Купить дом в Сербии — один из самых популярных запросов, с которым обращаются, в том числе и к нам.
Но купить хороший дом, задача не из простых, о чём я уже не раз говорил. Поэтому мы смотрим в сторону новых домов в пригороде Белграда: новый дом, есть новый дом.
Однако не всегда есть возможность или необходимость покупать дом именно в пригороде БГ, да и цели у людей разные.
В таких случаях зачастую проще и выгоднее построить дом с нуля, чем покупать старый, заниматься реконструкцией, а потом месяцами продавать.
Поэтому делюсь коротким чек-листом — как в целом выглядит процедура строительства дома в Сербии.
1) Покупка участка и правовая проверка
Перед покупкой необходимо убедиться в статусе земли: предназначена ли она под застройку или требуется перевод из других категорий земли.
Запрашивайте и проверяйте данные из Кадастра (лист непокретности, ситуационни план, границы участка, правообладатели..).
Провести юридическую проверку, есть на участке есть незарегистрированные постройки, непонятные сервитуты или споры.
Обязательно проверьте требования действующих планов (урбанистический/территориальный) - локaциони услови.
2) Локационни услови
Перед проектированием получают локaциони услови — официальный документ, где муниципалитет указывает ключевые параметры будущей постройки (границы, отступы, этажность, уличные отступы и пр.). Только после этого архитектура и инженерные специалисты приступают к главному проекту .
3) Проект, согласования и выдача разрешения на строительство (građevinska dozvola)
Проект составляет сертифицированный архитектор/инжeнер. Для выдачи građevinska dozvola в орган местной самоуправы подаётся комплект доков — проект, доказательства права собственности, геодезические данные, согласования по коммуникациям (вода, канализация, электро), при необходимости экологические/пожарные согласования и тп.
В настоящее время Закон предусматривает централизованную процедуру и сокращенные сроки.
4) Начало работ и технический надзор
После получения разрешения инвеститор (застройщик, владелец земли) подаёт «пријаву о почетку радова» — официальное уведомление о старте работ.
Строительство ведется по проекту; параллельно действуют лицензированные контролеры/надзиратели (tehnički nadzor), а муниципальные инспекторы имеют право проводить проверки.
Любые изменения в проекте должны быть согласованы, иначе возможны штрафы и сложности с узаконением.
5) Приёмка, технический просмотр и разрешение на использование (upotrebna dozvola)
По окончании строительства оформляют техническую приемку и подают документы на upotrebna dozvola (разрешение на ввод в эксплуатацию). Этот документ подтверждает, что объект построен в соответствии с проектом и нормами и может быть использован и зарегистрирован в кадастре.
Практические нюансы и риски
• Муниципальные требования и сроки отличаются по районам.
• Подключение коммуникаций (вода, канализация, газ, электричество) — часто становится «узким» местом: заранее выясняйте возможность и стоимость подключений у местних сервисов.
Стоимость работ и услуг
• Проект (архитектура + инж. части) — от 7евро/м2 до 10% от стоимости строительства (архитектор/инженеры). Чаще полная стоимость услуг (архитектура + статика + инсталляции + получение разрешений) выходит 15–25 €/м², особенно в Белграде и крупных городах. Цена зависит от сложности проекта, местоположения и объема работ, чем больше этапов берет на себя архитектор, тем выше итоговая сумма.
• Госпошлины и регистрация в кадастре — базовые суммы относительно невелики. Точные актуальные ставки см. в Республиканском кадастре
• Строительство «под ключ» (новый дом) — сильно варьируется: обычно от ≈€700 до €1.800 за м2.
Типовой проект, строительство, со средним уровнем отделки, порядка €1.000-1200/м2, без стоимости земли (примерно — каждая ситуация индивидуальна. Для точного расчёта нужен конкретный участок, проект, местоположение и пт).
Коротко о сроках
• Подготовка , проект, разрешение — от 1 до 4 месяцев (в зависимости от сложности и согласований, реально сроки зависят от полноты документов и местной практики).
• Строительство дома — обычно от 4-6 месяцев, в зависимости от конструкции, погоды, подрядчиков…
Конечно, нюансов в строительстве немало, и лучше всего с ними помогут разобраться специалисты на местах. Важно помнить, что в Сербии все строительные инженеры, архитекторы и подрядчики должны иметь соответствующие лицензии — это ваш первый уровень защиты от проблем.
А если вы хотите купить уже готовый дом в пригороде Белграда — обращайтесь в ATLANT REALTY, поможем подобрать и проверить варианты.