Airbnb в конце октября 2025 года перешла на модель host-only fee: сервисный сбор теперь 15,5% и он полностью удерживается с хоста. Для гостей показывается итоговая цена без отдельной «комиссии Airbnb». Что изменится на практике — и как хостам сохранить доход?
Коротко по фактам
- Было: ~3% с хоста + 14–16% с гостя (split-fee).
- Стало: 15,5% только с хоста. Гость видит финальную цену без допсбора.
- Эффект для дохода: если не менять тариф, чистые выплаты хоста в среднем сократятся на ~13% (оценка Rental Scale-Up).
- Налоги: в США большинство налогов считаются с прибыли, а комиссия — это расход, поэтому налоговая нагрузка на прибыль не меняется.
- Исключения: в некоторых штатах/городах есть сборы с валовой выручки (gross receipts). Там возможен незначительный рост отчислений (доли процента).
Почему гостю почти всё равно, а хосту — нет
Раньше часть денег гость платил напрямую Airbnb как отдельную «комиссию сервиса». Теперь эта сумма встроена в цену жилья. В результате:
- Для гостя итоговый чек меняется несущественно (во многих локациях он близок к прежнему): структура платежа стала прозрачнее (all-in price).
- Для хоста маржа падает, если не поднять цену: вся комиссия теперь вычитается из его выплаты.
Как скорректировать цену, чтобы не потерять доход
По оценкам отраслевых аналитиков, чтобы «вернуть» прежнюю маржу при комиссии 15,5%:
- Базовый тариф стоит увеличить примерно на 18,34% (с ~3,06% ранее).
- Фиксированные допсборы (уборка, питомцы, допгости) — умножить на коэффициент 1,1834.
- В PMS/канальном менеджере обновить правила наценок и минимальные цены.
- Продолжать учитывать комиссию Airbnb как операционный расход в учёте и декларациях.
С такой калибровкой гостевая цена вырастет примерно на 14,8%, но будет сопоставима с прежним «цена + сервисный сбор». Разница для гостя — минимальна, а доход хоста — сохраняется.
Налоги: что важно знать хостам
- Федеральные/штатные налоги на прибыль: считаются после расходов. Комиссия Airbnb — это расход, значит база не увеличивается.
- Gross receipts / commercial activity taxes: действуют в ряде юрисдикций (например, Невада, Огайо, Вашингтон, Делавэр, Орегон, а также некоторые города: Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Филадельфия). Здесь возможна незначительная прибавка из-за того, что в отчётах Airbnb отражается полная сумма бронирования.
- Налог на проживание (occupancy/lodging): Airbnb как и прежде взимает и перечисляет его за хостов. Он рассчитывается с суммы, которую платит гость, и не является доходом хоста.
Как изменится рынок
- США и Латинская Америка почувствуют эффект сильнее: здесь split-fee был распространён.
- Европа уже давно живёт с host-only fee (как у Booking.com и Vrbo), поэтому изменения минимальны.
- Прозрачное ценообразование («одна финальная цена») может улучшить конверсию и снизить брошенные корзины.
- Часть хостов с низкой маржинальностью может выйти с рынка, остальные — поднимут цены и усилят динамическое прайсование.
Что делать хосту прямо сейчас
- Пересчитать юнит-экономику: новый payout, расходы, целевая маржа.
- Обновить прайс-правила в PMS/OTA: наценка ~18,34% к базовым ставкам, корректировка допсборов.
- Пересмотреть минималки на высокие даты и будни: не допускать «ухода в минус» после комиссии.
- Выделить комиссию в учёте: учитывать как операционный расход.
- Сравнить площадки: Booking/Vrbo, прямые бронирования, акции/купоны для выравнивания конверсии.
- Коммуникация с гостями: акцент на прозрачности — «никаких скрытых сборов».
Вывод
Airbnb унифицировала модель с конкурентами — теперь комиссию платит только хост. Для сохранения доходности нужна оперативная перекалибровка тарифов и аккуратный налоговый учёт. Для гостей изменений почти не заметно: итоговая цена остаётся сопоставимой, а выбор — проще.
Источники и методология (для читателя)
- Rental Scale-Up — разбор перехода на host-only fee и оценка влияния на доходность.
- Beyond Pricing — рекомендации по калибровке цен и динамическому прайсованию под новую комиссию.
- Налоговые справочники штатов/городов США — особенности gross receipts / CAT и местных сборов на размещение.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Скандал в Airbnb: иск с фальшивыми ИИ-фото
Испания требует от Airbnb удалить 65 тысяч объявлений
Аренда через Airbnb в Подгорице: умеренная доходность и сезонные колебания