Постоянное проживание в гостиницах под запретом: что меняется для инвесторов и покупателей

В России разработан законопроект, разрешающий продажу гостиничных номеров через договоры долевого участия (ДДУ). В его рамках устанавливается прямой запрет на постоянное проживание в таких объектах.

Суть законопроекта и запрет на проживание

Основная идея инициативы, разрабатываемой Минэкономразвития и Минстроем, заключается в распространении механизма долевого строительства, привычного для жилья, на сферу средств размещения: гостиниц, отелей и апарт-отелей.

• Механизм покупки: покупка номера будет осуществляться по договору долевого участия (ДДУ), а деньги дольщиков на время строительства будут находиться на защищенных эскроу-счетах.
• Прямой запрет: ключевое условие — собственникам номеров будет запрещено жить в них на постоянной основе. Власти намерены положить конец практике использования гостиничных комплексов в качестве постоянного жилья, что противоречит их целевому назначению.
• Цель: законопроект направлен на привлечение инвестиций в туристическую отрасль и устранение дефицита гостиничных номеров, а не на создание нового жилого фонда.

Правовой статус апартаментов

Законопроект о долевом строительстве гостиниц следует рассматривать в контексте длительной дискуссии о правовом статусе апартаментов в России.

• Юридический вакуум: понятие «апартаменты» до сих пор не закреплено в федеральном законодательстве. Юридически они относятся к нежилым помещениям, что влечет за собой существенные отличия от квартир.
• Параметр Апартаменты (нежилое помещение) Жилая недвижимость Регистрация (прописка) Невозможна или сильно ограничена Разрешена Коммунальные платежи Рассчитываются по коммерческим тарифам Рассчитываются по жилым тарифам Налогообложение Налог на коммерческую недвижимость (может достигать 2%) Налог на жилую недвижимость (0,1-0,3%) Инфраструктура Застройщик не обязан строить детсады, парковки Соблюдение норм по социальной инфраструктуре Нормы СанПиН Не распространяются Строго соблюдаютсяКлючевые отличия от жилья:
• Законодательный тупик: в январе 2025 года Госдума отклонила законопроект, который должен был определить статус апартаментов. Регионы не смогли прийти к единому мнению: например, Москва выступает против, а приморские города — за, так как такой формат удобен для туристов без создания дополнительной социальной нагрузки.

Мы также подробно расписывали о законодательных изменениях 2025 года, которые кардинально меняют правила игры на рынке апарт-отелей в России в статье: Апарт-отели в 2025 году: руководство по законодательным изменениям для инвестора. Инвесторам необходимо учитывать новый статус апартаментов как коммерческой недвижимости и обязательную классификацию объектов размещения. Ключевыми факторами успеха становятся грамотная оценка юридических рисков и адаптация финансовых моделей к новым требованиям.

Новые правила для гостиничного рынка

Параллельно с этим, с 1 марта 2026 года вступают в силу новые Правила предоставления гостиничных услуг, которые также касаются рынка средств размещения.

• Единые стандарты: новые правила впервые устанавливают единые требования для всех средств размещения: гостиниц, хостелов, апарт-отелей, кемпингов и баз отдыха.
• Обязательный договор: заключение договора с гостем становится строгим требованием. Это повышает прозрачность отношений и защищает обе стороны.
• Ответственность отеля: в случае, если отель не может предоставить забронированный номер, он обязан предложить гостю номер высшей категории без доплаты или разместить в другом отеле с компенсацией транспортных расходов.

Резюме

Таким образом, речь идет не о единичном запрете, а о комплексе взаимосвязанных мер. Власти не просто запрещают постоянное проживание в гостиницах, а создают для них отдельный, четко регулируемый правовой режим. Это делается для того, чтобы:

• Стимулировать инвестиции в туристическую отрасль через прозрачный механизм ДДУ.
• Разделить рынки: предотвратить превращение гостиниц в «квази-жилье», которое не несет социальной нагрузки, но создает нагрузку на инфраструктуру.
• Повысить качество услуг и стандартизировать весь рынок средств размещения.