Как не потерять миллионы на эмоциях?
Последнюю неделю все больше стартует новых очередей строительства. А именно:
▪️2-я очередь Проекта Ера на Павелецкой.
▪️2-я очередь 1-й Нагатинский на Нагатинской.
▪️2-я очередь ЖК Veer.
▪️Руставели 14 и ЖК Москворечье.
Если с проектами Руставели и Москворечье все более ли менее прозрачно, то с остальными проектами много подводных камней.
В самые первые дни старта продаж просто шквал покупателей. Безумные очереди в офисах продаж. Прайс поднимают по 2 раза в день.
Не уже ли у людей так много денег, чтобы все это покупать?
У меня в этом есть однозначные сомнения. Причины вот в чем. Очевидно, что агентства заводят значительное количество людей в рассрочки, у которых нет денег на всю квартиру. Как всегда, на словах, обещая Х2 за три года.
Ситуация повторяется из года в год.
В 2022 и 2023 году на объекты Фск, такие как ЖК Sidney City, ЖК Режиссер, ЖК Sky Garden, действовали рассрочки с небольшим взносом в 20% и отложенным платежом в конце строительства. Покупатели, не зная рынок, верят брокерам и агентам, которые тоже не знают рынок и никогда не считали хотя бы примерную доходность от такой покупки, опираясь на цифры конкурентов.
Проходит три года, и несколько сот человек не могут потом перепродать эти квартиры. А ФСК не дает расторгнут договор. В результате - массовые суды и потерянные сотни миллионов рублей горе-инвесторов.
Очень похожая ситуация с проектом Shagal, в котором есть возможность зайти в рассрочку со вносом 5%. Но квартира у Застройщика стоит на 30% больше, чем на вторичном рынке.
На 30%, Карл! В Шагале уже почти 300 уступок. И это еще не вечер, судя по статистике продаж. Никакая фин. модель не покажет вменяемую доходность, когда вы столько переплачиваете.
Сегодня на консультации подтвердились опасения по поводу еще одного Застройщика.
▪️Застройщик Брусника так же давал рассрочки с самого начала продаж в Москве. А сейчас в ЖК Метроном появляются уступки от горе-инвесторов, которым тоже срочно нужно продать квартиру, так как на остаточные платеж в ноябре просто нет денег.
Вопросы не к Застройщикам. Они дают возможность. А покупать или нет, выбирает всегда покупатель.
Здесь важно запомнить две очень важные вещи.
1️⃣ На 100% никто не знает, какая именно ключевая ставка будет через год, два или три. Надеяться на рефинансирование это всегда риски.
2️⃣ На 100%. Никто не знает, насколько вырастут цены. Это только предположения. Особенно это касается отдельных ЖК.
Заходить в покупку квартиры не имея возможность полностью ее оплатить - величайшая глупость.
Вывод очень простой: У всегда должен быть реальный План Б. Когда все прогнозы ранее оказались неверными. Как правило, он потребует от вас финансовой гибкости и подушки.
Напишите - СТАРТ, в личные сообщения если вы хотите поучаствовать в предстоящих стартах продаж, с возможностью увидеть предварительный анализ и расчеты.
