Отдельно стоит затронуть тему, связанную с имуществом, приобретенным при совместном проживании и без регистрации брака, в виде жилья, купленного в ипотеку.
До недавнего времени банки старались не выдавать ипотечные кредиты гражданам, не находящимся в родственных отношениях. Но со временем все больше банков готовы рассматривать в качестве созаемщиков ипотеки гражданских супругов.
Ипотечный кредит отличается от обычного тем, что квартира становится собственностью заемщика только после выплаты всего долга, т.е. в процессе выплаты ипотеки квартира заемщику не принадлежит.
Итак, сегодня речь пойдет о видах оформления ипотеки в гражданском браке, а также о том, как защитить свою долю. Теперь фраза "платим вместе, но квартира на него" не актуальна.
Существует несколько вариантов оформления ипотеки в гражданском браке.
1. Ипотека оформляется на одного человека, и квартира становится собственностью именно этого заемщика. Такой подход чреват тем, что при расставании сожителей доказать вклад в выплату ипотеки того, кто не был к ней документально причастен, будет практически невозможно, так как при оформлении ипотеки учитывается доход только того, на кого она оформлялась.
2. Ипотечный кредит оформляется на двоих сожителей, но владельцем становится один из заемщиков. Хотя этот вариант встречается часто, однако он не самый удачный. В процессе выплаты участвуют оба заемщика, а вот недвижимость в итоге будет оформлена только на одного. При расставании пары и при невозможности разрешить ситуацию мирным путем второму заемщику придется обращаться с исковым заявлением в суд, чтобы доказать свое участие в выплате ипотеки своими денежными средствами.
3. Для покупки оформляется ипотечный кредит на двоих - тогда владельцами становятся оба заемщика в долевой собственности. Этот подход самый целесообразный. Заемщики приобретают равные права и обязанности, и при любом развитии событий за каждым остается право на долю в приобретаемой недвижимости или долю в уже приобретенном жилье.
Для примера возьмем ситуацию, когда имущество приобреталось на одного из гражданских супругов, брак заключен не был, а пара разошлась. Самый идеальный и доступный вариант - договориться мирно, путем составления соглашения в письменной форме и с регистрацией у нотариуса.
Если лица, проживающие в гражданском браке, решили взять ипотеку, специалисты советуют сторонам документально подтверждать расходы, понесенные при оплате ипотеки.
В такой ситуации каждой из сторон следует вносить ипотечные платежи от своего имени: платить через кассу банка, при этом в платежном документе указывать себя плательщиком.
В этом случае гражданский супруг, не являющийся собственником квартиры, вправе потребовать от второго супруга возврата денежных средств, внесенных им в счет исполнения обязательств по кредитному договору, и уплаты процентов по ставке рефинансирования Банка России.
Соглашение об определении долей на квартиру
"Дата" __________ (место заключения соглашения)
Гражданин _(Ф.И.О.), паспорт: серия, _номер, выдан кем и когда_"дата", проживающий по адресу:, именуемый в дальнейшем "Сторона 1", и гражданка _(Ф.И.О.), паспорт: серия, номер,_ выдан _____кем и когда, "дата", проживающая по адресу:, именуемая в дальнейшем "Сторона 2", вместе именуемые "Стороны", заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. Предмет Соглашения
1.1. Стороны настоящего Соглашения, являясь совместными собственниками
(участниками долевой собственности) следующей квартиры:
- адрес: _________________________________;
- этаж: ________;
- количество комнат: _______;
- общая площадь: ___________;
- жилая площадь: ___________;
- кадастровый номер: (далее - "Общее имущество"); на основании , что подтверждается Свидетельством (указать наименование правоустанавливающего документа и его реквизиты) о государственной регистрации права собственности от "дата", N, выданным, пришли к соглашению установить на это имущество долевую собственность в следующих долях:
- доля Стороны 1 составляет ________%;
- доля Стороны 2 составляет ________%.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению Сторон.
2.2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных п. 2.3 настоящего Соглашения.
2.3. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила настоящего пункта применяются также при отчуждении доли по договору мены.
2.4. Владение и пользование общим имуществом (жилой площадью) осуществляется Сторонами в следующем порядке:
Стороне 1 предоставляется право на владение и пользование жилой изолированной комнатой _кв. м;
Стороне 2 предоставляется право на владение и пользование жилой изолированной комнатой кв. м.
Стороны пользуются помещениями _совместно в следующем порядке:
2.5. Каждый участник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
2.6. Иные права и обязанности Сторон определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3. Прочие условия
3.1. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации.
3.2. Обязанность по государственной регистрации настоящего Соглашения несет __________________________________________________________.
3.3. Расходы на государственную регистрацию настоящего Соглашения Стороны несут в равных долях (или: соразмерно доли в общем имуществе).
Сторона 1: _______________/________________
(подпись) (ФИО)
Сторона 2: _______________/________________
(подпись) (ФИО)
Выделение доли происходит на основании соглашения.
Права на выделенные доли регистрируются в органах Росреестра после того, как граждане подадут соответствующее заявление и оплатят государственную пошлину. Свидетельство о регистрации и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним станут основными документами, подтверждающими право на выделенную долю в собственности.
Таким образом, определившись с размером долей и заключив соответствующее соглашение, собственники регистрируют свои права.
При невыполнении условия о регистрации собственники не получат возможности распоряжаться своим имуществом.
Также можно оформить соглашение о возврате потраченных денежных средств.
Соглашение о возврате потраченных денежных средств
"___" __________ _____ г. г. _____________________________
(место заключения соглашения)
Гражданин _____________________, с одной стороны, именуемый "Сторона 1", и гражданка ___________________, с другой стороны, именуемая "Сторона 2", заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. В период совместного проживания к моменту заключения настоящего Соглашения Сторонами была приобретена квартира под ипотечное кредитование. Квартира является собственностью заемщика - Стороны 1.
2. Стороны договариваются по взаимному согласию возвратить потраченные денежные средства в размере ______________ руб. Стороне 2.
3. Сторона 1 производит возврат денежных средств Стороне 2 в сумме __________ руб., вследствие чего Сторона 2 претензий к Стороне 1 иметь не будет.
4. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его нотариального удостоверения (или: подписания).
5. Односторонний отказ от исполнения настоящего Соглашения не допускается.
6. Во всем остальном, не урегулированном настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
7. Настоящее Соглашение заключено в трех подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два из которых находятся у Сторон по настоящему Соглашению, а третий - в делах нотариуса ___________________________________.
Адреса и реквизиты сторон:
Сторона 1: _____________________________, года рождения, проживающий по
адресу: __________________________________________________________________,
паспорт: __________________________________________________________________
Сторона 2: _____________________________, года рождения, проживающая по
адресу: __________________________________________________________________,
паспорт: __________________________________________________________________
Сторона 1: _____________/______________
(подпись) (ФИО)
Сторона 2: _____________/______________
(подпись) (ФИО)
Итак, процесс раздела имущества, совместно нажитого неофициальными супругами, кардинально отличается от аналогичного процесса, касающегося брака официального.
Поскольку в российском законодательстве не закреплен такой союз, как гражданский брак, к подобного рода отношениям следует применять нормы гражданского законодательства общего характера (а не специального - семейного) об общей долевой собственности.
На практике процедура получения своей доли имущества бывшим гражданским супругом выглядит довольно громоздкой и сложной, но тем не менее вполне реальной.
Перспективы раздела имущества в суде детально рассмотрим в предстоящих публикациях.