Вы нашли идеальный вариант: удачное расположение, хороший ремонт, а цена ниже рыночной. Всё бы хорошо, но в процессе общения выясняется, что продавец стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) или его поведение вызывает у вас подозрения.
Первая реакция, очевидно, отказаться от такого варианта!
- Но что, если на самом деле все нормально, а человек абсолютно адекватен?
- Как не упустить выгодный вариант и при этом не потерять всё в суде?
Страх покупателя понятен: после сделки может объявиться недовольная родня или сам продавец, которые через суд докажут, что продавец не отдавал отчета в своих действиях, и квартиру придется вернуть. Вы останетесь и без денег, и без жилья.
Расскажем как себя обезопасить и не упустить выгодный вариант… А финальный выбор уже выбор за вами
Главный секрет, который меняет всё…
Ключевой принцип: Не недееспособность, а способность понимать значение своих действий!
Даже, если у продавца есть справка из ПНД с отметкой об учете, то она сама по себе еще не приговор сделке. Люди с депрессией, неврозом или тревожным расстройством могут быть полностью дееспособными. Оспорить сделку можно только в одном случае: если продавцу или его близким удастся доказать, что в момент её подписания продавец не понимал, что делает
Ваша задача — заранее собрать железобетонные доказательства обратного!
Ваш пошаговый план по защите сделки
Действуйте по этому плану, и даже самый придирчивый суд с высокой долей вероятности признает вас добросовестным покупателем.
Важно… 100% гарантию безопасности не даст никто и никогда! В данном вопросе можно только по максимуму увеличить свои шансы на успех…
1️⃣ Не просим, а получаем справку из ПНД
Договоритесь с продавцом о получении расширенной справки из диспансера. Вам нужен не просто факт учета, а заключение врача.
Идеальная формулировка: «На момент освидетельствования противопоказаний к совершению гражданско-правовых сделок не выявлено» или «Признаков психического расстройства, препятствующего осознанию значения своих действий, не обнаружено».
Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы пойти к психоневрологический диспансер вместе с продавцом, если у них есть какие-то подозрения по поводу его состояния.
Если такую справку получить не удалось — не беда. Это сигнал перейти к следующему, самому главному шагу.
2️⃣ Заключение независимого психиатра
Это самый сильный аргумент в вашу пользу
Козырный туз в колоде доказательств вашей добросовестности!
Вы действуете так:
- Находите лицензированную клинику и заключаете договор на освидетельствование. К примеру, в Москве наибольшей популярностью и статусом в подобных вопросах пользуется "Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В. П. Сербского"
- Проводите его непосредственно в день сделки — за пару часов до подписания договора. Иногда даже на самой сделке проводят.
- Получаете на руки заключение, где черным по белому написано, что гражданин (ФИО продавца) находится в ясном сознании, ориентирован, полностью понимает суть совершаемых действий и может руководить ими.
Этот документ очень сильно поднимает ваши шансы на победу в суде, если до него дойдет дело.
3️⃣ Видеопротокол: снимаем всё
Организуйте непрерывную видеосъемку всего процесса подписания документов. На записи должно быть видно:
- Лицо и поведение продавца: он спокоен, адекватен, трезв.
- Диалог: вы задаете вопросы: «Вы понимаете, что продаете квартиру по такому-то адресу?», «Вы согласны с ценой?». Он дает четкие ответы.
- Процесс: как он читает документы, ставит подписи.
Такая видеофиксация — неоспоримое доказательство его адекватности в решающий момент.
Можно просто поставить телефон на штатив и снимать весь процесс. Главное, чтобы в кадре был продавец.
4️⃣ Нотариус — ваш союзник
Потратьтесь на нотариальное удостоверение сделки. Это дороже, чем обычная сделка, но и уровень безопасности повышает. Нотариус не просто старит печать. По закону, он обязан проверить дееспособность сторон. Если у него возникают сомнения, он имеет право отложить сделку и направить человека на экспертизу.
Факт заверения у нотариуса — мощный щит, который говорит суду: «Профессионал не увидел проблем».
Забавно то, что нотариус не является врачом и провести качественное медосвидетельствование он не может, чтобы подтвердить или опровергнуть дееспособность продавца. Но при этом его заключение сильный козырь в суде, так что этим надо пользоваться.
5️⃣ Привлекаем свидетелей
Пригласите на сделку хотя бы пару незаинтересованных свидетелей (вашего риелтора, юриста, менеджера банка). Пусть они поставят подписи в договоре в графе «Иные лица» и смогут в будущем подтвердить в суде, что продавец вел себя осознанно и добровольно совершил сделку. Также пусть попадут на видеозапись, подтверждение того, что они действительно были на сделке.
В договоре можно указать, что продавец подписывает договор с покупателем в присутствии свидетеля. И свидетель может подписать договор ниже подписи сторон и указать свои паспортные данные (при желании).
В договоре может быть указано, какую именно роль играет свидетель в сделке.
Для получения консультации по конкретному случаю рекомендуется обратиться к юристу или опытному риэлтору. Как минимум он сможет быть свидетелем и поможет подписать договор так, чтобы его потом не забраковали на регистрации сделки.
Чего делать категорически нельзя:
- Нельзя игнорировать тревожные звоночки. Если продавец ведет себя странно, путается в словах, не может ответить на простые вопросы — бегите!
- Нельзя заключать договор, если вы понимаете, что продавец не в себе. Никакие справки не помогут, если в момент подписания его неадекватность была очевидна для всех.
- Нельзя торопиться и давить. Любая спешка или давление со стороны покупателя будет использована в суде как доказательство вашей недобросовестности.
Резюме: Собираем «досье добросовестного покупателя»
Перед сделкой убедитесь, что у вас на руках есть:
- Справка из ПНД
- Заключение независимого психиатра с датой сделки
- Запись с подписания договора
- Нотариально заверенный ДКП
- Контакты свидетелей
Имея такой пакет, вы докажете, что проявили максимальную осмотрительность, и ваше право собственности будет практически неуязвимым.
Помните, ваша цель — не доказать, что продавец «больной», а подтвердить, что в момент сделки он был абсолютно дееспособен и понимал всё, что происходит!
Действуйте спокойно, грамотно — и спокойная жизнь в новой квартире не заставит себя ждать.
А вы сталкивались с подобным?
Если нужна помощь покупкой или продажей недвижимости - обращайтесь 😁
Читайте наши разделы:
#купить_квартиру #продать_квартиру #продать_квартиру_срочно #как_купить_квартиру #продажа_квартир