Вы хотите вложиться в коммерческую недвижимость, но боитесь, что помещение будет простаивать без арендаторов? Это нормально: в Москве тысячи предложений, и далеко не каждое из них реально принесёт пассивный доход. Ниже — чек-лист, который поможет даже новичку понять, стоит ли объект ваших денег.
1. Локация и трафик
Локация, ближе к центру, строго в шаговой доступности метро!
Главное правило: чем больше людей проходит мимо — тем выше доход.
✅ Помещение на первой линии улицы с высоким трафиком → востребовано. Трафик должен быть не менее 2 000 пешеходов в день.
❌ Внутренние дворы и переулки → риск, люди туда почти не заходят, поэтому арендаторов и клиентов будет меньше.
🔍 Как проверить трафик
Ручной подсчет
Приезжайте к объекту в будни и выходные в разное время, посчитайте пешеходов. Минимум 300–500 человек/час — хороший сигнал.
Видеоаналитика (AI-счётчики людей)
Как работает: Камера (в т. ч. обычная IP-камера) считает людей автоматически по кадрам. Есть готовые решения:
Camlytics, VisionLabs, Eocortex, PeopleCounter, DataLens (Яндекс).
Некоторые даже дают тестовый период.
Плюсы: точность 90–98%, данные по часам. Минусы: нужно разрешение собственника и электричество.
Комбинированный подход (оптимально)
На практике лучше сделать так:
Провести 2–3 дня ручного подсчёта (будни/выходные). Проверить Google/Яндекс-карты на пиковые часы.
Заказать (или взять тест) AI-аналитику или мобильный отчёт для уточнения.
Сопоставить данные и рассчитать среднесуточный footfall.
2. Первый этаж и витрины
Арендаторы любят помещения с отдельным входом и большими окнами.
✅ Первый этаж с витринными окнами и отдельной дверью.
❌ Подвал или второй этаж без вывески на улице — почти всегда низкий спрос.
3. Окружение и конкуренция
Смотрите, кто уже работает рядом.
✅ Если в радиусе 300–500 м есть сетевые магазины, аптеки, кофейни — район «живой», спрос будет.
❌ Если в локации пустые помещения или «сдаются уже год» — тревожный сигнал.
4. Площадь и формат
Основной спрос по количеству сделок приходится на небольшие сделки размером до 100 кв. м (47%). На втором месте — размером от 100 до 300 кв. м (38%).
По объему сделок, то есть по количеству вырученных с продажи денег, лидировал сегмент от 100 до 300 кв. м офисных площадей (28%). На втором месте – сегмент 300−1000 кв. м (27%).
Если мы говорим об офисах, то здесь ценится инженерное оснащение: это приточно-вытяжная вентиляция, инсоляция, светлые большие окна и глубина самого офиса. Если офис по глубине от окна 8-10 метров до двери, то подобные офисы пользуются спросом, поскольку можно разместить дополнительно рабочие места, сделать переговорные комнаты, зонирование. Потолки в офисах должны быть от 3,65!
Продолжение читайте в нашем боте Телеграм, там же составили для вас памятку: как посчитать окупаемость и доходность коммерческой недвижимости 👇🏻