Любой застройщик знает: финальная точка в строительстве — это не просто завершённые работы, а получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без этого здание нельзя использовать, сдать в аренду или оформить в собственность.
Однако путь к вводу часто осложняется отказом в выдаче заключения о соответствии (ЗОС) — документа, без которого ввод невозможен.
Сегодня расскажем реальную историю из практики ЗемлеГрупп, как мы помогли клиенту успешно пройти повторную проверку и получить ЗОС после официального отказа надзорного органа.
Исходные данные: производственно-складской комплекс в Подмосковье
К нам обратился представитель компании, владеющей производственно-складским комплексом в Московской области.
Объект был полностью построен, инженерные сети подключены, акты скрытых работ — оформлены. Однако при попытке получить ЗОС (заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации) застройщик получил отказ.
Причина, указанная в акте отказа:
Несоответствие отдельных параметров фактических характеристик объекта параметрам, указанным в утверждённой проектной документации.
Проще говоря, в ходе строительства были внесены изменения — незначительные, но формально нарушающие проект.
Проблема: формальный отказ превратился в тупик
На первый взгляд, ситуация выглядела «нестрашно».
Однако на практике это означало, что:
- объект нельзя ввести в эксплуатацию;
- арендаторы не могут въехать;
- оформление прав собственности невозможно;
- кредитор требует документы о вводе, а их нет.
Попытка самостоятельно подать повторное заявление ничего не дала — без корректировок проектной документации ЗОС не выдали бы снова.
Клиент уже потерял два месяца на переписку с органами и понял, что ситуация требует профессионального вмешательства.
Этап 1. Правовой и технический анализ
Первым делом мы запросили у клиента:
- проектную документацию (в утверждённом виде);
- акты скрытых работ и исполнительные схемы;
- заключения специализированных организаций;
- копию отказа в ЗОС и сопроводительное письмо из ГАСН.
После детального анализа выяснилось:
- часть изменений действительно имела место — например, изменено расположение дверных проёмов, тип покрытия кровли, а также схема ливневой канализации;
- при этом все изменения не влияли на конструктивную безопасность и не нарушали градостроительных норм;
- главное — проектировщик не оформил корректировку проекта (дополнительный том изменений).
Вывод: отказ можно обжаловать или пройти процедуру повторно после правильного оформления изменений.
Этап 2. Корректировка проектной документации и экспертиза
Мы привлекли проектную организацию, с которой работаем на постоянной основе, и оформили проект изменений к ранее утверждённой документации.
Что было сделано:
- Подготовлен новый том проекта, включающий фактические изменения (поэтажные планы, инженерные сети, архитектурные решения).
- Проведено техническое обследование объекта — подтверждение, что изменения не ухудшают показатели безопасности.
- Получено положительное заключение негосударственной экспертизы, в котором указано:
«Внесённые изменения не влияют на несущие конструкции и соответствуют требованиям нормативных документов».
Эта экспертиза стала ключевым документом при повторной подаче на ЗОС.
Этап 3. Повторная подача документов в ГАСН
После внесения всех правок мы сформировали полный пакет документов для подачи в Мособлгосстройнадзор:
- заявление о выдаче ЗОС;
- откорректированная проектная документация;
- заключение экспертизы;
- исполнительная документация (акты, схемы, паспорта на оборудование);
- фотофиксация выполненных работ;
- доверенность на представителя ЗемлеГрупп.
Мы подали документы через электронный портал госуслуг Московской области, а также уведомили инспектора, проводившего первую проверку.
Благодаря грамотному сопровождению, все вопросы решались в рабочем порядке — инспекция не запрашивала дополнительные сведения, а мы оперативно отвечали на уточнения.
Этап 4. Проверка на объекте и взаимодействие с инспекцией
Через 10 рабочих дней инспектор ГАСН назначил повторный выезд.
Наш специалист сопровождал проверку на месте:
- представил акты и технические документы;
- показал выполненные изменения и подтвердил их соответствие экспертизе;
- зафиксировал протокол замечаний (их не было).
Благодаря профессиональной подготовке, процедура заняла всего 2 часа, и уже через три дня на электронную почту клиента поступило уведомление:
«Выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации».
Этап 5. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
На основании выданного ЗОС мы подготовили следующий пакет для ввода объекта в эксплуатацию.
Через 7 рабочих дней после подачи клиент получил официальное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Результат:
- ЗОС получено, объект введён в эксплуатацию.
- Право собственности зарегистрировано.
- Деятельность на объекте возобновлена.
- Все сроки по договорам аренды и кредитам соблюдены.
Что помогло добиться результата
Опыт подобных кейсов показывает: отказ в ЗОС — не приговор, но самостоятельное устранение замечаний часто невозможно без специалистов.
В этом случае успех обеспечили три ключевых фактора:
- Юридическая и техническая экспертиза на старте.
Мы точно определили, какие изменения критичны, а какие — нет, и предложили путь с минимальными издержками. - Комплексная команда.
В работе участвовали юрист, инженер, эксперт по проектной документации и кадастровый специалист. Это позволило закрыть вопрос «под ключ». - Налаженное взаимодействие с ГАСН.
ЗемлеГрупп работает в Московской области более 10 лет, и мы понимаем требования инспекции, поэтому можем грамотно подготовить пакет документов.
Почему такие ситуации происходят часто
Отказы в ЗОС случаются даже у опытных застройщиков. Основные причины:
- внесены изменения без согласования (например, замена материалов или оборудования);
- неведомственная экспертиза не охватывает все изменения;
- несоответствие исполнительной документации проекту;
- отсутствие актов скрытых работ или фотофиксации.
Многие организации недооценивают важность корректировки проекта, считая, что «небольшие отклонения никто не заметит».
Но инспекторы тщательно сверяют данные, и любая разница между проектом и фактом — формальный повод для отказа.
Как действовать, если вы получили отказ в ЗОС
- Не пытайтесь подавать повторно без устранения причин отказа.
Это только увеличит сроки. - Проведите анализ акта отказа.
Чётко определите, что именно указано в замечаниях — конструктив, инженерия, документация. - При необходимости — внесите изменения в проект и получите заключение экспертизы.
- Соберите актуальный комплект исполнительной документации — все акты, паспорта, протоколы испытаний.
- Подайте документы повторно с сопроводительным письмом и пояснениями.
А если нет времени или опыта — обратитесь к специалистам.
Мы в ЗемлеГрупп берём такие кейсы на сопровождение с любым этапом готовности: от анализа отказа до получения ЗОС и ввода объекта в эксплуатацию.
Результаты работы в цифрах
- Срок решения проблемы: 1,5 месяца (включая экспертизу и проверку).
- Количество дополнительных согласований: 0.
- Финансовые потери клиента: минимальные, объект не простаивал.
- Клиент заключил долгосрочный договор аренды уже через неделю после получения разрешения.
Вывод: отказ в ЗОС — решаемая задача
Этот кейс показывает, что даже в ситуации официального отказа можно добиться успешного результата, если действовать грамотно и последовательно.
Главное — не паниковать и не пытаться «переделать документы своими силами».
Компания ЗемлеГрупп имеет опыт сопровождения десятков подобных проектов по Московской области — от небольших производственных зданий до крупных логистических комплексов.
Мы не просто оформляем бумаги, а берём на себя весь процесс:
- анализ отказа;
- корректировка проекта;
- взаимодействие с надзорными органами;
- получение ЗОС и разрешения на ввод.
📞 Нужна помощь с вводом объекта в эксплуатацию?
Свяжитесь с нами:
📍 zemlegroup.ru
📞 +7 (495) 409-17-51
✉️ info@zemlegroup.ru
Мы разберём вашу ситуацию, оценим шансы и предложим понятный пошаговый план действий — без отказов и бюрократии.