Если у недвижимости несколько хозяев, её продажа становится в несколько раз сложнее. Нужно учитывать права совладельцев, договариваться с соседями, а если не получилось, решать вопросы через суд. Часто такие сделки затягиваются на месяцы, потому что не все знают, с чего начать и как поступить, если другие собственники мешают продаже.
Разберёмся, как продать свою долю в квартире, не нарушив преимущественное право покупки соседей, нужно ли нотариальное оформление сделки и что делать, если совладельцы не идут навстречу.
Общая, совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеет двое или больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов: совместной и долевой. Вид зависит от того, определены ли доли собственников в праве.
Совместная собственность
В общей совместной собственности доли владельцев не определены, имущество принадлежит всем хозяевам одновременно. Доли определить невозможно, или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к движимому имуществу, кроме личных вещей.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то отдельного объекта, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности доля каждого владельца установлена — это может быть и 1/2, и 1/12. Размеры долей прописываются в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Их можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не отдельная часть имущества. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что её хозяину принадлежит одна конкретная комната.
Сособственники могут прийти к соглашению, как использовать имущество, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру, и подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательная заверка договора купли-продажи у нотариуса.
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить совладельцам выкупить её. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Вот как может выглядеть шаблон такого предложения. В нём нужно указать все основные условия сделки. Закон не перечисляет, какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные.
Обычно предложение передают одним из этих способов:
- Лично под подпись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.
- По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.
- Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.
- Через нотариуса. Самый надёжный вариант.
На решение совладельцам даётся 30 дней. Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение этого срока он должен дать ответ. Это самый простой для всех вариант.
Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли
Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него — принять или отклонить. Можно предложить свою цену, изложив условия сделки в письменном виде и отправив ответным письмом.
Необязательно ждать 30 дней, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:
- указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
- чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных: дату получения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если сообщение было отправлено через него) и т. д.;
- прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
- указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
- обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой.
Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него.
Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку. Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли. За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска.
Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его соседям, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить совладельцев о продаже доли.
Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестно
Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомления о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать?
Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:
- По последнему известному адресу места проживания.
- По адресу общей квартиры (для этого нужно получить выписку из Росреестра, где будет указано, что жильё принадлежит «потерявшемуся» соседу).
- Обратиться к нотариусу, который разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.
Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.
Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать письмо у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.
Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли
Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Такое правило работает для большинства сделок с долями, но закон допускает и исключения.
Если все собственники продают свои доли или оформляют по ним договор ипотеки одновременно по одному соглашению, то к нотариусу можно не идти: продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все совладельцы были совершеннолетними. Это удобно для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса.
Как действовать, чтобы продать долю в квартире посторонним
Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её стороннему покупателю. Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, умноженная на размер доли. Например, ⅓ доля в квартире стоимостью 6 млн рублей может стоить не 2 млн, а 1,4 млн рублей.
Поэтому, если продать все доли одновременно, все соседи получат больше денег. Другой вариант — выделить свою долю в отдельный объект недвижимости. В этом случае не потребуется спрашивать согласия соседей на продажу и жильё вырастет в цене.
Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком
Подходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают. Затраты окупятся: квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже, и покупатели найдутся быстрее.
Продать все доли одновременно
Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже, быстрее и без лишних трат:
- Целая квартира стоит дороже, чем проданная по долям, все получат больше денег.
- «Оставшимся» не придётся жить с чужим человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения.
Выделить свою долю и продать
Если соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить свою долю физически и продать её отдельно. То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например определённой комнатой.
Такой вариант подойдёт только тем, кто владеет крупной долей. Например, долю 1/12 в однокомнатной квартире выделить не получится, а 1/3 в трёхкомнатной — вполне. Выделение доли в натуре допустимо, если есть физическая возможность перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.
Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему. Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных владельцев.
Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире
Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, есть несколько вариантов реализовать свою недвижимость:
- Снизить цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники, чтобы купить вашу долю на выгодных условиях. Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя. Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения. Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет.
- Обратиться к специалистам по продаже недвижимости. Они подскажут, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помогут провести куплю-продажу. Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством.
- Обратиться в фирму, которая выкупает доли. Цена выкупа будет ниже рыночной, но работу с соседями специалисты фирмы возьмут на себя.
- Использовать методы соседей против них. Подойдёт, если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе. Соседа можно предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть, и личность нового соседа может его не порадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.
Вопросы и ответы о продаже долей
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Да, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продавать их, ни подписывать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней.
Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при соблюдении трёх условий:
- Доля сособственника незначительна.
- Выделить долю в натуре невозможно, например если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания.
- У собственника есть другое жильё, а этим он не пользуется.
Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать?
Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все за и против такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями.
Помните, что ваш сосед может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение. Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры.
Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.
Как узнать, за сколько сосед продал долю?
Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало. Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — обратиться в прокуратуру. Сначала нужно заказать расчёт рыночной стоимости доли, а потом направить жалобу — это можно сделать через «Госуслуги» или на сайте Генпрокуратуры. Ведомство должно проверить цены и дать ответ о наличии или отсутствии нарушений. После этого можно обратиться в суд.
Не проще ли продать долю в квартире, заключив договор дарения?
Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов. Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия соседей и не предупреждая их. Это классический пример нарушения преимущественного права других владельцев на покупку доли.
Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может обратиться в суд, чтобы признать сделку притворной, и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли.
Как продать квартиру, если доля принадлежит ребёнку?
Такое чаще всего случается, если жильё покупали на материнский капитал. В этом случае родителям или опекунам нужно не только получить отказы соседей, но и купить ребёнку другое жильё взамен и заручиться согласием органов опеки на продажу. Подробнее о том, как действовать и какие документы собрать, — в нашей статье.
Можно ли продать только часть своей доли? Как это оформить?
Да, это возможно на тех же условиях, что и продажа всей доли владельца.
При этом нужно учитывать запрет на выделение микродолей. С 2022 года поправки к ЖК ограничивают покупку и отчуждение долей меньше 6 м². Например, владелец доли 1/3 в квартире площадью 100 м², по сути, владеет 33 м² жилья. Он может продать половину своей доли — 16,5 м².
Если при делении получаются доли меньше 6 м², их можно только оставить в наследство, выделить ребёнку при покупке жилья за маткапитал или получить по программе приватизации.
Имеет ли право собственник большей доли продать её без согласия владельцев меньших долей?
Нет, размер доли не влияет на право преимущественного выкупа. В любом случае свою собственность нужно сначала предложить владельцам микродолей и, только если они откажутся, продавать стороннему покупателю по той же цене.
Заключение: как избежать ошибок и продать долю быстро и законно
Продажа доли в квартире может оказаться долгой и нервной, если не предотвратить многие проблемы на этапе подготовки. Собрали всё самое важное, что поможет продать долю быстро, честно и в соответствии с буквой закона:
- Уважайте преимущественное право покупки сособственников. Сделайте предложение с рыночной ценой и чёткими условиями, чтобы избежать споров и отмены сделки.
- Для отправки уведомлений соседям лучше обратиться к нотариусу — он предоставит доказательства, что вы соблюли закон.
- Не ждите 30 дней — заранее ищите стороннего покупателя на случай отказа соседей.
- Если доля большая, подумайте, можно ли выделить её в натуре, если маленькая — как выкупить соседские или продать квартиру всем вместе. Это повысит стоимость объекта и упростит продажу.
- Будьте готовы к сопутствующим расходам: придётся оплатить услуги нотариуса, а в сложных случаях — юристов или профессиональных риелторов.
- Заключайте сделки без нарушений закона. Обходные схемы вроде дарения с передачей денег наличными часто становятся причиной судебных разбирательств и приводят к большим потерям денег.
