Закон о банкротстве к социально значимым объектам относит объекты коммунальной инфраструктуры, объекты, предназначенные для благоустройства территории, необходимые для жизнеобеспечения граждан и пр.
Социально значимые объекты должны продаваться путем проведения торгов в форме конкурса.
Обязательным условием конкурса по продаже социально значимых объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование таких объектов в соответствии с их целевым назначением.
Если социально значимые объекты никто не купил, они подлежат передаче в муниципальную собственность, о чем конкурсный управляющий уведомляет соответствующий орган местного самоуправления.
После продажи имущества, между новым собственникам социального значимого объекта и органом местного самоуправления заключается соглашение, в котором обязательно предусматриваются обязательства покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением.
В случае неисполнения покупателем социально значимого объекта условий соглашения или его нарушения, данное соглашение и договор купли-продажи социально значимого объекта подлежит расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления.
В случае расторжения судом данного соглашения и договора купли-продажи социально значимых объектов такие объекты подлежат передаче в собственность муниципального образования, а денежные средства, выплаченные по договору купли-продажи социально значимых объектов, возмещаются покупателю за счет местного бюджета.
В судебной практике встречается немало дел по которым договоры купли-продажи социально значимых объектов расторгались в судебном порядке, в связи с ненадлежащим содержанием таких объектов покупателем или в виду отсутствия соглашения о надлежащем содержании с органом местного самоуправления.
Например, после покупки на торгах объектов водоснабжения и земельного участка, новый собственник социально значимых объектов не содержал их в надлежащем состоянии, что приводило к постоянным авариям и перебоям с водоснабжением.
После этого, новый собственник продал объекты водоснабжения и земельный участок другому лицу, который также не содержал их в надлежащем состоянии.
В результате этого договор, заключенный на торгах, был расторгнут судом, а последующий договор купли-продажи был признан ничтожной сделкой.
В этой связи, социально значимые объекты перешли собственность муниципального образования, без каких-либо возмещений денежных средств предыдущим собственникам.
До 2023 года судебная практика по данной категории дел еще не была сформирована. Потому, в удовлетворении аналогичных исков к ответчикам, которые покупали социально значимые объекты не на торгах, суды отказывали, аргументируя свои решения тем, что требования Закона о банкротстве о надлежащем содержании социально значимого имущества на ответчиков не распространятся.
Однако такие правовые позиции судов первой и апелляционной инстанции не устояли в судах кассационной инстанции.
Суды кассационной инстанции сформулировали правовую позицию о том, что при доказанности отсутствия соглашения о надлежащем содержании или при ненадлежащем содержании социально значимых объектов, договоры заключенные между конкурсным управляющим и покупателем должны быть расторгнуты, все последующие сделки с таким имуществом являются ничтожные, а социально значимое имущество переходит в собственность муниципального образования без возмещения предыдущим собственникам какого-либо возмещения.
Суды кассационной инстанции также ссылались на правовую позицию Конституционного Суда РФ, которым разъяснялось, что по смыслу договора купли-продажи социально значимых объектов и соглашения, заключаемого в этом случае покупателем с органом местного самоуправления, конечной экономической целью такого договора является не только извлечение покупателем потребительских свойств указанных объектов, но и их использование в заранее определенных публично-значимых целях в течение длительного времени (как покупателем, так и третьими лицами, в том числе которым имущество может быть отчуждено, а равно – в случае расторжения договора – самим органом местного самоуправления), что предопределяет специфику правового регулирования отношений, возникающих на основании такого договора и соглашения к нему, и последствий прекращения этих отношений.
Соответственно, в случае нарушения договорных условий использования социально значимого объекта лицом, которым такой объект был куплен на торгах, договор может быть расторгнут в судебном порядке с возмещением покупатели стоимости такого объекта согласно цене договора.
Однако, если же победитель конкурса в последующем продал социально значимый объект, есть риск признания судом такой сделки ничтожной, вследствие чего новый собственник может остаться без полного возмещения стоимости купленного им имущества.
Поэтому, если руководствуется Законом, шансы остаться без купленного социально значимого объекта, в случае его ненадлежащего содержания, весьма высокие.
Если же руководствуется не Законом, то в данной категории дел можно встретить разные и интересные поворотные сюжеты, которые на первый взгляд просто немыслимы.
Такое дело находится сейчас у меня в работе по которому я представляю третье лицо.
Фабула дела следующая.
Около 10 лет назад организация-застройщик купила земельный участок сельхозназначения, который был переведен в земли населенных пунктов в установленном законом порядке и разрешенный вид использования этого земельного участка стал малоэтажная застройка.
Местной администрацией были согласованы градостроительные документы для застройки этого земельного участка.
Организацией-застройщиком совершены работы по межеванию территории, после которых из указанного выше земельного участка было сформировано множество новых земельных участков.
Новые земельные участки были образованы специально для размещения на них многоквартирных домов, магазинов, трансформаторной подстанции и пр.
Организация-застройщик собрала с участников долевого строительства денежные средства за жилье, вырыла все несколько котлованов под многоквартирные дома, после чего началась процедура банкротства.
Все вновь образованные земельные участки были проданы на торгах, одним из покупателей был фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства субъекта, который реально достроил несколько многоквартирных домов в которых сейчас проживают граждане.
Также, одним из покупателей был мой клиент, который купил себе земельный участок, предназначенный для строительства магазина, построил на нем магазин.
Так конкурсному управляющему удалось пополнить конкурсную массу для расчета с кредиторами организации-банкрота, все вновь сформированные земельные участки были проданы в частную собственность.
Однако, многие из проданных земельных участков, даже которые куплены фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства субъекта, так не были застроены, но возможно когда-нибудь на их месте возведут многоквартирные дома.
Остался один земельный участок, который согласно документам территориально планирования фактически является земельным участком общего пользования, предназначенным для обустройства на нем детской площадки, подъездных путей к многоквартирным домам и т.п.
После того, когда конкурсный управляющий выставил этот земельный участок на торги, его никто не покупал, а фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства субъекта обратился в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве организации-застройщика, и просил обязать конкурсного управляющего изменить порядок реализации этого земельного участка на процедуру конкурса, с чем согласился Арбитражный суд.
Казалось бы, кому это земельный участок нужен? Зачем его покупать, ведь придется строить детскую площадку, подъездные пути к многоквартирным домам, делать озеленение, и т.п., ведь именно для этого такой земельный участок предназначен. Никакой экономической выгоды для покупателя.
Если бы это земельный участок никто не купил, то конкурсный управляющий просто передал бы его в собственность органа местного самоуправления и орган местного самоуправления был бы обязан благоустроить этот земельный участок в соответствии с градостроительными документами.
Но на участок нашелся покупатель и в процедуре конкурса его купил.
Прошел год, второй, ничего не делается, ни тротуаров, не детской площадки, ни освещения, ничего, жителям достроенных фондом многоквартирных домов приходится добираться к своему жилью через грязь, после дождя вплавь, в общем, массовое недовольство.
Собственник земельного участка продает его другому лицу.
Под жалобы граждан, администрация выходит в суд с иском, в котором требует прекратить право собственности на этот земельный участок, путем его изъятия через процедуру публичных торгов.
Аргументирует администрация свой иск нарушением собственником земельного участка земельного законодательства выраженного в использовании земельного участка не по целевому назначению.
Другими словами, администрация говорит суду, давайте мы не бесплатно изымем землю у собственника земельного участка, так как нарушены условия договора, заключенного в порядке Закона о банкротстве, а за бюджетные деньги проведем оценку земельного участка, совершим процедуру торгов, затраченные бюджетные деньги себе возместим, а собственнику выплатим оставшиеся денежные средства.
Потом администрация пошла еще дальше. Администрация уточняет иск и требует прекратить право собственности на земельный участок у его собственника, путем изъятия земельного участка для муниципальных нужд, в общей процедуре, предусмотренной земельным законодательством.
При этом, ни решения об изъятии, да и вообще никаких действий из предусмотренной Земельным кодексом РФ процедуры для таких случаев администрацией не совершалось.
Хотя, о каком изъятии вообще можно говорить, когда земельный участок является социально значимым объектом, был продан в порядке Закона о банкротстве по договору, а нарушение договора влечет его расторжение.
Но администрация решила не отвлекаться на такие мелочи.
Другим словами, администрация говорит суду, давайте мы за бюджетные деньги проведем оценочные работы, узнаем рыночную стоимость этого земельного участка и выкупим за бюджетные деньги у собственника этого земельного участка землю или обменяем его.
Наверное ни у кого не вызовет сомнения, что оценщик посмотрит вид разрешенного использования земельного участка, который хотя-бы и является по градостроительным документам земельным участком общего пользования, в реальности, в ЕГРН имеет вид разрешенного использования для малоэтажной застройки, и оценит такой земельный участок (а он несколько десятков тысяч метров) во много миллионов рублей.
Администрация, на основании такого отчета об оценке или выплатит собственнику земельного участка много десятков (или сотен) миллионов рублей, хотя такой земельный участок вообще не имеет экономической ценности, одни убытки, или возможно администрация совершит с собственником мену земли. Даст ему равнозначный земельный участок по площади, который тот может продать за много десятков (или сотен) миллионов рублей, а администрация останется с земельным участком, который хотя-бы и числится в ЕГРН как земельный участок для малоэтажной застройки, в действительности является земельным участком общего пользования, который за бюджетные деньги начнет благоустраиваться.
Администрация, видимо не подумав, решила привлечь всех собственников земельных участков, которые расположены в границах рассматриваемого земельного участка, в дело, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.
Так, мой клиент, который является собственником одного из земельных участков, расположенного в границах рассматриваемого земельного участка, стал участником дела.
После этого, мой клиент обратился ко мне. Мной было совершено ознакомление с делом и подготовлен подробный письменный правовой анализ, в котором сделан вывод о том, что выбранный администрацией способ защиты права, является ничем иным, как действием в обход закона, но не на прямую, а с попыткой узаконить свои намерения через судебный акт.
Изъять такой земельный участок для государственных или муниципальных нужд невозможно, не только потому, что администрацией не была реализована процедура изъятия в силу земельного законодательства, а потому, что надлежащим способом защиты права является иск о расторжении договора купли-продажи, заключенный между конкурсным управляющим и первым покупателем земельного участка, а также требование о признании последующего договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой с обращением в муниципальную собственность земельного участка бесплатно.
В последующем мной была подготовлена вторая письменная работа в виде возражения на иск, где подробно приведены нормы права, регулирующие этот вопрос, а также судебная практика, в том числе уровня кассационной инстанции, для поддержания своей правовой позиции.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Образец отзыва на иск (основания: администрация требует изъять земельный участок для муниципальных нужд, в обход процедуры расторжения договора купли-продажи и признания сделки ничтожной)
Образец возражения на иск администрации об изъятии земельного участка для муниципальных нужд
Образец возражения на иск с требованием об обязании ответчика перенести газопровод за пределы земельного участка истца.
Образец заявления о перемене лиц в договоре аренды земельного участка
Образец сопроводительного письма к заявлению о перемене лиц в договоре аренды земельного участка
Образец возражения на иск об обязании ответчика осуществить истцу и подрядчикам допуск в жилое помещение ответчика для подключения к инженерным сетям МКД
Образец возражения на иск с требованием взыскания в пользу СНТ целевого взноса за подключение к газопроводу СНТ.
Образец жалобы на работу нижестоящего суда и судьи
Образец жалобы в Конституционный Суд РФ
Зачем нужен градостроительный план земельного участка?
Как регулируется вопрос утверждения схемы расположения земельного участка?
Можно ли выкупить земельный участок без торгов, если не нем расположен объект незавершенного строительства?
Что такое приобретательная давность на недвижимое имущество?
Больше статей в подборке "Земельные правоотношения"
Образцы юридических документов в этой подборке.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
