При операциях с недвижимостью существует определенный алгоритм действий. Начинающие участники рынка порой пытаются «изобрести велосипед», сделать по-новому, по-своему.
Давайте разберем основную конструкцию «велосипеда», а уж навешивать на него свои девайсы или нет, решайте сами.
Я уже писала первые этапы, их можно найти в предыдущих статьях. Сейчас, по просьбе комментатора, обратимся к важнейшей части – авансированию.
«Старенькие» агенты знают, что грамотный аванс – гарант успешной сделки. Самостоятельные продавцы же всегда думают, что аванс это «пришли, договорились, вы продаете мне, я дал денег и все».
На самом деле в авансе прописывается:
- кто продает. Указываются собственники квартиры и подтверждается согласие всех собственников на продажу. Один из собственников может быть согласен, другой нет или быть согласен на словах, а когда дойдет до дела, окажется, что есть внутренний конфликт, с которым вы столкнетесь на сделке. В моей практике были такие случаи – очень неприятная история.
- кому продает. Сколько будет покупателей, в какую собственность они покупают (долевую, общую, совместную). Вроде бы, вам кажется, что все равно кто покупает, но потом может оказаться, что договаривался с вами молодой человек, а деньги дает мама и покупают на нее, а она прилетит из другого города и ей квартира вообще не понравится. Или по срокам, по ценам, по банку, по другим нюансам у нее иное мнение, о котором сын не знал. И вы, перед сделкой, окажетесь без покупателя. А вы уже внесли аванс за свою покупку.
- за какую сумму продают.
- в каком банке будет сделка. Нюанс существенный. Кто-то доверят только Сберу, кто-то ненавидит Сбер и ни при каких обстоятельствах не согласится туда пойти. Кто-то за ячейки, кто-то только за аккредитивы, кто-то ВИП клиент Альфы, ВТБ, момент важный и согласовать его необходимо.
- в какие сроки продают. Тут не нужны длительные объяснения. Кому-то неважно когда выйти на сделку- через неделю или через месяц, а у кого-то деньги на вкладе и он может через месяц только. У кого-то опека и это время, у кого-то уже запланирована поездка в Тай на два месяца и ему надо в ближайшие дни решить вопрос и запустить в свежекупленную квартиру рабочих. У меня была сделка, когда женщина ехала из Иркутска в Сочи отдыхать, проездом в Москве и у нее было три дня. Она во вторник посмотрела десять квартир в нужной ей локации и сказала- кто готов в четверг выйти на сделку, того куплю. Мы были готовы и вышли). Такие ситуации были не единожды, поэтому я всегда рекомендую быть максимально готовыми к срочной сделке. Но, это тема другой статьи.
- просто продают или покупают что-то взамен. Важный момент.
- В какие сроки освобождается квартира. В моей практике бывало и передача ключей прямо на сделке и освобождение через три-четыре месяца. Стандартный срок – 7-14 дней.
- какие документы должны предоставить стороны до сделки. Запросы у сторон могут быть абсолютно разные. Кто-то хочет увидеть справки из диспансеров с осмотром врача, кому-то достаточно наличия водительских прав. Выписки из домовой, архивные, справки об отсутствии задолженности, согласия супругов, справки о маткапе, кредитные истории и проч, проч., проч. Чтобы не входить в конфликт перед сделкой- пропишите все на авансе.
- кто оплачивает расходы по сделке. Электронная регистрация, подготовка договора купли-продажи, платные справки, нотариат, ячейки, аккредитивы, оценочные альбомы и прочие расходы. Суммы небольшие, но, конфликты порой возникают огромные. Прописав заранее кто за что платит, вы избежите неприятностей в дальнейшем.
Чем грамотнее вы проведете авансирование, тем успешнее пройдет ваша сделка.