Ясас (Γιασάς) всем привет из солнечных Афин! Греция - одна из самых привлекательных направлений для покупки недвижимости в 2025 году. Средиземноморский климат, богатая история, относительно доступные цены и возможность получения вида на жительство делают эту страну особенно интересной для российских инвесторов.
Важно отметить, что рынок недвижимости Греции в 2025 году демонстрирует стабильный рост. После кризисных лет цены на жилой недвижимости в популярных туристических регионах Греции ежегодно увеличиваются на 5-7%. Особым спросом пользуются объекты недвижимости на островах Крит, Родос, Корфу, а также в центре Афин и на полуострове Халкидики.
Иностранные покупатели чаще всего приобретают:
- Апартаменты у моря для отдыха и сдачи в аренду
- Виллы премиум-класса на островах
- Инвестиционные объекты в крупных городах
- Исторические здания для реконструкции
- Объекты коммерческой недвижимости с высоким потенциалом рентабельности
Это интересно!
В 2025 году правительство Греции продолжает программу «Золотая виза» Греции выдаётся гражданам третьих стран за инвестиции и предоставляет 5-летний возобновляемый вид на жительство. Хотя исторически лимит в 250 000 евро действовал при покупке недвижимости, с 2024 года он был увеличен до 400 000 или 800 000 евро в отдельных регионах. Однако лимит в 250 000 евро сохраняется в особых случаях, таких как покупка зданий, являющихся памятниками архитектуры, или переоборудование некоторых промышленных зданий в жилые.
Что даёт «Золотая виза»
- Пятилетний вид на жительство: с возможностью продления при сохранении инвестиций.
- Свободное передвижение: свободный доступ в пределах Шенгенской зоны в течение 90 дней каждые 6 месяцев.
- Участие в семейной жизни: право на проживание для всех членов семьи (супруги/супруг(а), несовершеннолетние дети и родители).
- Доступ к системе образования: возможность доступа к греческой системе образования.
- Греческое гражданство: возможность подачи заявления на получение греческого гражданства через 7 лет при соблюдении условий.
Инвестиции в недвижимость: что нужно знать
Изменения лимитов:
800 000 евро: в регионах Аттика и Салоники, а также на островах Миконос и Санторини минимальный лимит составляет 800 000 евро.
400 000 евро: в остальной части страны минимальный лимит составляет 400 000 евро.
Исключения:
250 000 евро: Лимит в 250 000 евро применяется к инвестициям в здания, являющиеся памятниками архитектуры, которые подлежат реставрации, или в здания, предназначенные для жилья.
Минимальная площадь:
- 120 кв. м: В случае приобретения недвижимости минимальная площадь должна составлять 120 кв. м, за исключением зданий, являющихся памятниками архитектуры, или зданий с измененным назначением.
- Единовременные инвестиции: Инвестиции должны быть сделаны в один объект недвижимости, за исключением инвестиций в неделимую долю совместной собственности.
Другие варианты инвестиций
- Инвестиции в греческий стартап на сумму 250 000 евро.
- Инвестиции в инфраструктурные проекты или греческие предприятия с созданием 150 рабочих мест.
Подготовка к покупке: что нужно знать перед началом поиска
Финансовые вопросы и планирование бюджета
Первые шаги к приобретению недвижимости в Греции - это определение бюджета и способа финансирования.
В 2025 году средние цены на недвижимость в Греции составляют:
- Апартаменты в туристических районах:
€1 500 - 3 000 за квадратный метр - Виллы премиум-класса:
€3 000 - 7 000 за квадратный метр - Недвижимость в Афинах:
€1 700 - 4 500 за квадратный метр - Объекты на популярных островах:
€2 000 - 6 000 за квадратный метр
Настраиваться в Греции нужно на медленный процесс. Рабочий день в Греции часто заканчивается в 15:00-16:00, особенно в летний период. Многие формальности требуют личного присутствия, а получение ответов может занимать недели. В этом нет ничего личного, такова культура.
Получение AFM номера - ключевой этап
Для покупки недвижимости в Греции иностранцу необходимо получить AFM (ΑΦΜ) - индивидуальный налоговый номер. Это обязательное требование для всех финансовых операций в стране.
Для получения AFM потребуются:
- Действующий заграничный паспорт
- Копия паспорта с нотариально заверенным переводом на греческий язык
- Заполненная форма М1
- Документ, подтверждающий адрес проживания в стране происхождения
- Доверенность на представителя (если вы не можете лично присутствовать)
Процесс получения AFM занимает от 1 до 3 недель. Я рекомендую начать с этого шага, поскольку без налогового номера невозможно продолжить процесс покупки.
Открытие банковского счета в Греции
Хотя наличие греческого банковского счета не является обязательным, оно значительно упрощает процесс покупки и дальнейшее управление недвижимостью.
Важно отметить, что для открытия счета в греческом банке потребуется личное присутствие. В 2025 году этот процесс все еще нельзя выполнить дистанционно, хотя некоторые банки предлагают предварительную онлайн-подачу документов.
Выбор объекта и внесение задатка
Поиск недвижимости: критерии выбора
При выборе объекта в Греции обращайте внимание на следующие факторы:
- Расположение и инфраструктура
- Техническое состояние здания
- Легальность постройки (наличие всех разрешений)
- Потенциал для сдачи в долгосрочную аренду
- Перспективы роста стоимости
- Земельный участок и его характеристики при наличии
Это интересно!
В Греции существует проблема незарегистрированных пристроек и модификаций. Примерно 30% объектов имеют несоответствия между фактической площадью и документацией. С 2024 года процедура легализации таких объектов стала проще, но все равно требует времени и дополнительных расходов.
Удаленная покупка: возможности и ограничения
В 2025 году удаленная покупка недвижимости в Греции стала более доступной благодаря цифровизации ряда процессов. Однако полностью дистанционное приобретение все еще сопряжено с определенными трудностями.
Рекомендации:
- Работать с проверенным агентством недвижимости, имеющим опыт сопровождения международных сделок
- Оформить нотариально заверенную доверенность на представителя в Греции
- Организовать виртуальные туры и детальные видеопросмотры объектов
- Заказать независимую техническую экспертизу выбранной недвижимости
Важно отметить, что для оформления доверенности потребуется апостиль и перевод на греческий язык. Срок действия доверенности рекомендуется устанавливать не менее 12 месяцев, чтобы охватить весь процесс сделки и возможные задержки.
Внесение задатка и предварительный договор
После выбора объекта следующий шаг - внесение задатка (προκαταβολή). Стандартная сумма составляет 10% от стоимости недвижимости. При этом подписывается предварительный договор (προσύμφωνο), который фиксирует условия сделки.
В некоторых странах действует принцип «деньги вперёд». В Греции же предварительный договор защищает интересы обеих сторон. Если продавец откажется от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель передумает, задаток не возвращается.
Проверка, договор и регистрация
Юридическая проверка недвижимости
Тщательная юридическая проверка - критически важный этап покупки. В Греции, как и в любой другой стране с длительной историей, права собственности могут быть запутанными.
Профессиональная проверка включает:
- Изучение титула собственности в реестре недвижимости
- Проверку наличия обременений и долгов
- Подтверждение законности всех пристроек и модификаций
- Проверку кадастровых границ участка
- Изучение допустимых видов использования недвижимости
- Проверку кадастровой стоимости объекта
Примерно в 15% случаев проверка выявляет проблемы, которые могут стать препятствием для сделки или потребовать корректировки цены.
Роль нотариуса в греческой сделке
В Греции нотариус играет центральную роль в процессе купли-продажи недвижимости. Он не просто заверяет подписи, а подготавливает договор, проверяет документы и обеспечивает законность всей процедуры.
Важно отметить, что нотариус - независимая сторона, которая не представляет интересы ни продавца, ни покупателя. Его задача - гарантировать соблюдение закона и защищать интересы обеих сторон.
Стоимость услуг нотариуса в 2025 году составляет примерно 1-1,5% от цены недвижимости плюс НДС (24%).
Подписание окончательного договора
Заключение договора купли-продажи (συμβόλαιο) происходит у нотариуса. На этом этапе оплачивается полная стоимость недвижимости. Документ составляется на греческом языке, поэтому если вы не владеете им, потребуется официальный переводчик.
На подписании должны быть:
- Продавец и покупатель (или их представители по доверенности)
- Нотариус
- Адвокаты сторон (по желанию)
- Официальный переводчик (если необходимо)
- Представитель банка (если используется ипотека)
Этот процесс занимает обычно 2-3 часа, так как нотариус подробно зачитывает весь договор вслух.
Регистрация права собственности
После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Земельном реестре (Κτηματολόγιο) и Реестре ипотек (Υποθηκοφυλακείο).
Процесс регистрации включает:
- Подачу договора и сопутствующих документов в реестры
- Оплату регистрационных сборов и налога на переход права собственности
- Получение свидетельства о регистрации
В 2025 году в Греции продолжается переход от старой системы реестров к единому кадастру. В некоторых регионах этот процесс уже завершен, в других - все еще продолжается, что может вносить определенные сложности и задержки в процедуру регистрации.
Срок получения окончательных документов о праве собственности - от 1 до 3 месяцев. После этого вы становитесь полноправным владельцем греческой недвижимости.