Рефинансирование в 2025 году имеет смысл, если выгода очевидна: ставка снижается хотя бы на 1,0-1,5 п.п., до конца кредита остается 5-7 лет и больше, а остаток долга превышает 2-3 млн руб.
Однако рынок в конце 2025 года неоднородный. Ключевая ставка снизилась, но макролимиты ЦБ для банков остались жесткими. По льготным программам объявлены серьезные ограничения, вступающие в силу с 1 февраля 2026 года.
Что изменилось для заемщика в 2025
Рынок ипотеки перестраивается. Это напрямую влияет на ставку, доступность и скорость одобрения вашего рефинансирования.
- Ключевая ставка.
На 30 октября 2025 года ключевая ставка Банка России — 17%. Хотя ЦБ сохраняет осторожность, ссылаясь на инфляционные риски, рынок ожидает дальнейшего смягчения при стабилизации цен.
- Макропруденциальные лимиты (ПДН и LTV).
С 1 июля 2025 года действуют квоты ЦБ. Банкам ограничили долю рискованных выдач. Если у заемщика высокая долговая нагрузка (ПДН, отношение платежей к доходу, 60-80%) или низкий первоначальный взнос (LTV), получить одобрение сложнее.
Это напрямую касается рефинансирования: новый банк будет оценивать ваш текущий ПДН по сегодняшним, а не по старым правилам.
- Льготные программы.
Главное изменение: с 1 февраля 2026 года вводится правило одна льготная ипотека на семью. Супруги также в обязательном порядке должны выступать созаемщиками. Это усложнит многие схемы.
На конец 2025 года Семейная, Дальневосточная и ИТ-программы рефинансирования еще работают, но с нюансами. Выгоду определяют три фактора: разница в ставке, остаток срока и сумма долга. Считать нужно на калькуляторе, а не на глаз.
Сколько стоит рефинансирование в 2025
Рефинансирование не бесплатно. Считайте все разовые расходы, чтобы понять реальную выгоду.
Смета расходов:
Оценка квартиры: 3000-6000 руб.
Ипотечное страхование: страхование имущества (обязательно, ~0,1% от суммы) и страхование жизни (часто 0,35-1,0% в год, влияет на ставку).
Выписки ЕГРН: 600-1800 руб.
Некоторые банки устанавливают повышенную ставку (на 1-2 п.п.) на период, пока регистрируется новый залог (от нескольких дней до нескольких недель). Уточняйте этот пункт.
Нотариус и пошлины: Обычно не требуются, но обязательны при залоге долей или в нестандартных сделках.
Точка безубыточности
Как посчитать, когда расходы окупятся:
Формула: (Все разовые расходы) / (Месячная экономия) = Срок окупаемости (в мес.)
Пример: Вы потратили на сделку 30 000 руб. Ежемесячная экономия — 7 000 руб.
Расчет: 30 000 / 7 000 = ~4,3 месяца.
Если срок окупаемости превышает 12-15 месяцев, выгода становится рискованной.
При досрочном погашении старого кредита вы вправе вернуть неиспользованную часть премии по договорам страхования (особенно жизни). Для этого нужно написать письменное заявление в вашу старую страховую компанию.
Требования банков к заемщику в 2025
Скоринг (оценка заемщика) стал жестче. Банк смотрит на ваши сегодняшние показатели.
- ПДН / Долговая нагрузка.
Банки ограничены лимитами ЦБ. Если ваша долговая нагрузка (ПДН) близка к 60-80% от дохода, в рефинансировании, скорее всего, откажут. Хорошая стратегия — до подачи заявки закрыть кредитные карты и мелкие потребительские кредиты, чтобы снизить ПДН.
- Кредитная история.
Банк смотрит не только на справку о зарплате. Анализируется вся кредитная история, регулярность платежей, просрочки, а также обороты по вашим счетам.
- Самозанятые и ИП.
Подтверждение дохода — ключевой момент. Для самозанятых нужна выписка, для ИП — 3-НДФЛ или УСН, выписки со счета, подтверждение длительности деятельности.
- Базовый набор документов.
Паспорта (ваш и созаемщиков), СНИЛС, подтверждение дохода, действующий кредитный договор, справка об остатке задолженности из старого банка, оценка и выписки ЕГРН на объект.
Рефинансирование льготной ипотеки
Переходить с льготной ставки 6% на рыночную 20% почти всегда бессмысленно. Но есть важный сценарий.
Это самая гибкая программа. Она позволяет рефинансировать даже старую рыночную ипотеку, если у вас в семье есть ребенок до 6 лет или ребенок-инвалид (и тип жилья соответствует условиям). Лимиты для рефинансирования — 6 млн руб. для регионов и 12 млн для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО.
Главный риск: успеть до 1 февраля 2026. С этой даты вступают в силу ограничения: одна льготная ипотека на семью и обязательное созаемщество супругов. Если вы планировали использовать семейную ипотеку для рефинансирования, стоит поторопиться, пока действуют старые, более мягкие правила.
Пошаговый процесс рефинансирования
Вот что нужно сделать:
- Расчет выгоды. Используйте онлайн-калькуляторы банков (Домклик, ВТБ, Banki.ru). Честно подсчитайте свою окупаемость с учетом всех расходов.
- Одобрение. Подайте заявки в 2-3 банка. Сравнивайте не рекламную ставку, а Полную Стоимость Кредита (ПСК) и условия по страховкам.
- Оценка и страховка. Закажите оценку у аккредитованной банком компании. Сравните тарифы у нескольких страховщиков.
- Закрытие старого кредита. Новый банк переводит деньги старому банку. Вы гасите ипотеку. Обязательно возьмите в старом банке справку об отсутствии задолженности.
- Снятие обременения. Подайте заявление на возврат части старой страховки. Проконтролируйте, что в ЕГРН старое обременение снято и наложено новое (в пользу нового банка).
Частые ошибки при рефинансировании:
- Смотреть на рекламу, а не на ПСК. Рекламная ставка — приманка. Реальная цена кредита — Полная Стоимость Кредита (ПСК). Она указана в договоре и учитывает все страховки и комиссии.
- Удлинять срок ради низкого платежа. Ежемесячный платеж станет комфортнее, но итоговая переплата за кредит вырастет. Если главная цель — сэкономить, сохраняйте старый платеж, но сокращайте срок.
- Недооценивать свой ПДН. Банки не одобрят рефинансирование, если у вас высокая долговая нагрузка. Закройте кредитки до подачи заявки.
- Терять деньги на страховках. Не берите первый попавшийся полис. Сравните 2-3 аккредитованные компании. И не забудьте о праве вернуть часть премии по старому полису.
После погашения старого кредита, возьмите справку об отсутствии долга и проконтролируйте снятие обременения в ЕГРН. Это ваша юридическая безопасность.
Резюмируем
Рефинансирование в 2025 году имеет смысл, если:
- Разница в ставках (вашей и новой) — 1,0-1,5 п.п. или выше.
- До конца кредита больше 5-7 лет.
- Остаток долга — от 2-3 млн руб.
- Окупаемость всех расходов (оценка, страховки) — меньше 12 месяцев.
Если вы претендуете на Семейную ипотеку — действуйте, помня об изменениях с 1 февраля 2026 года.
Материал написан редакцией Traffic Cardinal — это медиа о маркетинге, арбитраже трафика и заработке в Интернете. Подписывайтесь на наш Телеграм, чтобы быть в курсе актуальных новостей манимейкинга!