Начнем с цифр: в Паттайе студию на вторичке можно купить от 2,8 млн рублей (это примерно 1,1 млн бат), свежие новостройки начинаются от 5 млн рублей (около 1,9 млн бат), дома — от 10 млн рублей (приблизительно 3,8 млн бат). Пхукет обойдётся дороже: в центральной части острова жильё стартует от 6 млн рублей, в популярных Лаяне и на Кате — от 8 млн, а в престижном Банг Тао — от 10 млн. Столичный Бангкок: однокомнатная квартира рядом со станцией метро потянет на 18–25 млн рублей.
Агентство недвижимости в Таиланде ATHOME — официальный представитель ведущих тайских застройщиков в России.
Откуда такая разница в ценах
Тайский рынок неоднородный. Паттайя активно застраивается, девелоперы возводят много проектов, что сдерживает ценовой рост. Пхукет — противоположная ситуация: земли у побережья критически мало, застройщики выходят на рынок точечно, покупателей намного больше предложений. Бангкок диктует свои правила: тут всё решает расстояние до станции надземного BTS или подземного MRT — чем ближе, тем дороже метр. Самуи и Краби предлагают более низкие цены, но перепродать там сложнее из-за меньшего турпотока.
Входной билет на рынок: минимальный бюджет
Паттайя, вторичный рынок. Устаревшие студии без современной инфраструктуры — от 2,8 млн рублей (примерно 1,1 млн бат). Подойдёт для личного проживания, не для заработка.
Паттайя, свежие проекты. Современная застройка с бассейнами и службой охраны — от 5 млн рублей (около 1,9 млн бат).
Дома в Паттайе. Компактная вилла в двух-трёх километрах от побережья — от 10 млн рублей (приблизительно 3,8 млн бат).
Пхукет, центральная зона. Апартаменты от 6 млн рублей (около 2,3 млн бат). Комфортно для постоянной жизни, но туристам сдавать проблематично — далековато от пляжей.
Пхукет, районы Лаян и Ката. Свежая застройка от 8 млн рублей (примерно 3,1 млн бат). Сейчас эти локации демонстрируют активный рост котировок.
Пхукет, зона Банг Тао. От 10 млн рублей (около 3,8 млн бат). Топовая локация острова, соседство с известной Laguna Phuket.
Типичные цены по регионам
Паттайя. Однокомнатная у побережья — 5–7 млн бат (в рублях это 13–18 млн).
Пхукет. Апартаменты сорок квадратов возле пляжа — 7–9 млн бат (18–23 млн рублей).
Бангкок. Центральные районы у метро — 7–10 млн бат (18–26 млн рублей). Спальные кварталы втрое дешевле — 3–4 млн бат (8–10 млн рублей).
Самуи. Студии у моря от 3,5 млн бат (9–10 млн рублей). Однушки возле знаменитого Чавенга — от 6 млн бат (15,5 млн рублей).
Конкретные объекты из практики
Паттайя. Студия двадцать восемь квадратов, шестьсот метров до воды — 3,9 млн бат (примерно 10 млн рублей). Ежемесячная аренда 15–18 тысяч бат — получается 40–47 тысяч рублей.
Пхукет. Сорок квадратов возле Банг Тао — 7,5 млн бат (около 19,5 млн рублей). Пиковый сезон: посуточная ставка 2–2,5 тысячи бат — это 5–6,5 тысяч рублей за ночь.
Бангкок. Однушка тридцать пять квадратов у станции Asok — 9,8 млн бат (приблизительно 25,5 млн рублей). Месячная ставка 25–30 тысяч бат — выходит 65–78 тысяч рублей.
Самуи. Студия тридцать квадратов с панорамой на воду — 3,7 млн бат (примерно 9,6 млн рублей). Долгосрочная аренда 12–14 тысяч бат ежемесячно — это 31–36 тысяч рублей.
Ключевые ценообразующие факторы
Удаленность от воды. Первая береговая линия дороже третьей на треть, а то и на сорок процентов.
Момент покупки. На предпродаже скидка доходит до 20–30%, но квартиру получите только через пару-тройку лет.
Имя застройщика. Известные бренды вроде Sansiri или Origin выставляют более высокие ценники, зато ликвидность при перепродаже выше.
Инфраструктура проекта. Бассейны, спортзалы, консьерж-сервис — всё это добавляет десять-двадцать процентов к стоимости.
Тип владения. Полная собственность для иностранцев (freehold) обходится дороже на пять-десять процентов, чем долгосрочная аренда земли (leasehold).
Практический расчёт доходности
Возьмём квартиру на Пхукете за 6,5 млн бат (это около 17 млн рублей):
Первый взнос тридцать процентов — примерно 5 млн рублей. Остальное растягиваете беспроцентной рассрочкой на два года.
Пиковые месяцы: сдача по 2 тысячи бат за ночь при семидесятипроцентной загрузке — набегает 42 тысячи бат в месяц (около 110 тысяч рублей).
Межсезонье: ставка падает до 1 200 бат, половинная загрузка — получается 18 тысяч бат (около 47 тысяч рублей).
Годовой результат примерно 400 тысяч бат — это чуть больше миллиона рублей. Чистая годовая рентабельность выходит 6–7%. Дополнительно сама квартира дорожает на пять-шесть процентов ежегодно. За трёхлетний период можете заработать на капитализации ещё миллион рублей, возможно даже больше.
Динамика цен за десятилетие
За последние десять лет паттайское жильё подорожало в полтора раза. В две тысячи пятнадцатом студию у воды брали за 1,8 млн бат — тогда это было около 4,6 млн рублей. Сегодня аналогичный вариант стоит минимум 3,5–4 млн бат — уже 9–10 млн рублей.
Пхукет вырос ещё сильнее. Студии продавались за 2,5–3 млн бат (6–8 млн рублей), теперь — от 5 млн бат (13 млн рублей). Столица растёт размереннее — три-пять процентов ежегодно.
Контекст повседневных расходов
Чтобы понять, почему туристы платят за аренду, посмотрим на обычные траты:
- Кофейный напиток — 100 бат (260 рублей).
- Аренда мотобайка на день — 250–300 бат (650–780 рублей).
- Ресторанный ужин на двоих — тысяча бат (2 600 рублей).
На таком фоне полторы-две с половиной тысячи бат за сутки в студии у воды (4–6,5 тысяч рублей) смотрятся логично. Именно поэтому квартиры активно сдаются и генерируют устойчивый доход.
Варианты под разный бюджет
До 5 млн рублей. Вторичка в Паттайе или студия вдали от побережья. Принесёт 5–6% годовых.
5–10 млн рублей. Свежие проекты в Паттайе, студии в центре Пхукета. Рентабельность 6–8%.
10–20 млн рублей. Апартаменты у воды на Пхукете (Лаян, Ката, Банг Тао), однушки в столице возле метро. Доходность 7–9%.
Свыше 20 млн рублей. Виллы на Пхукете, премиальные кондо у побережья. Рентабельность 8–10% плюс капитализация.
Подводим итоги
В две тысячи двадцать пятом году квартира в королевстве стоит от 2,8 млн рублей за устаревшую студию в Паттайе до 25 млн за качественные апартаменты у воды в столице или на Пхукете. Виллы стартуют от 10 млн рублей и могут достигать любых сумм.
Тайский рынок предлагает недвижимость, которая одновременно служит для жизни у моря и приносит заработок от аренды. Турпоток увеличивается, свободных земель у побережья становится меньше, следовательно спрос продолжит расти. Инвестор получает 6–10% годовых от сдачи жилья плюс 5–6% на росте стоимости самого актива.
Интересует подборка вариантов в вашем бюджете с детальным расчётом доходности?
📞 +66 99 169 59 17