КЕЙС: 27 миллионов на весах. Сравниваем Премиум против Бизнес+
Когда на кону 27 миллионов давнего инвестора, выбор проекта перестает быть рутиной. Для меня лично это становится персональной ответственностью. Сейчас на моих весах лежат два актива, и этот кейс — идеальный срез сегодняшнего рынка.
Сценарий простой, но показательный: у инвестора семья. А значит — семейная ипотека под 6%. Отказываться от такой ставки — финансовое кощунство.
Бюджет — ₽27 млн: 15 своих, 12 кредитное плечо.
Перед нами встало два выбора:
📍 «Серебряный бор» от St Michael — премиум, курортная зона, река, статус. Евро-двушка на 46 м² с тремя окнами. Солидно, консервативно, всё по учебнику.
📍 Сокольники — проект класса бизнес+. За те же деньги — евро-трёшка на 60 м² с пятью окнами. Район, который сам себе бренд.
Математика беспристрастна, аренда в Сокольниках принесет ощутимо больше. На выходе — выше доходность и капитализация. Экономика тоже встала на сторону Сокольников.
Но есть дьявол, и зовут его тайминг.
Если застройщик не выйдет на регистрацию ДДУ в декабре, инвестор не успеет воспользоваться семейной ипотекой. И тогда все преимущество превращается в бумажную выгоду. Это риск на один месяц, но весит он как весь проект.
Давайте копнем глубже. Любой район Москвы — это компромисс.
«Серебряный бор» соседствует с Курчатовским институтом. Промышленности хоть и нет, но тень советского научного гиганта остается. Сокольники являются динамичным центром, где плотность и ритм неизбежно накладывают отпечаток.
Какой итог мы можем подвести?
1️⃣ Серебряный бор — синоним слова надежность и статус. Меньше метров, но предсказуемость и спокойствие.
2️⃣ Сокольники — риск, просчитанный на эффективность. Больше окон, больше арендаторов, выше доход. Выбор стратегов, в том числе и меня.
Основное решение остается за клиентом. Я никогда не уговариваю и не продаю «сладкий» вариант — моя задача выложить на стол все карты, включая крапленые. Показать и цифры, и риски, и нюансы, которые не видны снаружи. Именно от этого складывается доверие инвесторов ко мне.
А ценнее репутации — у меня ничего быть не может.
Большие деньги любят структуру, цифры и холодную голову. 🤝