Раньше покупка квартиры в новостройке была почти как прыжок в неизвестность. Застройщик обещал — покупатель верил. Кто-то дожидался ключей, а кто-то — судов.
🏗️Истории об «обманутых дольщиках» звучали на каждом шагу, а страх потерять деньги сопровождал даже самых опытных покупателей.
✅С приходом эскроу-счетов ситуация изменилась. Сегодня это не просто банковский инструмент, а целая система доверия, которая сделала рынок новостроек более предсказуемым и безопасным.
Что такое эскроу и как он работает:
💸Эскроу — это специальный банковский счёт, куда покупатель переводит деньги за квартиру. Но эти средства не идут сразу застройщику — они замораживаются в банке до тех пор, пока дом официально не введён в эксплуатацию.
Если девелопер не выполняет условия договора или затягивает сроки, покупатель получает деньги обратно.
🏢Фактически банк выступает гарантом сделки: он финансирует стройку, контролирует ход проекта и несёт ответственность за сохранность средств.
С момента запуска системы количество рискованных проектов сократилось в разы, а доверие к новостройкам выросло. Теперь покупка квартиры — это не вера в обещания, а расчёт с банковской гарантией.
⬇️История из нашей практики:
К нам обратился клиент — Дмитрий, молодой предприниматель, который покупал свою первую квартиру в комплексе бизнес-класса. Сделку оформили по эскроу, дом обещали сдать через год. Через восемь месяцев застройщик сообщил о задержке — минимум на полгода. Дмитрий испугался: «А если стройку заморозят? А если всё рухнет?».
👥Наш брокер объяснил и успокоил клиента: деньги всё это время хранятся не у застройщика, а в банке. Пока дом не сдан — никто не может к ним прикоснуться. Когда стало ясно, что проект не завершится, банк разблокировал средства и вернул Дмитрию всю сумму. Он не потерял ни копейки и через три месяца купил другую квартиру — тоже по эскроу, но у другого девелопера.
Где открывается эскроу-счёт:
💰Такой счёт можно открыть только в банке, который финансирует конкретный жилой комплекс. Это не формальность: банк кредитует застройщика, следит за стройкой и хранит деньги покупателей до сдачи дома. Если девелопер строит на собственные средства, он выбирает банк-агент из перечня, утверждённого Центробанком.
🏦А если обанкротится банк?
Даже тогда покупатель не остаётся ни с чем. Деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов — до 10 млн рублей. Если стоимость квартиры выше, сумма сверх лимита формально не страхуется. Для жилья бизнес- и премиум-класса это стоит учитывать — возможно, стоит разделить оплату на несколько счетов в разных банках.
🏠А если обанкротится застройщик?
Покупатель защищён полностью. Средства останутся на эскроу-счёте до урегулирования ситуации и вернутся в полном объёме, даже если стройка приостановлена на долгие месяцы.
По сути, покупатель теряет только время, но не деньги — и это уже колоссальная разница по сравнению с прошлым.
✔️Преимущества эксроу-системы:
- Гарантированная защита средств до сдачи дома.
- Прозрачность и контроль всех этапов строительства.
- Бесплатное открытие и обслуживание счёта.
- Минимизация рискованных проектов и серых схем.
✖️Недостатки эскроу-системы:
- Квартиры подорожали: банки кредитуют застройщиков, и часть расходов закладывается в цену.
- Страховка ограничена 10 млн рублей.
- Деньги «заморожены» до окончания стройки.
- При ипотеке проценты банку за время ожидания не возвращаются.
Эскроу-счета изменили саму философию покупки новостроек. Да, квартиры стали немного дороже, но рынок — безопаснее.
Эскроу-счёт разделил риск и ответственность между всеми участниками сделки. Покупатель получает защиту, застройщик — доверие, а банк — роль гаранта. Теперь покупка квартиры в новостройке — не лотерея, а управляемый процесс с чёткими правилами. И, пожалуй, это одна из тех реформ, которая действительно сделала рынок зрелым.