Ещё пару лет назад сюда ехали со всей страны, чтобы купить «квартиру у моря».
Но в 2025 году ситуация изменилась — рынок перегрелся, ипотека просела, а покупатели стали считать каждую копейку.
Что происходит с рынком
Краснодарский край — один из самых застроенных регионов России.
Сейчас строится около 8,1 млн квадратных метров жилья — это примерно 175 тысяч квартир.
Но вот что тревожит: распродано всего 20%.
По данным за I полугодие 2025 года, новостройки покупают в среднем 2,9 тысячи человек в месяц.
Если спрос не вырастет, весь текущий объём «уйдёт» примерно за 5,9 лет.
А это уже признак перенасыщения рынка — квартир строят больше, чем успевают покупать.
Агентов меньше, игроков меньше
Рынок сжимается и по числу посредников.
- В Краснодаре агентов стало меньше с 3983 до 3226 за два года.
- В Сочи — с 1911 до 1528.
Цены — вверх, но спрос не поспевает
- В Краснодаре новостройки на 37% дороже вторичного жилья.
- В Сочи — на 55%.
Очевидно такой значительный разрыв в Сочи связан в основном с инвестиционным характером спроса в городе.
В 2024 году 69% всех сделок в новостройках шли с ипотекой. Сейчас — 53,9%.
Это падение почти на 15 процентных пунктов. В игру возвращаются покупатели с наличными — в основном из других регионов.
Кто покупает квартиры на юге
До 40–65% сделок совершают жители других регионов.
Краснодар против Сочи
Краснодар — рынок для жизни
- Основной спрос — местные и соседи (Адыгея, Ростов, Ставрополь).
- Мотив — работа, учёба, переезд.
- Покупают для проживания.
Краснодар — это реальный, массовый рынок.
Сочи — рынок для инвестиций
- Запросов меньше, но до 40% покупателей — из Москвы и Питера.
- Основная цель — инвестиция или вторая квартира у моря.
Сочи — рынок эмоций и инвестиций, а не жилья.
Что ждёт рынок дальше
- Запасы большие — продаж мало.
При нынешнем темпе рынок будет «продавать» себя минимум шесть лет. - Ипотека теряет силу.
Покупатели остывают: без субсидий и льгот покупать труднее. - Покупатель меняется.
Всё больше — реальных жителей и переезжающих, всё меньше — инвесторов
Вывод
Краснодарский край выходит из эйфории и входит в фазу зрелого рынка. Краснодар становится центром притяжения для реальной миграции и тех, кто покупает «для жизни». Сочи — остаётся курортной витриной: дорого, престижно, но не для всех.
#недвижимость #краснодар #сочи #ипотека #новостройки #рынокнедвижимости #инвестиции #жильё #аналитика #девелопмент #югроссии #рынокжилья
Аналитика для девелоперов https://b-go.tilda.ws/issledovaniya
Канал автора https://t.me/I_AMoroz