В последнее время российские суды все чаще возвращают проданные квартиры бывшим собственникам, утверждающим, что при продаже они находились под воздействием обмана, угроз или не осознавали свои действия. Классический пример – громкое дело Ларисы Долиной, которое взорвало рынок недвижимости в 2025 году.
Артистка стала жертвой телефонных мошенников, которые убедили ее продать элитную квартиру в Хамовниках и перевести деньги на «безопасный счет». Суд в итоге признал, что сделка была заключена без свободного волеизъявления певицы, вернул ей недвижимость и оставил без жилья и денег покупательницу Полину Лурье. Одним из аргументов, который мог быть использован против добросовестности покупательницы, стала сильно заниженная цена недвижимости – квартира была продана за 112 миллионов рублей при рыночной стоимости около 195 миллионов.
Этот прецедент стал символом судебной тенденции, когда суды встают на сторону «обманутых» продавцов, чье имущество выбыло из владения помимо их воли.
Почему суд может отменить сделку?
Главный юридический инструмент – статья 179 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет признать сделку недействительной по ряду обстоятельств, не зависящих от добросовестного покупателя даже при наличии нотариального удостоверения и регистрации сделки.
В подобных обстоятельствах классическими основаниями для признания сделки недействительной являются:
– ограниченная судом дееспособность гражданина;
– совершение действий гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
– совершение сделки под влиянием существенного заблуждения;
– совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Кто считается добросовестным покупателем?
Согласно статьям 234 и 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным считается тот, кто приобрел недвижимость за плату, не зная и не будучи должным знать, что продавец не имел права ее отчуждать. Верховный Суд РФ разъяснил, что покупатель, полагавшийся на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), по общему правилу считается добросовестным.
Ключевые признаки добросовестности:
– опора на актуальные данные из выписки ЕГРН;
– отсутствие сведений о судебных спорах или претензиях в отношении объекта;
– проявление разумной осмотрительности – покупатель предпринял активные действия для проверки чистоты сделки;
– покупка по цене, близкой к рыночной.
Как покупателю защитить свои права?
1. Максимально проверьте личность продавца
Убедитесь, что продавец дееспособен. Запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров с отметкой о дате выдачи, удостоверьтесь, что продавец не состоит под опекой. В спорных случаях, особенно если продавец в преклонном возрасте, можно попросить пройти добровольное медицинское освидетельствование на момент сделки.
2. Проанализируйте юридическую историю объекта и продавца
Запросите «свежую» выписку из ЕГРН. Обратите внимание на частые переходы права собственности за короткий срок – это тревожный знак. Проверьте продавца и объект на наличие судебных споров в базах судов общей юрисдикции и в картотеке арбитражных дел. Опасными признаются продавцы, находящиеся в преддверии банкротства, под следствием или судебным разбирательством по имуществу, а также в преклонном возрасте с признаками когнитивных нарушений.
Если такие обстоятельства есть – безопаснее отказаться от сделки. Дополнительно можно также запросить письменное заключение юриста о правовой чистоте квартиры.
3. Используйте нотариальную форму сделки
Хотя и нотариальные сделки оспариваются, это самый надежный формат. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон, разъяснить им последствия и удостовериться в их волеизъявлении. Важно, что нотариус несет полную имущественную ответственность за свои ошибки. Если сделку признают недействительной по вине нотариуса, покупатель вправе требовать от него возмещения полной стоимости жилья.
4. Включите в договор защитные формулировки
Добавьте в договор купли-продажи заверения от продавца о том, что он «осознает последствия сделки и действует добровольно, без обмана, принуждения или заблуждения», а стороны подтверждают, что «у них нет сведений о третьих лицах, претендующих на недвижимость». Также можно указать, что расчеты были произведены полностью и в соответствии с законом. Эти пункты помогут суду оценить вашу добросовестность.
5. Подтвердите добровольность сделки и зафиксируйте факт передачи денег
Сделайте видеозапись момента подписания договора, а также сохранить переписку, аудио- и видеодоказательства о добровольности сделки.
Для расчетов используйте безопасные формы, такие как аккредитив или банковская ячейка. Это официальное подтверждение того, что вы полностью оплатили стоимость квартиры. Расписки и тем более передача наличных «из рук в руки» – менее надежные варианты.
6. Оформите титульное страхование
Титульное страхование – это полис, который защищает от риска потери права собственности, если сделку в будущем признают недействительной. Это особенно актуально для квартир со сложной юридической историей (наследство, дарение, несколько перепродаж).
Если суд все же лишит вас как добросовестного покупателя квартиры, Вы можете рассчитывать на компенсацию от государства по ст. 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ. Но для этого нужно сначала попытаться взыскать убытки с продавца через службу судебных приставов. И только если это окажется невозможным, государство выплатит компенсацию в размере реального ущерба, но не выше кадастровой стоимости объекта.
Экспертный вывод
Ситуация на рынке вторичного жилья требует от покупателя максимальной вовлеченности в проверку сделки. Судебная практика, включая «казус Долиной», показывает, что формальной регистрации права в ЕГРН уже недостаточно для полной гарантии владения имуществом. Бремя доказывания своей добросовестности фактически ложится на покупателя.
Чтобы сохранить жилье, необходимо подходить к покупке комплексно: проводить глубокую юридическую проверку продавца и объекта, выбирать нотариальную форму сделки с безналичным расчетом и фиксировать все этапы для подтверждения своей осмотрительности. Лишь комплексная правовая защита может предотвратить повторение таких трагических историй.
