Европа: спрос иностранцев растет, Азия регулирует

Рынок зарубежной недвижимости вчера дал разнонаправленные сигналы: на европейских площадках спрос иностранцев в отдельных странах обновляет рекорды, тогда как в Азии регуляторы ищут инструменты охлаждения перегретых сегментов и дисциплинирования владельцев «пустующих» объектов. Для инвесторов это означает рост значимости локальной регуляторики при выборе юрисдикции и более избирательный подход к стратегиям покупки и владения.

Испания подтвердила статус одного из главных магнитов для капитала: в первой половине года иностранцы оформили 71 тысячу сделок, а сразу семь национальностей — от США до Украины — обновили исторические максимумы по числу покупок. При этом покупатели из США стали платить за квадратный метр дороже всех — в среднем €3 465, что указывает на устойчивый спрос в верхнем ценовом сегменте и сохраняющуюся премию за качественные локации. Для продавцов это поддерживает цену, а для покупателей усиливает роль точечного отбора объектов и работы с финансированием.

Болгария, напротив, демонстрирует ускорение строительного цикла: количество разрешений на жилищное строительство в третьем квартале выросло, а новым «центром тяжести» стал Пловдив, опередивший столицу по числу выданных разрешений и планируемых квартир. Это сигнал к смещению части девелоперской активности из традиционных столичных рынков в регионы, где совокупность стоимости земли, спроса и административной готовности создает окно для быстрого запуска проектов. Для инвесторов в новостройки это повышает значение региональной диверсификации портфелей и раннего входа в проекты на этапах разрешительной подготовки.

В Таиланде обсуждают введение налога на «пустующее» жилье как ответ на высокий уровень вакантности в кондоминиумах Бангкока: каждое четвертое новое апартаменты не занято, а по стране насчитывается около 1,64 млн незадействованных единиц жилья. Предлагаемая мера нацелена на побуждение собственников выводить квартиры на рынок аренды или продажи, что в среднесрочной перспективе может снизить цены и повысить доступность. Для держателей инвестиционных лотов это означает более высокие издержки простоя и необходимость активного управления заполняемостью.

Параллельно Черногория ужесточает миграционные правила, затрагивающие и «гражданство через недвижимость»: для ВНЖ на основании покупки жилья вводится минимальный порог стоимости €200 000, закрывается возможность продления статуса через «нулевые» компании, а визовый безвиз для россиян и белорусов сокращается до 30 дней. Для рынка это фильтр на низкобюджетные транзакции и явный разворот политики в сторону инвесторов с более крупным чеком; для покупателей — рост требований к структуре сделки и к качеству актива, который должен выдерживать более долгий горизонт владения.

В сумме день показал: в зрелых европейских локациях сохраняется платежеспособный внешний спрос и ценовая премия на вершине рынка; в бурно растущих странах Юго‑Восточной Азии регуляторы пытаются бороться с избыточной спекуляцией налоговыми инструментами; а в отдельных балканских юрисдикциях повышаются барьеры входа для «миграционных» покупок. При планировании сделок это переводит акцент с общерыночных трендов на оценку локальной нормативной повестки, уровня вакантности и стадии строительного цикла конкретного города.

По материалам: Prian.ru.