр хотят все. Мы продаем их мечту в шаговой доступности от Красной площади, Патриков и других достопримечательностей, но по цене, которая многократно перекроет вложения на устранение недостатков такой квартиры.
Поэтому мнение о том, что покупатели предпочитают только новостройки ошибочно и с точки зрения спроса, и с точки зрения заработка на таких объектах. «Новостройки — это прекрасно: паркинг, чистота, консьерж, лапомойки и отсутствие мусоропровода. Но для флиппинга надо искать то, на чем можно заработать», — констатирует Виталий Потапов.
Хоумстейджинг без веточек и пледиков
Продавать вторичное жилье, включая даже старые «бабушкины» квартиры, можно быстро и выгодно, если грамотно подойти к процессу. Ольга Марьенко, руководитель агентства хоумстейджинга и маркетинга «Лайт», делится своим опытом, как ей удается находить покупателей за рекордно короткие сроки. По ее мнению, что ключевую роль играет правильная подготовка квартиры и объявления, а также понимание потребностей целевой аудитории, чего, к сожалению, не найти на сайтах-агрегаторах. В итоге товар с самым дорогим чеком продается очень «топорно».
Многие недооценивают потенциал старых квартир, считая, что их сложно продать из-за устаревшего дизайна. Продавцов отпугивает сама возможность работать со старым фондом. Однако, как показывает практика, успех зависит не от возраста дома, а от подхода к продаже.
Например, рассказывает эксперт, она продавала объект в доме, где было 6 аналогичных предложений, но несмотря на высокую конкуренцию, удалось реализовать квартиру за два показа, при этом получить на 800 тыс. рублей больше той суммы, которую ожидал собственник.
Первое, что нужно сделать — понять, кто будет покупать такую квартиру и какие у них ожидания. Современные покупатели — это совсем другое поколение, которое ценит стиль, комфорт и функциональность, поэтому устаревший интерьер может стать серьезным препятствием.
«И тем не менее я постоянно встречаю в объявлениях фразы о дизайнерском ремонте, но сделанном в 2000-х годах с «великолепными» многоярусными потолками, облаками, звездами. Но покупатель у нас другого поколения, его такой интерьер отпугивает», — сетует Ольга Марьенко.
Вторым шагом станет выделение объявления на фоне других предложений. Это касается фотографий подготовленной квартиры и описания, которое должно акцентировать внимание на преимуществах квартиры для определенной аудитории. Например, можно показать яркие детали на первых фото и уютные композиции крупным планом.
Но есть и другие лайфхаки, которыми поделилась хоумстейджер:
- Расхламить. Важно уговорить клиента выкинуть все и потратить 5 тыс. рублей на вывоз вещей в неизвестном направлении. За коврами, шторами, тюлями, столами порой не видно плюсов объекта.
- Создать эффект white box. Это позволяет увидеть пространство и его достоинства, плюс чистота и белый цвет создают приятный эффект.
- Показать потенциал. Важно продемонстрировать с помощью деталей и мебели, как будущие владельцы могут жить в квартире. Обозначаются габариты пространства, задается стилистика, и создается визуальный якорь — яркая деталь. Когда риелтор продает квартиру, как она есть, это все равно, что приглашать покупателя в гости к бабушке, хотя сама квартира может быть классной, в хорошем районе.
Ольга Марьенко привела пример: в одной из квартир, откуда было вывезено все, обнаружились хорошие стены и два балкона, которые не было видно за коврами и шторами. Для успешной продажи квартиры в объявлении показали потенциальным покупателям, как на одном из балконов можно обустроить классную лаунж-зону, а на втором — рабочий кабинет с ноутбуком, для рекламной кампании поставили там компьютер.
- Показать функциональность планировки в виде схемы с вариантами расстановки мебели. Где раньше был балкон с лыжами, сейчас лаунж-зона, где кладовка — гардеробная. Нужно делать акцент на преимуществах, например, хрущевка 30 кв.м. превращается в студию с большим балконом.
- Донести концепцию и ценность. Этот прием сложнее, и к нему можно прибегнуть, если не работают предыдущие или есть хорошая основа. Например, была квартира в сталинке с большой террасой и пианино, которое мы оставили, чтобы создать нужную атмосферу.
«Как правило, настоящего хоумстейджа я применяю совсем чуть-чуть. Ничего не переклеиваю, не перекрашиваю, привношу детали и убираю все лишнее. А также думаю о том, кто приедет смотреть эту квартиру, чтобы ценность была выше стоимости объекта», — рассказывает Ольга Марьенко. Так доносят до человека любого поколения, почему эта квартира может продаваться по максимальной цене.