Обзор судебной практики
Во многих МКД подъездам требуется косметический ремонт: покрасить стены и потолки, обновить напольное покрытие, отреставрировать тамбур. Но обычно все упирается в вопросы финансирования.
Например, в Ярославле управляющая организация начислила собственникам плату на основании решения общего собрания, и один из жителей МКД попытался это оспорить.
Рассказываем, к какому единогласному решению пришли все инстанции👇
🔸 Обстоятельства дела
В декабре 2023 года в доме прошло общее собрание собственников, где участники решили провести косметический ремонт в подъездах МКД. В следующем месяце управляющая организация добавила в квитанции новую графу и выставила всем собственникам плату за эти работы.
Один из жителей МКД не участвовал в общем собрании и узнал о новых расходах, когда получил квитанцию за январь. Сначала управляющая организация удержала платежи за два месяца, а за следующие 10 периодов начислила жильцу задолженность.
Житель МКД не согласился с начислениями и обратился в суд, чтобы оспорить их.
Вот к чему сводились его требования:
• взыскать средства в размере почти 2 тысяч рублей, которые УО удержала за два месяца;
• обязать организацию исключить задолженность истца на сумму почти 10 тысяч рублей;
• взыскать с УО штраф и компенсацию морального вреда в размере 10 тысяч рублей.
🔸 Решение судов
Суд встал на сторону управляющей организации, и на это было три основные причины:
1. Общее собрание вправе принимать решения, которые касаются текущего ремонта МКД.
Эти компетенции распространяются не только на проведение самих работ, но и на другие вопросы: финансирование, сроки и порядок выполнения. Такие полномочия предоставлены ОСС пп. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 18 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
В данном деле ОСС решило не просто провести косметический ремонт подъездов, а предусмотрело все вопросы, которые связаны с этими работами.
В частности, согласно протоколу собрания, собственники утвердили:
• предельно допустимую стоимость работ по косметическому ремонту подъездов — цену определили на основании локального сметного расчета;
• источник финансирования работ по косметическому ремонту подъездов — собственники помещений выплатят дополнительные взносы;
• порядок оплаты работ по косметическому ремонту подъездов — организация будет каждый месяц начислять собственникам платежи отдельной строкой: 24,68 рубля с кв.м в течение года.
Получается, плата за косметический ремонт подъездов включена в квитанции на основании решения ОСС. Участники собрания согласовали все условия проведения работ и выставления платежей.
2. Решение ОСС распространяется на всех собственников помещений.
Значит, дополнительные взносы на оплату текущего ремонта должны платить все владельцы недвижимости, в том числе те, кто не участвовал в голосовании. Такое правило следует из ч. 5 ст. 46 ЖК РФ.
Проверкой законности решения ОСС и действий управляющей организации занимается орган ГЖИ. Истец направил в инспекцию обращение, и она ответила, что в начислении платежей нет нарушений. Решение собрания не оспорено через суд, поэтому является действующим. Кроме того, управляющая организация выполнила ремонтные работы в полном объеме.
Суд напомнил, что собственник вправе попытаться обжаловать решение ОСС, если оно нарушает его права и законные интересы. Это касается тех случаев, когда человек не участвовал в собрании или голосовал против вопросов повестки.
3. У истца не было права подавать иск.
Согласно ст. 30 и 158 ЖК РФ, обязанность оплачивать ЖКУ есть только у собственника квартиры. Именно он должен обращаться в суд, если управляющая организация начисляет платежи в завышенном размере или без оснований.
В данном деле истец сам оплачивает ЖКУ. Но он только зарегистрирован в помещении, а собственником недвижимости является член его семьи, на чье имя выписаны квитанции. Поэтому у заявителя не возникает обязанность по оплате текущего ремонта общего имущества на основании решения ОСС. Истец не вправе обратиться в суд, чтобы оспорить эти начисления.
Первая инстанция отказала жителю МКД в удовлетворении требований. Апелляция и кассация оставили решение без изменений.
А в подъезде вашего дома нужно проводить ремонт? Какое состояние подъезда на данный момент? Рассказывайте в комментариях📩
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Телеграмм-канал: новости из сферы ЖКХ, происшествия и законы
✔️ Хранилище документов для деятельности ТСЖ и УК: более 300 памяток, образцов и инструкций
✔️ Чаты председателей, управляющих и активных жильцов МКД: общение с коллегами со всей России