Центробанк РФ на своем предпоследнем в текущем году заседании вновь снизил ключевую ставку. С июня это уже четвертый по счету «шаг вниз» основного индикатора. До этого рекордно высокий «ключ» на уровне 21% продержался более полугода.
Максимальная «щедрость» от ЦБ — это 16% по итогам года
Правда, сегодняшнее снижение финансовые эксперты уже назвали «половинчатым», так как оно составило всего 50 б.п. — до 16,5%, хотя рынок ожидал либо сохранения «ключа» на текущем уровне, либо снижения до 16%. Впрочем, данный сценарий тоже рассматривался.
«Мы ждали сохранение 17% на фоне геополитического обострения, роста налогов и ускорения инфляции и лишь к концу года прогнозировали 16%. Но, видимо, ЦБ учел крепкий рубль и волатильность рынка акций», — говорит эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Михаил Зельцер.
По словам старшего аналитика Свой Банк Алексея Гусева, традиционно на решение регулятора влияют фактические показатели инфляции, данные по инфляционным ожиданиям населения, темпы кредитования и другие ключевые экономические индикаторы.
«С начала октября фиксируется рост инфляции — до 8,14% (на 20 октября), а инфляционные ожидания населения в этом месяце хоть и остаются на сентябрьском уровне в 12,6%, но это все еще повышенные значения. Также ранее отмечался ускоренный рост кредитования, в частности в корпоративном сегменте. Руководство ЦБ РФ неоднократно подчеркивало готовность поддерживать жесткую денежно-кредитную политику (ДКП) столько, сколько это необходимо для эффективной борьбы с инфляцией и достижения цели в 4%», — объяснил эксперт.
Еще один негативный фактор, который, по мнению финансовых аналитиков, учитывает регулятор — это повышение НДС.
«В целом мы разделяем предположение, что повышение НДС сформирует лишь краткосрочный проинфляционный эффект. Однако впоследствии окажет дезинфляционное влияние. В то же время регулятор выражал некоторую обеспокоенность в отношении негативного влияния данного фактора на инфляционные ожидания (ИО). Уровень ИО по-прежнему остается повышенным, а процесс снижения показателя не отличается стабильностью. Не исключено, что негативный эффект от повышения НДС может заставить регулятора взять паузу в смягчении ДКП в конце текущего или начале следующего», — считает начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК «ВЕЛЕС Капитал» Юрий Кравченко.
Поэтому максимальная «щедрость», на которую можно рассчитывать от ЦБ, — это 16% по итогам года. В этом случае за полгода ключевая ставка «похудеет» на 5 п.п. Руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая настроена более оптимистично и не исключает «ключ» в 15%. Но эксперты сходятся во мнении, что эффект от действий ЦБ проявится не сразу.
«Шаги ЦБ по смягчению ДКП, вероятно, станут более заметны для экономики только в начале следующего года. В то же время многое будет определяться ожиданиями рынка. Например, за последнее время рыночные ставки на финансовом рынке подросли и во многом нивелировали эффект от летне-осенних снижений ключевой ставки. Также дополнительную премию для ставок в том числе кредитных обеспечивают возросшие в сложных экономических условиях кредитные риски. Ожидаем, что влияние данного фактора сохранится и в начале 2026 года, не позволив экономике в полной мере отыграть шаги по смягчению ДКП», — говорит Кравченко.
При этом отсутствие новых проинфляционных рисков со стороны бюджета в оценках ЦБ РФ — это основной довод в пользу возможности дальнейшего смягчения ДКП.
Инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин прогнозирует, что более уверенное снижение ключевой ставки произойдет во втором квартале будущего года с уровнем 12-13% по его итогам.
В сентябре по рыночным программам выдано на 17-18% больше ипотек, чем августе
Тем не менее, курс регулятора на снижение «ключа» уже положительно сказался на рынке недвижимости. Отраслевые эксперты отмечают оживление в сегменты ипотечного кредитования и сделок по покупке квадратных метров в новостройках.
Так, по данным аналитического центра М2 и Роскадастра, в сентябре число покупок в сегменте ипотеки выросло на 3%, а количество ипотечных заявок, поданных через платформу в банки, — на 9%. В частности, стало больше сделок с рыночной ипотекой. Кроме того, растет число заявок на рефинансирование ипотеки через М2: на 83% — с июля по август и на 23% — с августа по сентябрь.
«Говоря о росте популярности рефинансирования, важно уточнить, что это именно заявки, а не конкретные сделки. Но мы отчетливо видим, что интерес к этой услуге растет. То есть нынешнее снижение ключевой ставки уже повлияло на рынок недвижимости. Однако, на мой взгляд, до тех пор, пока она не снизится до более-менее комфортного уровня — 12%, а может быть даже и 10%, — существенные изменения на рынке мы вряд ли увидим», — уточнил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.
Также, по оценке аналитического центра Дом.РФ, в сентябре по рыночным программам выдано 34 тыс. ипотечных кредитов на 90 млрд рублей, что на 17-18% больше в сравнении с августом и почти в 3 раза превышает средние значения за первое полугодие 2025 года.
По данным сервисов «Яндекс Недвижимость» и «Пульс Продаж Новостроек», в III квартале 2025 года во всех городах-миллионниках зафиксирован рост числа сделок по приобретению квартир в новостройках ко II кварталу. В сумме по миллионникам было заключено около 59,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 49,1 тыс. во II квартале (+21% кв./кв.). В годовом сопоставлении (к III кварталу 2024 года) рост числа сделок составил 11,9%. Общая площадь проданных в третьем квартале строящихся квартир составила около 2,8 млн кв. м (+15% кв./кв.).
В Казани число сделок с новостройками за указанный период выросло на 22,8% по сравнению со II кварталом и на 24,5% к III кварталу прошлого года. Татарстанская столица по этому показателю заняла 10-е место среди мегаполисов. Всего за этот период в городе было заключено порядка 2,3 тыс. сделок по приобретению квартир в новостройках общей площадью более 100 тыс. кв.м.
«В третьем квартале ключевая ставка снижалась дважды, что стало важным фактором роста активности покупателей, — считает коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. — По итогам периода число сделок с новостройками во всех городах-миллионниках увеличилось на 21% к предыдущему кварталу. Это говорит о том, что рынок реагирует не только на сезонный фактор, но и на смягчение ДКП».
Дальнейшее снижение индикатора повлечет симметричный ответ по ипотечным ставкам.
«Мы ожидаем, что ключевая ставка до конца текущего года будет понижена на 1 п.п., и примерно такого же снижения можно ожидать по рыночным ипотечным ставкам. Это будет способствовать определенной дальнейшей активизации ипотечного кредитования. Однако эффект вряд ли будет существенным, так как рыночные ипотечные ставки (сейчас они составляют в среднем 21,2% годовых, по данным Дом.РФ) по-прежнему будут находиться на фактически запретительном уровне. И на ипотечном рынке продолжат доминировать выдачи в рамках льготных госпрограмм», говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.