Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство людей думает о стабильности, арендных платежах и защите капитала. Но есть ещё одна деталь, которую многие недооценивают — налог на добавленную стоимость (НДС).
Большинство инвесторов переплачивают за недвижимость на 20%, даже не подозревая об этом.
Эти деньги — НДС, включённый в цену объекта у застройщика на ОСНО. Если покупать через компанию на общей системе, налог можно вернуть. И тем самым не только снизить фактическую цену, но и увеличить доходность инвестиций.
Пример:
Компания покупает апартаменты в Сочи за 15 млн ₽.
В цене включён НДС 20% — это 2,5 млн ₽.
После регистрации объекта и выполнения условий компания возвращает эти 2,5 млн ₽ из бюджета.
Фактическая стоимость объекта — 12,5 млн ₽ вместо 15 млн ₽.
Плюс — стабильный доход от аренды.
Это не налоговая хитрость, а стандартный механизм, предусмотренный Налоговым кодексом.
Три условия для возврата НДС
Чтобы налог не «сгорел», а пошёл в вычет, нужно соблюсти три простых требования:
- Объект используется в деятельности, облагаемой НДС — например, сдаётся в аренду с выставлением счетов-фактур.
- Недвижимость принята на баланс компании.
- Получена корректная счёт-фактура от застройщика.
⚠️ Если застройщик работает на УСН и продаёт без НДС — вернуть налог не получится. Поэтому правильная налоговая модель важна не меньше, чем локация или бренд застройщика. Именно так НДС превращается из очередной статьи расходов в механизм возврата инвестиций и повышения доходности.
Как вернуть НДС при покупке и эксплуатации
Есть несколько легальных способов «упростить» налоговую нагрузку и увеличить чистую доходность объекта:
Льгота 0% НДС для отелей и апарт-отелей — ещё один способ увеличить маржу
Чтобы применить 0% по ст. 164 НК РФ, объект должен быть включён в реестр объектов туристской индустрии как гостиница, апарт-отель и т. п.
Действия:
- Заключается договор с застройщиком → получена счёт-фактура.
- Объект ставится на баланс как основное средство.
- Отражается вычет по НДС — уменьшается сумма НДС к уплате в бюджет (или формируется заявление о возмещении при превышении поступления НДС) — 2,5 млн ₽.
- Объект сдаётся в аренду — формируется стабильный доход.
В результате:
- Доход с аренды идёт в плюс.
- Первичный НДС возвращён.
- Объект амортизируется, снижая налогооблагаемую прибыль.
Выгода для инвестора
Возврат НДС — это не просто приятный бонус на старте. Это финансовая основа для более высокой доходности:
- Экономия до 20% на этапе покупки.
- Возможность оптимизировать расходы на ремонт и обслуживание.
- Снижение налога на прибыль за счёт амортизации.
- Прозрачная и законная модель владения.
Средняя доходность курортной недвижимости в Сочи — 8–10% годовых чистыми.
С учётом возврата НДС она может вырасти до 10–12% годовых.
Недвижимость в Сочи с возвратом НДС
Сочи — это уже не просто курорт, а инвестиционный рынок федерального уровня. Здесь всё больше проектов, где сделки проходят с НДС и подходят под возврат налога.
Команда Oazis Estate подбирает именно такие объекты, выстраивает модель возврата и рассчитывает реальную доходность под клиента.
📘 Скачайте каталог объектов с НДС — и узнайте, какие апартаменты в Сочи уже сегодня приносят доход с налоговым преимуществом СКАЧАТЬ КАТАЛОГ
📞 Или оставьте заявку — рассчитаем ваш личный сценарий возврата НДС и доходности ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ