Промышленные парки, Light Industrial и т.д.
Наш эксперт
Майя Грехова, генеральный директор УК CMWP
Кто и как, по вашим наблюдениям, преимущественно управляет такими форматами недвижимости сегодня?
В Light Industrial, как правило, блоки сдаются/продаются значительно более компактных размеров, чем в классических big box. В новых форматах на первое место выходят сервисы, оказываемые резидентам.
Поэтому девелоперы для управления либо создают собственные управляющие компании, или привлекают УК на аутсорс. Сегмент для рынка относительно новый, и накоплено еще недостаточно опыта в рынке, поэтому есть ощущение, что УК от девелоперов, получив опыт в in-house структуре, пойдут на рынок к новым игрокам, принося новую ценность в проекты.
Как делят рынок in-house и внешние УК?
В настоящее время in-house компании, частично или полностью выведенные в независимую структуру, по ощущениям, преобладают на рынке. Внешние УК, которые привыкли управлять классическими логистическими комплексами, не всегда готовы перевоплотиться в сервисные компании, работать с множественными собственниками и арендными отношениями со start-up компаниями. Со временем настроится паритет: in-house компании будут задавать стандарты, а рыночные компании будут стараться превысить эти стандарты, привнося свою экспертизу со смежных рынков, часть in-house компаний выйдет на рынок.
Насколько отличаются проблемы инхаус и внешнего управления?
По сути проблемы эксплуатации всегда схожи. С точки зрения управления, у in-house есть сильное плечо девелопера, которое поддерживает в общении с резидентами. Но есть и другая сторона, in-house компании вынуждены работать одновременно и на резидентов, и на девелопера, при этом их интересы могут кардинально различаться. Внешней УК приходится оперировать только своими компетенциями и самостоятельно решать возникающие задачи. При этом, нет ни поддержки, ни давления со стороны девелопера. Обычные отношения заказчика и подрядчика. С поправкой на множественность интересантов, вовлеченных в процесс.
Основные проблемы для обеих моделей?
CMWP. Light Industrial, на сегодня, это множественность резидентов, причем один собственник может иметь несколько арендных договоров или много собственников используют каждый свой блок. Проблема в обеих моделях одинакова: пока нет сложившегося рынка, нет статистики, как быстро может измениться назначение помещения. Сегодня здесь лаборатория, завтра цех по производству, послезавтра склад.
Дела одного резидента идут лучше, и он начинает арендовать/скупать соседние блоки для расширения, а другой не попал в конъюнктуру рынка и вынужден переориентировать свой фокус. В логистических парках, по сути, есть одна главная функция: все резиденты занимаются логистической деятельностью. Проблемы любой многофункциональной недвижимости схожи, и не важно, это street retail в жилом комплексе или МФК.
Появляются ли специализированные УК и новые игроки, предлагающие управление новыми форматами под ключ?
Специализированные УК выросли из in-house компаний, созданных для продвижения формата девелопера, запуска и поддержания идеи. Некоторые in-house компании выходят и еще пойдут на рынок, некоторые, наоборот, не будут выходить на рынок, чтобы не транслировать уникальные особенности своих собственников в рынок, и не ломать структуру их продаж. Но однозначно, многие игроки из смежных секторов рынка управления недвижимостью, будут растить свои компетенции и выходить на новые интересные проекты, используя полученный рыночный опыт.
Как вырастет их доля в ближайшие годы (если вырастет)?
Управление новыми форматами недвижимости в складском сегменте – это гибрид управления МФК или сервисными офисами и логистической или индустриальной недвижимостью. Компании, обладающие опытом управления разными объектами, могут привнести не только интересные идеи, но и дать прочную базу услуги. Поэтому я уверена, что с ростом объемов индустриальных парков и девелоперов, умеющих грамотно использовать государственные льготы при работе в этом формате, все больше игроков рынка управления недвижимостью будут предлагать свои услуги в этом секторе рынка. А рынок light industrial однозначно будет расти еще несколько лет, пока не выйдет из понятия «новый формат недвижимости в складском сегменте» и обретет собственную нишу.
Если вам необходима помощь в управлении коммерческой недвижимостью, обращайтесь к Майе