ЦБ заявил, что в России наметился значительный прирост в доле проблемных кредитов, целью которых является приобретение жилья. Доля кредитов, по которым имеются какие-либо проблемы с выплатами, по сравнению с началом года( всего 1%) выросла до 1.6% к сентября. Более того, механизм рассрочки, который часто используется при приобретении жилья на первичном рынке, имеет высокие риски и информация о них должна передаваться в бюро кредитных историй - считает ЦБ.
Почему так происходит?
Ухудшения начали появляться еще в конце 2024 года, хотя пока находился на достаточно приемлемом уровне. Рост проблемных кредитов связывают с ажиотажем на льготную ипотеку, которая началась во второй половине 2023 года и заметно снизилась только к первой половине 2024 год - то есть за полгода появилось огромное количество заемщиком, имеющих высокую долговую нагрузку.
С одной стороны были приняты меры для улучшения ситуации. Так во втором квартале 2025 года количество ипотек с низким первоначальным взносом уменьшилась до 5% (для сравнения в 2022 года этот же показатель составлял 54%). Так что причина, по которой условия по семейной ипотеке пришлось срочно менять не в лучшую для населения пользу как раз в том, что банкам необходимо было время, чтобы накопить запас капитала, который смог бы компенсировать возможные потери.
Рассрочка на покупку жилья - стала и вовсе огромным риском не только для покупателей, но и для застройщика. Механизм рассрочки буквально стал массовым, однако не у каждого человека при таких условиях была возможность предоставить необходимую сумму к следующему платежу. Надежда на то, что получится взять ипотеку к моменту следующего платежа, превратилась в настоящую катастрофу, потому что банк мог не одобрить кредит или одобрить его на невыгодных условиях, а покупатель мог остаться без квартиры.
К тому же застройщик тоже не дурак. Кто будет продавать квартиру невыгодную для компании? Поэтому не редки случаи, когда цена на такое жилья значительно отличалась и была в разы выше - и тут возникает вопрос: а рассрочка-то выгодная вообще?
Застройщик несет большие риски при продаже квартир. Необходимо провести анализ кредитоспособных покупателей, чтобы не оказаться в проигрыше. Девелоперам это нужно, чтобы понимать возможные перспектив, а банкам - чтобы понимать платежеспособность застройщика. Поэтому ЦБ настаивает, что все подобные истории с рассрочками должны поступать в бюро кредитных историй.
Что ожидает банки
Сценарий может быть плачевным, ведь уже в августе 2025 года общее количество просрочек по ипотечным кредитам достиг рекордных значений - 156,9 млрд рублей. Учитывая, что показатели по общим кредитным задолженностям составляет 170 млрд рублей, то цифры по ипотекам на самом деле ужасают. В сравнении с 2018 годов, в 2025 году показатель просроченных задолженностей увеличился на 90,89%
Одни специалисты считают, что данный показатель связан с ростом ключевой ставки, ведь при низкой ставке продажа залогового объекта по крайне мере происходило значительно легче. К тому же истории с дефолтом и банкротством продолжаются на рынке.
Другой вариант, что рост просрочек связан с увеличением количества выданных кредитов по сравнению с предыдущими годами. Банки владеют достаточным капиталом, чтобы риски не стали для них фатальными.
Согласно статистике Дом.РФ доля выданных в рассрочку ипотек составляет 11%, когда года назад эта цифра едва ли достигала 9%, а в 2023 и вовсе всего 4%).
Есть ли шанс исправить ситуацию
Что ж, вопрос по просроченным платежам - это вопрос, прежде всего, к банкам. Как именно происходит просрочка: вина тут в ранее выданных кредитах, когда в стране еще действовала нормальная ипотечная ставка, или же в тех, что были выданы уже после повышения ключевой ставки.
Если рассматривать первый вариант - то и ответ прост - доход населения падает.
Второй вариант - безрассудное стремление банков к рискованным авантюрам во время оценивания платежеспособности клиентов. Не исключено, что многие берут ипотеку с расчетом на то, что при возможном снижении ставки можно будет произвести перекредитацию на более низкий процент. Такая же надежда на лучшее фигурирует и в ситуации с рассрочками. Если же спец программы не позволят заемщику в нужный момент взять ипотеку под 10-12% годовых, то просрочки не станут чем-то неожиданным.
К тому же люди все чаще и чаще оформляют займы в надежде исправить ситуацию, а выходит… как выходит. Сумма переплат становится просто космической, а платежи неподъемными.
На данный момент банкам бояться нечего - доля просроченных задолженностей остается не настолько критичной, к тому же банки и без того учли эти риски заранее. Куда более опасна сама тенденция, ведь согласно статистике с 2020 года и по 2024 год доля просрочек снижалась, но с весны 2024 вновь набрала оборот стремительными скачками. трехкратных рост всего за полтора года - вот он повод задуматься.
Не меньшее влияние для подобной тенденции оказали и сами застройщики. В попытке сохранить как можно больший объем сделок происходило завлечения низким стартовым взносом, который в некоторых случаях мог достигать 5-10%, то есть практически это была ипотека с нулевым или минимальным первоначальным взносом. Однако подобные покупатели были теми, кто несли за собой подобные риски.
Что ж, пока все идет под контролем, однако как долго еще банки смогут поддерживать работоспособность на том же уровне?