Еженедельно по понедельникам на вопросы, которые касаются регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, отвечают специалисты Управления Росреестра по Республике Башкортостан.
При совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом возникает немало вопросов связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей собственности. В сегодняшней передаче хотелось бы осветить некоторые из них.
Разобраться в нюансах регистрации прав на общее имущество нам поможет заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Гумерова Гульназ Хабиряновна.
Начнем с первого вопроса. Что представляет собой общее имущество на недвижимость? Кому оно обычно принадлежит?
Общая собственность возникает когда недвижимое имущество принадлежит двум или нескольким лицам. Существуют два вида общей собственности:Это долевая собственность (когда доля каждого собственника определена);
И совместная собственность (то есть без определения долей собственников).
Предлагаю рассказать о каждом из этих видов общей собственности подробнее. Начнем с долевой, в чем ее разница от совместной?
Основная разница заключается в порядке владения пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом.При общей долевой собственности каждому собственнику принадлежит четко определенная доля. Распоряжаются каждый своей долей по своему усмотрению, то есть могут продать, подарить, завещать или заложить. Согласие других сособственников на распоряжение этой недвижимостью не потребуется. Только в случае продажи долей есть особенности. При продаже своей доли постороннему лицу необходимо надлежащим образом уведомить других собственников о своих намерениях и предложить им купить вашу долю.Что же касается общей совместной собственности, то она возникает исключительно в случаях, установленных федеральным законом. Общая совместная собственность возникает у супругов и в отношении имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее его членам. При общей совместной собственности доли собственников не определены. Для распоряжения недвижимостью потребуется согласие всех участников совместной собственности, вне зависимости на чье имя оформлено право.
Как распределяются такие доли?
По закону доли участников считаются равными. Но по соглашению всех участников, либо по решению суда доли собственников могут быть изменены.
Хорошо, когда между сособственниками достигнуто согласие, и они могут договориться, но как быть в случае, если один сосед сделал пристрой к дому, по факту, увеличив собственную долю своими силами?
Как и говорила, с помощью составления соглашения о перераспределении долей могут быть установлены и другие доли, в зависимости от вклада каждого из сособственников. Например, один из сособственников индивидуального жилого дома своими силами и за свой счет возвел пристрой к этому дому в результате чего площадь жилого дома увеличилась, а доли остались прежними. В данном случае соглашение о перераспределении долей просто необходимо. Если же участники не пришли к согласию по рахмеру долей, то придется обратиться в суд.
Расскажите подробнее про преимущественное право покупки: каким образом провести эту процедуру?
При продаже своей доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о своем намерении с указанием цены и на каких условиях он ее продает.Если они не приобретут его долю в течение месяца со дня их извещения или же представят письменный отказ от покупки его доли, то продавец может продать свою долю любому лицу.Также отмечу, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют когда все участники долевой собственности продают свои доли постороннему лицу по одной сделке.
А что делать, если право преимущественной покупки не соблюдено?
Продажа доли с нарушением преимущественного права покупки может быть оспорена в судебном порядке. Любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Теперь мы подойдем ко второй части нашей беседы – общей совместной собственности. Каков порядок распоряжения совместной собственностью супругов?
Как мы уже говорили, при общей совместной собственности доли в праве на имущество не установлены. После того как супруги заключили брак начинает действовать законный режим имущества супругов. Это означает, что все приобретенные супругами во время брака имущество является их совместной собственностью (исключение составляет имущество, полученное одним из супругов в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке). Общим совместным имуществом участники владеют, пользуются и распоряжаются по обоюдному согласию.
Требуется ли согласие второго супруга на распоряжение имуществом?
Когда один из супругов совершает сделку по распоряжению имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Если один из супругов хочет заключить сделку по распоряжению недвижимостью (то есть продать эту недвижимость, подарить, обменять или заложить), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия может сделать сделку оспоримой, и суд может признать ее недействительной. При регистрации перехода прав на недвижимость в Росреестре, предоставление такого согласия необязательно и и отсутствие этого документа не будет являться основанием для приостановления регистрационных действий. Но при этом в Едином государственном реестре недвижимости будет сделана отметка об отсутствии такого согласия.
Необходимо ли официально быть в браке, чтобы распоряжаться совместным имуществом?
Безусловно. Обязательным условием возникновения права общей совместной собственности супругов является зарегистрированный брак. Лица, проживающие совместно без регистрации брака, правом общей совместной собственности на приобретенное за это время имущество не обладают.
А если одним супругом в период брака оплачивалась ипотечная квартира, а вторым, например, неработающим супругом, средства не вносились – это тоже считается совместной собственностью?
Любое имущество, нажитое супругами во время брака, предполагается их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим данного имущества. При этом не имеет значения то обстоятельство, на имя кого из супругов приобреталось имущество или кем из супругов были внесены средства на приобретение имущества.
А что может дать брачный договор? Он заключается раз и навсегда?
Законный режим имущества супругов может быть изменен брачным договором. Супруги имеют право установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, либо на отдельные виды имущества. Брачный договор может быть заключен в отношении как имеющегося, так и будущего имущества супругов. Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор.
Слушать аудио выпуск
--------------------------
Поделитесь Вашим мнением о событиях, происходящих в Уфе и Башкирии! Присоединяйтесь к нашему каналу Башкортостан 24 в Дзене!
Мы предлагаем Вам актуальные новостные сюжеты, а также свежие выпуски передач производимые холдингом ГТРК «Башкортостан».