1.Суть спора
Т.А.Б. на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1 300 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «многоквартирный жилой дом».
Администрацией г. Сочи (далее - администрация) Т.А.Б. и У. Я.А. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 579,2 кв. м, общей площадью 1 498,39 кв. м, этажностью - 3 этажа.
Т. А.Б. после возведения жилого дома в соответствии с разрешением на строительство и регистрации права собственности на него произвел его реконструкцию, в результате чего увеличилась площадь и этажность дома, его назначение «жилой дом» изменилось на «многоквартирный жилой дом». Факт реконструкции подтверждается выполненным отделом ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи техническим планом на здание «многоквартирный жилой дом», инвентарный номер 58066, согласно данному плану площадь всех частей здания составляет 2 543,6 кв. м, этажность - 5 этажей.
Итак, вместо жилого трехэтажного жилого дома был построен пятиэтажный многоквартирный дом.
В ходе проверки, проведенной специалистами Управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, установлено, что земельный участок, на котором расположен построенный дом «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства. Также установлено, что возведенный Т.А.Б. в результате реконструкции на указанном земельном участке жилой дом не соответствует выданному разрешению на строительство и требованиям правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи.
2.Суды
Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Т.А.Б :
- о признании объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, самовольной постройкой;
- и о возложении на Т.А.Б. обязанности по ее сносу.
Т.А.Б. подал встречный иск к администрации:
- о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании его многоквартирным жилым домом;
- также он просил обязать Управление Росреестра изменить вид разрешенного использования земельного участка, произвести кадастровые и регистрационные действия по внесению изменений в объект недвижимости.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска администрации к Т.А.Б.. было отказано, а встречный иск Т.А.Б.. оставлен без рассмотрения.
Апелляционной инстанцией в дело в качестве ответчиков были привлечены собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома, решение суда первой инстанции было отменено, принято новое решение, которым иск администрации был удовлетворен.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что:
-имела место самовольная реконструкция объекта недвижимости, т.к. отсутствует разрешение на реконструкцию и нет доказательств проведения государственной экспертизы проектной документации, обязательность которой предусмотрена положениями статьи 49 ГрК РФ,
- Т.А.Б. не обратился за получением разрешения на реконструкцию здания, что реконструированное здание не соответствует виду разрешенного использования земельного участка на момент осуществления строительных работ.
Кассационная инстанция поддержала решение апелляции.
3. Верховный Суд РФ
Т.А.Б и собственники жилых помещений спорного многоквартирного дома подали кассационные жалобы в Верховный Суд РФ, в которых просили отменить апелляционное и кассационное определения как незаконные.
Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к следующим вводам.
Из заключения эксперта НП «Саморегулируемой организации судебных экспертов» следует, что объект исследования (жилой дом) фактически является многоквартирным жилым домом, состоит из:
- нежилых помещений и изолированных квартир, в каждой из которых имеются жилые комнаты и подсобные помещения: санузел, кухня;
- кроме того, в доме имеются места общего пользования: лестницы, коридоры, два подъезда;
- объект соответствует общим требованиям безопасности зданий и сооружений, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический Регламент о безопасности зданий и сооружений», Сводом правил 54.13330.2011.
- не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Дом подключен к сетям инженерно-технического обеспечения нормативной мощности, установленной для соответствующего объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.
В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, т.е. самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.
Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц, спор решается в суде общей юрисдикции.
При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о сносе капитального объекта недвижимости, не поставил на обсуждение сторон и не разрешил вопрос о выселении граждан, проживающих в самовольном строении, а также не привлек прокурора к участию в деле для дачи заключения о возможности выселения, учитывая, что судами установлено, что данное строение является многоквартирным жилым домом и в нем проживают граждане (ответчики по делу).
На момент вынесения оспариваемых судебных постановлений спорный многоквартирный жилой дом был расположен на территории федеральной территории «Сириус». Однако администрация федеральной территории «Сириус» к участию в деле не привлекалась.
Иск Т.А.Б о признании права собственности на самовольную постройку, который подал подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры, без досудебного урегулирования спора и суд апелляционной инстанции неправомерно Т.А.Б отказал в рассмотрении встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Следовательно, при рассмотрении спора суд должен установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры для получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: апелляционное определение и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции ( Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ25-168-К4 от 17 июня 2025 г.).
ВЫВОД:
- если в спорном объекте недвижимости (многоквартирном доме) проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких граждан;
- в указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции;
- в такого рода делах, суд привлекает к участию прокурора для дачи заключения по требованию о выселении;
- при рассмотрении спора суд должен установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку (Т.А.Б), надлежащие меры для получения необходимых в силу закона согласований и разрешений;
- суд апелляционной инстанции неправомерно оставил встречный иск Т.А.Б без рассмотрения.
