Вчера на обучении обсуждали тему рисков на вторичном рынке недвижимости.
Сделки на вторичном рынке недвижимости всегда вызывают тревогу и особый контроль со стороны юристов и риэлторов! Мы со своей стороны делаем всё, чтобы наш клиент являлся добросовестным приобретателем!
Теперь же риски возросли, наверное, все слышали про историю с квартирой Ларисы Долиной. Упустим всю историю, думаю, вы читали и слышали про неё!
8 сентября 2025 года Мосгорсуд оставил в силе решение о возвращении Ларисе Долиной квартиры, потерянной в результате действий телефонных мошенников, отклонив встречный иск от покупательницы недвижимости, открыв, тем самым, ящик Пандоры, который может «отменить» статус добросовестного приобретателя, увеличив риски на вторичном рынке до предела!
Раньше всё было: покупатель — добросовестный приобретатель, продавец — дееспособен и получил деньги от покупателя в полном объёме — сделка считалась законной и совершённой.
Теперь суд выработал смертельную формулу: «дееспособна, но при заключении договора введена в заблуждение» — новая формулировка — ВЕДОМАЯ. И эта формулировка уже поражает судебную практику; число таких решений неуклонно растёт, и не имеет значения, если вы приобрели в ипотеку кв. — ваши финансовые обязательства перед банком никто не отменит!
Честно, я терпеть не могу «вторичку»; если касается меня, то у меня свои причины — мне важен свой ремонт, своя энергетика, которая начинается с кирпичей, ну и, конечно, физические лица — продавцы!
От вторичного рынка мы никуда не денемся: он был, есть и будет в нашей работе!
Что я рекомендую:
- во‑первых — титульное страхование;
- во‑вторых — при оформлении сделки я с вами поделюсь пунктами, которые в нынешних условиях необходимы при сделках на вторичном рынке; они не защитят на 100%, но будут работать над увеличением значимости статуса добросовестного приобретателя; оформить это можно как включением пунктов в ДКП, так и заявлением, а подписи заверить у нотариуса (хотя не все нотариусы возьмут это заверять).
P.S. Всегда стараемся защитить своих клиентов максимально! Наши клиенты это знают!
Включение в ДКП или отдельным дополнительным заявлением (желательно нотариально удостоверить подписи)
1) Продавец заявляет и подтверждает, что не имеет намерения и не давал согласия на передачу денежных средств, получаемых в рамках настоящей сделки, каким‑либо третьим лицам или на иные операции, не связанные с исполнением настоящего договора.
2) Добровольность и отсутствие принуждения
Заявление Продавца является свободным и добровольным и не является результатом принуждения, введения в заблуждение или иных неправомерных воздействий со стороны Покупателя или третьих лиц.
3) Информированность Продавца о мошеннических схемах
Продавцу до момента подписания договора разъяснены возможные виды телефонного и иные виды мошенничества, а также способы защиты от них. Продавец подтверждает, что данные разъяснения получены и понятны.
4) Цель и предмет сделки
Стороны подтверждают, что предметом настоящей сделки является конкретная квартира по адресу: (указать адрес). Покупатель подтверждает, что приобретает именно указанный объект, а не иное имущество или иные права.
5) Порядок распоряжения денежными средствами (ограничения)
Денежные средства, перечисляемые Покупателем по настоящему договору, подлежат зачислению на банковский счёт Продавца/аккредитив/счёт условного хранения (указать реквизиты) и не подлежат обналичиванию, передаче или переводу третьим лицам до полного исполнения обязательств по договору и государственной регистрации перехода права собственности. Устанавливается «охлаждающий период» в течение 10 (десяти) календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности. В исключительных случаях (например, неотложное лечение) распоряжение средствами допускается только по взаимному письменному соглашению сторон либо по распоряжению уполномоченных органов при условии нотариально заверенного заявления и/или предоставления соответствующих подтверждающих документов.
6) Действия при попытке мошенничества или требованиях третьих лиц
В случае получения Продавцом требований о переводе, перечислении или ином распоряжении средствами со стороны третьих лиц Продавец обязуется незамедлительно уведомить Покупателя и правоохранительные органы, а также воздержаться от совершения любых операций до получения письменных инструкций от Покупателя либо постановления уполномоченных органов.
7) Ответственность при нарушении обязательств (риски)
В случае нарушения Продавцом положений п. 5—6 и возникновения убытков, связанных с неправомерной передачей денежных средств, Продавец несёт ответственность за причинённый ущерб и обязуется возместить все документально подтверждённые убытки Покупателя, включая расходы на возврат средств и судебные издержки.
8) Меры предосторожности и максимальная защита
Стороны подтверждают необходимость применения дополнительных мер безопасности (использование специальных счётов, нотариальное удостоверение сделки, присутствие независимого представителя и т.д.) и договариваются согласовать и реализовать такие меры до совершения расчётов.
9) Подтверждение со стороны Покупателя
Покупатель подтверждает, что действует исключительно в собственных интересах, осведомлён о существующих схемах мошенничества и обязуется не давать указаний и не принимать мер, могущих поставить Продавца под угрозу совершения неправомерных действий.
10) Приложения и доказательства
К настоящему заявлению прилагаются копии паспортов сторон, платёжные реквизиты, распечатки консультаций/разъяснений о способах мошенничества (при наличии) и иные документы, подтверждающие соблюдение сторонами мер безопасности.
(Формулировки п. 5—6 целесообразно согласовать с банком или нотариусом, который будет сопровождать расчёты, а также при необходимости уточнить порядок и документы, подтверждающие исключительные обстоятельства.)