Раньше я рассказывала, почему рынок изменился и куда смотреть. Сегодня покажу, как это работает. Покупали квартиру весной этого года.
Объект: Однокомнатная квартира в СПб.
Класс: комфорт+
Локация: 400 метров от метро, 1 станция до центра.
Стадия: Старт продаж (апрель 2024).
Отделка: Чистовая от застройщика.
Срок сдачи: 2028 год.
Почему мы купили именно здесь? Это тот самый «точечный вариант»:
Локация-мечта: пешая доступность к метро и центр в 5 минутах.
Застройщик-тяжеловес: один из лучших на рынке, что гарантирует качество и ликвидность.
Старт продаж: вход по минимальной цене.
Финансовая кухня: как мы вошли в сделку
Первоначальная цена: 9 700 000 руб.
Мы взяли рассрочку от застройщика с удорожанием 5% на 4 года.
Итоговая цена: 10 185 000 руб.
Переплата за рассрочку: 485 000 руб.
«Ирина, я не хочу столько переплачивать!» - скажете вы. А теперь давайте считать.
Эта переплата - на 4 года! По ипотеке под 18% такая сумма набежала бы всего за несколько месяцев. Вывод: любые удорожания нужно не бояться, а просчитывать и сравнивать с альтернативами.
Схема входа:
Первоначальный взнос: 2 000 000 руб.
Оставшиеся на момент сделки средства клиент разместил на вкладе (да, не все в недвижимость, подходим разумно) - они продолжают работать.
А что по доходности? Цифры говорят сами за себя.
Текущий рост: На старте мы купили за 10 млн. Сегодня минимальная цена такой же квартиры от застройщика - от 13.5 млн руб. Рост 3,5 млн руб. за несколько месяцев - это не прогноз, а уже свершившийся факт.
План на продажу: Мы планируем продать квартиру до сдачи дома, через 35 месяцев от покупки. К тому времени, по нашим скромным оценкам, без чудесных чудес, ее рыночная стоимость составит около 15 млн руб. (дом на котловане, пока построят под крышу + смотрим на готовые аналоги в локации).
Расчет прибыли:
К моменту продажи клиент за 3 года заплатит (взносы по рассрочке) 6.11 млн руб. из своих средств. Если не запланируем более раннюю или наоборот позднюю продажу.
После продажи за ~15 млн, уплаты налога и всех издержек, считая скидки при продаже, чистая прибыль составит около 4 млн руб.
Доходность за срок инвестиции: ~60% от вложенных собственных средств.
Альтернативный сценарий - аренда:
Если клиент передумает продавать, после сдачи дома квартира будет стабильно приносить ~65-70 (на 2025г) тыс. руб./мес. пассивного дохода.
P.S. Обратите внимание: основной рост стоимости (+3,5 млн) мы уже зафиксировали в первые месяцы. Это и есть главная сила входа на старте продаж. На вебинаре в ноябре мы покажем, в каких именно объектах эта сила работает прямо сейчас.