🏙️ Как меняется московский рынок недвижимости

🏙️ Как меняется московский рынок недвижимости 🏗️

Привет, друзья! Сегодня разбираем, почему в московском девелопменте «размер имеет значение» — и как это влияет на рынок, цены и наши с вами возможности купить квартиру.

🔄 Девелоперский цикл: марафон, а не sprint

От покупки земли до выдачи ключей дольщикам проходит в среднем 5–6 лет:

1,5–2 года — проектирование и согласования;

3–4 года — стройка.

И пока проект «зреет», правила игры на рынке успевают поменяться не раз. А ведь даже мелкие нюансы могут серьёзно ударить по финансовой модели проекта!

🎨 От «коробок» к архитектурным излишествам

В 2022 году девелоперы ответили на критику «человейников» и «коробок» сложной архитектурой:

разновысотные секции;

доминанты;

множество летних помещений.

Но есть нюанс: себестоимость фасада у такого дома на 30–40% выше, чем у «коробки», а конструктив может добавить ещё 20%. И куда идут эти расходы? Правильно — в цену квартиры.

📏 Площадь квартиры: от студий до солидных метров

Помните волну критики маленьких студий? Теперь минимальная площадь квартиры — 28 м² (спасибо обновлённому СП54). Но тренды идут дальше:

массовый спрос — на квартиры 70–90 м²;

большим семьям нужны варианты от 100 м² (а их в массовом сегменте почти нет).

Город решил регулировать среднюю площадь квартир в проектах — и она должна быть 68–70 м². При этом запрета на маленькие квартиры нет, но за «мелкую нарезку» придётся доплачивать за социальную инфраструктуру.

⚠️ Что это значит для рынка?

Рынок будет сжиматься: ёмкости на большие квартиры недостаточно.

Проекты будут выходить реже, а продаваться — медленнее.

Снизить цены сложно из-за высоких затрат на архитектуру.

Пики продаж 2021–2023 годов вряд ли повторятся в ближайшее время.

⏳ Что дальше?

Ещё год-полтора рынок будет держаться на старых проектах. Но когда товарный запас иссякнет, начнётся новая игра:

раньше продавали «мелкую нарезку» под низкие ипотечные ставки;

теперь придётся продвигать большие квартиры при высоких ставках.

Уровень сложности вырос — и теперь всё зависит от креатива маркетологов и мастерства продавцов.

❓ А что думаете вы? Насколько важна для вас площадь квартиры? Готовы ли платить больше за архитектурные изыски? Делитесь в комментариях!