В продолжение вчерашней темы: пока большинство таких обманов происходит именно с пожилыми людьми. Чем чреваты такие сделки? Если кратко, потерей и квартиры, и денег, а ещё и проблемой с банком, если на покупку вы брали ипотеку. Но обо всем по порядку.
Сюжеты по федеральным каналам о мошенничестве выходят все чаще. Также, как и судебные решения, по которым суд, увы, признает стороной потерпевшей пожилого человека, а не покупателя квартиры. Какой бы добросовестный он не был.
Людей не спасает ничего. Ни проверки квартиры и пожилого собственника, ни юристы, ни нотариусы, ни, уж тем более, риэлторы, если таковые в сделке участвовали. Ни, кстати, банк, оформивший вам ипотеку на такое жилье. Вы просто по факту остаетесь ни с чем, а ещё и с кредитом на квартиру, которая вам теперь не принадлежит, а банк требует предоставить новый залог. Ахтунг, приплыли! Не меньше.
Так как обезопасить себя от ситуации оказаться у «разбитого корыта», в случаях, когда квартиру продает пожилой собственник? Никак, если квартира просто продаётся без покупки встречной альтернативы.
Вообще свободная продажа квартиры, при кажущейся простоте сделки, несёт за собой гораздо больше рисков, нежели альтернативная сделка.
- Есть ли у собственника ещё жилье?
- Его кредитная история и долги?
- Судебные тяжбы?
- Другие претенденты на квартиру?
На вторичном рынке жилья все может оказаться очень не просто, как на первый взгляд. Но речь о не об этом.
Квартиру продает одинокий или нет пожилой человек, взамен ничего не приобретает, стоит ли ее покупать? Моя рекомендация - отказаться от такой сделки на берегу. Дабы потом себе локти не кусать и жить спокойно.
При чем даже если это единственная подходящая вам квартира во всем городе, стране и мире. Риск попасть в ситуацию, описанную мной выше, по-моему, не стоит никакой даже самой уникальной квартиры.
Вот вам несколько историй из судебной практики, от которых «мороз по коже».
История первая: Бабушка из Адыгеи, которая «передумала».
Июнь 2021 года. 74-летняя пенсионерка продает свою однокомнатную квартиру за 1,6 млн рублей. Вроде бы обычная сделка: помогают сын и риелтор, документы оформлены, регистрация прошла, покупатель получил ключи. Все довольны, все разъехались по домам.
Но через несколько месяцев бабушка подает в суд. Говорит, что на нее давили - сын, риелтор, даже сотрудник МФЦ. Привели ее на сделку, торопили, нервировали. И она, чтобы поскорее уйти, подписала все бумаги, не понимая толком, что делает.
Я, признаюсь, скептически к таким историям отношусь. Понимаю, что бывают разные ситуации, но слишком часто люди потом «вспоминают», что их якобы заставили. Сразу после завершения сделки, женщина обратилась в суд, предоставила справку о возрастном психическом расстройстве. Судебно-психиатрическая экспертиза подтвердила: органическое расстройство личности из-за смешанных заболеваний. В момент сделки она не руководила своими действиями.
Городской суд признал сделку недействительной, квартиру вернули бабушке, она должна была вернуть 1,6 млн покупателю. Покупательница, естественно, в шоке. Обжаловала в Верховном суде Адыгеи. Там решение отменили, сочли экспертизу недостаточной. Бабушка дошла до Верховного суда РФ, который вернул дело на пересмотр.
Итого: 2,5 года судов. Квартира вернулась пенсионерке. А покупательница? Осталась ни с чем. Деньги взыскивать с пожилой женщины - это может растянуться на десятилетия. Да и откуда у нее 1,6 млн, если она на одну пенсию живет?
Вот тебе и «простая сделка».
История вторая: Череповецкая квартира и посмертный иск.
Житель Череповца продал квартиру. Всё прошло гладко, покупатель въехал. Но продавец вскоре умер, а его сестра подала иск: брат, мол, страдал хроническим психическим расстройством, не мог осознавать последствия сделки.
Эксперты Вологодского областного психоневрологического диспансера подтвердили: болезнь была настолько значительной, что он не понимал юридические тонкости и не мог прогнозировать последствия.
Верховный суд РФ постановил: «Имущество, отчужденное первоначальным собственником, не понимавшим значение своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения».
То есть даже если ты въехал, сделал ремонт, прописал детей, всё равно можешь лишиться квартиры.
История третья: Сахалинская бабушка, завещание и внук.
Сахалинец Юрий Лысенко оспорил завещание и дарение квартиры бабушкой второму сыну (дяде истца). Клиника медико-криминалистических исследований и центр имени Сербского установили: бабушка не могла ответственно принимать решения ни при оформлении завещания у нотариуса, ни при дарении.
Районный и областной суды отклонили иск - внук не наследник первой очереди. Но Верховный суд РФ указал на ошибочность выводов и вернул дело на пересмотр.
Мораль? Даже нотариальное оформление не защитит сделку, если докажут недееспособность.
Что из этого следует?
За годы работы я поняла одно: покупка квартиры у пожилого человека - это всегда повышенный риск. Даже если продавец дееспособен (не лишен дееспособности судом!), он может не осознавать свои действия в момент сделки. Это регулируется статьей 177 ГК РФ.
В следующей статье напишу вам шпаргалку, как проводить сделки с собственниками в возрасте, когда сделка будет альтернативной.