Сегмент складской недвижимости Light Industrial переживает бум, прежде всего в строительстве. В сегмент приходят даже непрофильные инвесторы. Рассказываем, в чем причины такого роста, не грозит ли рынку перегрев и чего ждать дальше.
Рекордная стройка в цифрах
Строительство Light Industrial в Москве и области растет беспрецедентно. Только за январь-август 2025 года было введено 280 тыс. кв. м таких площадей — это на 12% больше, чем в прошлом году, и стало историческим максимумом. Но это совсем не предельные темпы: на этапе строительства находится еще 1,3 млн кв. м (со сроками ввода в 2025-2026 гг.), а в планах у девелоперов — около 3 млн кв. м. В сегмент активно приходят новые игроки, в том числе крупные застройщики жилья, которые диверсифицируют свои портфели.
Спрос решает все: избытка не будет?
Может показаться, что такой объем нового строительства приведет к профициту. Однако спрос остается высоким. Из 280 тыс. «квадратов», построенных в 2025 году, 63% были проданы, а еще 13% нашли своих арендаторов. Всё благодаря главному преимуществу формата LI — гибкости. Такие склады можно реализовывать небольшими блоками, что идеально подходит для конечных пользователей из сферы производства (52% всех запросов) и оптово-розничной торговли (21%).
Причем спрос на LI довольно платежеспособный: 85% запросов приходится именно на покупку, а не на аренду. Инвесторы тоже чувствуют потенциал в сегменте: за 8 месяцев 2025 года доля запросов от них выросла вдвое — с 10% до 20% и составила 334 тыс. кв. м, то есть больше, чем было построено складов LI за тот же период.
Что с ценами и вакантностью?
На фоне ввода новых объектов вакантность в классе А ожидаемо выросла с 13,6% до 20,1%, но это нормально для рынка на стадии активного пополнения новым предложением. В то же время в имеющихся объектах класса В свободных площадей почти нет — всего 2,6%.
Цены и ставки аренды в 2025 году стабилизировались после бурного роста. В первом случае рост составил 4% (до 123 тыс. руб./кв. м), а во втором — снижение на 4% (до 14,2 тыс. руб./кв. м/год). Прогнозируем, что до конца года средняя ставка аренды закрепится на уровне 14 тыс. руб./кв. м/год, а цена — 125 тыс. руб./кв. м.
Вывод и перспективы
Сегмент Light Industrial продолжит расти количественно. Многих инвесторов сдерживает дорогое проектное финансирование. Если же ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться в 2026 году, это дополнительно активизирует бизнес и подстегнет спрос на гибкие производственно-складские помещения.
Больше данных о структуре спроса, ключевых девелоперах и наш детальный прогноз читайте в полной версии отчета IBC Real Estate.
Также читайте нас в Telegram.