Самый громкий и масштабный проект на рынке недвижимости Алтайского края, не имеющий аналогов в России, стартовал в Барнауле в конце лета. Госкорпорация ДОМ.РФ выставила на аукцион сотни гектаров земли под комплексное развитие территорий (КРТ) в районе аэропорта. Это событие привело в тонус всю строительную отрасль региона и местную власть, поставив перед ними беспрецедентные задачи. Несмотря на архисложность проекта, с ним связывают стратегические надежды на развитие города и бизнеса.
Текст: Юлия АБРАМКИНА; фото: Алина Богомолова
Масштаб, меняющий город
Цифры проекта впечатляют и одновременно пугают. На землях ДОМ.РФ, по оценкам краевого минстроя, можно построить 2,4 млн кв. метров жилья. Это — целый город-спутник, где смогут поселиться около 80 тысяч человек. Если отталкиваться от условия аукционов, которые отводят на строительные работы около 15 лет, уже в 2040 году краевая столица должна прирасти настоящим городом-спутником.
«Это вызов для всей инфраструктуры Барнаула: транспортной, инженерной, социальной», — констатировал министр строительства Алтайского края Иван Гилев.
Как напомнил министр, эти 800 га (из которых около 400 га отведено под жилье, а еще 400 — под предприятия) — это последний крупный блок земли под квартальную застройку в границах Барнаула. Дальше — только правый берег Оби, что делает нынешний проект стратегически важным заделом на будущее.
По словам председателя правления Союза строителей Алтайского края Александра Мишустина, «прецедента выставления на аукцион такого количества земли одномоментно от ДОМ.РФ в России еще нет», и Барнаул становится полигоном для отработки модели.
В том числе строительства по условиям КРТ в регионах с невысокой рентабельностью строительства. То есть в условиях ограниченных ресурсов со стороны бизнеса, которому предлагается строить социальные объекты – школы, детсады и т.д.
Стратегическая необходимость
Участие в проекте для местных девелоперов — это не только коммерческий расчет, но и вопрос стратегической необходимости. Наличие земельного банка под будущее строительство критически важно для развития любой строительной компании.
Именно поэтому первые аукционы ДОМ.РФ состоялись. Участки достались местным застройщикам. Они не просто забрали землю с торгов, а в ходе конкурентной борьбы существенно повысили первоначальную стоимость контрактов в 1-8 млн рублей в зависимости от участка.
· 86,7 га за 100 млн рублей достались ГК «Союз» Владимира Отмашкина.
· 41,3 га за 104,1 млн рублей достались ГК "Жилищная инициатива" Юрия Гатилова.
· 42,4 га за 56,6 млн рублей достались ГК "Алгоритм" Александра Тайчера.
Аукционы продолжатся до 24 октября 2025 года. Практика показывает, если какой-то лот не найдет покупателя, его выставят на аукцион повторно. Так организована работа с участками под коттеджные поселки ДОМ.РФ в с. Власиха в Барнауле.
За этой конкурентной борьбой местных девелоперов этим стоит и другая, не менее важная задача — не пустить на местный рынок иногородних девелоперов. Есть риск, что они могут быть не настроены работать в долгосрочных интересах города.
Иван Гилев прямо выразил эту надежду: «Я очень надеюсь, что эти участки заберут наши алтайские строители и, объединившись, превратят проект в комплексное развитие». Эта консолидация видится единственным способом противостоять вызовам, которые пока не имеют готовых решений.
Пока Барнаулом заинтересовались несколько застройщиков из Краснодарского края, которые никак не обозначили свои намерения. Они не настроены на торги с существенным повышением первоначальной цены.
Системные риски и «недогород»
Основная проблема, вокруг которой сконцентрированы дискуссии участников будущих мега-строек, — инфраструктура. Строители открыто говорят, что при негативном сценарии Барнаул может получить «недогород» площадью более порядка 400 га и убытки девелоперов.
Ключевые риски
Социальная инфраструктура. Это самый больной вопрос. Согласно условиям аукциона, застройщик обязан обеспечить параллельный ввод жилья и социальных объектов. Но кто и как будет строить и содержать, к примеру, школу на 1000 учеников стоимостью 2 млрд рублей, если в первом сданном доме будет проживать всего 50 детей? Источники финансирования «социалки» не определены, а механизм взаимодействия между застройщиком, городом и краем не проработан.
Между тем, по подсчетам участников рынка, строительство социальной и транспортной инфраструктуры «ляжет» минимум в 25 тыс. рублей за «квадрат». И это существенно. Цена земли ДОМ.РФ, даже с учетом существенного повышения ставки в ходе торгов, занимает всего около 200 рублей на «квадрат».
Координация и отсутствие техзадания. Как отметил руководитель компании «Алгоритм» Андрей Суртаев, при освоении таких массивов необходимы не только школы, но и объекты, которые традиционно не входят в зону ответственности девелопера: пункты полиции, пожарные части, военкоматы.
«Если на всей территории будут работать разные застройщики, кто будет отрезать от себя землю под полицейский участок и еще сети туда тянуть?» - задается он вопросом.
Инженерная и транспортная инфраструктура. Обеспечение коммунальными ресурсами и дорогами — прямая задача строителей, но ее стоимость существенная. Речь идет о 8 тыс. рублей на кв. метр. При этом, как признал министр Гилев, никаких отдельных денег или программ для развития транспортного каркаса новой территории пока нет.
«Техническая возможность для строительства новых объектов электроэнергетики есть. Все упирается в финансирование. За последние десять лет мы построили четыре подстанции, три из них – за деньги краевого бюджета», – сказал Михаил Ковальчук, заместитель директора филиала «Алтайэнерго» по реализации и развитию услуг.
Для обеспечения земель водой и канализацией понадобится реконструкция очистных сооружений, сетей, строительство насосных станций, добавил главный инженер «Росводоканала Барнаул» Евгений Чайкин. И, наконец, генеральный директор «СГК-Алтай» Игорь Лузанов отметил, что ТЭЦ-3 легко закроет потребности новых кварталов. Но строительство сетей обойдется примерно 3 млрд рублей.
Но, подчеркнули ресурсовики, дело в не только в деньгах, но и в консолидации усилий девелоперов, даже если они конкурируют между собой. А также власти, которой отводится роль главного дирижера строительства.
Побегут в одной упряжке
Руководитель городского комитета по строительству Роман Тасюк признает, что мэрия «связана» условиями договора, который девелопер подпишет с ДОМ.РФ, и им придется «вместе думать».
Отсутствие отработанного механизма КРТ на таких территориях и отказ ДОМ.РФ от публичных обсуждений в разгар торгов усугубляет неопределенность. Яркий пример — застройка в пос. Власиха на зелях ДОМ.РФ. Там два девелопера уже платят штрафы за неисполнение обязательств, в которых они объективно «не виноваты».
Несмотря на это, участники процесса надеются на лучшее. Министр Гилев надеется на консолидацию и общие усилия. А руководитель «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов выражает уверенность, что власти будут вынуждены «бежать» со строителями в одной упряжке.
«Через год и тем более два мы будем жить «в другой стране». Все эти препоны, которые «лепят» в стройке, отойдут на второй план», - прогнозирует он.
В свою очередь Владимир Отмашкин комментировал СМИ: "Вы говорите про социалку. А она нужна? Это непростой вопрос. Вчера у нас в школе №31 было семь первых классов, а сегодня – три. Режет по ушам? Люди, которые занимаются делами, должны предвидеть развитие ситуации и нести ответственность за решения".
Другой ракурс задач
Пока строители и чиновники ломают голову над инфраструктурой, риелторы смотрят на проект через призму потребительского спроса. Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина считает, что успех проекта зависит не от квадратных метров и их себестоимости: «В конечном итоге, давайте будем честны, все эти затраты лягут на плечи покупателей жилья».
Важно уже сейчас думать о создании «магнитов» — социальных и деловых объектов, которые сделают жизнь в новом районе привлекательной.
«Если будут туда заложены магниты - то, что сподвигнет людей там жить, - это, наверное, будет очень хорошо востребовано», - подчеркнула Ракина, приведя в пример школу Сколково, которая стала драйвером развития целого района в Новой Москве.
По ее прогнозу, изначально новая территория будет интересна в основном жителям соседних районов и тем, чья работа связана с этой частью города. «А вот ждать потока из других регионов не приходится, как, например, в Новосибирске, который притягивает людей не только из своей области», — резюмирует Марина Ракина.
Именно в этом заключен главный парадокс барнаульского эксперимента: он должен создать среду, которой пока нет, и привлечь людей, которые еще не знают, захотят ли они там жить. От того, удастся ли власти и бизнесу решить эту уравнение, зависит, станет ли крупнейший земельный аукцион трамплином для развития или тяжелым бременем для всего города.