Минфину требуется 2,2 трлн рублей, чтобы закрыть дефицит бюджета в этом году: способы привлечения этих средств влияют на ключевую ставку. В таких условиях предложений на рынке недвижимости может стать даже больше, что снизит цены на жилье. В подкасте «Smarent Pro недвижимость» об этом рассказал Олег Репченко — руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», известный аналитик и автор системы индекса рынка недвижимости.
Какой будет ключевая ставка
После снижения ключевой ставки на рынке усилились ожидания её дальнейшего падения — до 12–13% в следующем году. Олег Репченко считает такие прогнозы оптимистичными:
«Еще два года назад я встал на позицию следующую: в нынешней макроэкономической и геополитической реальности низких ставок не будет, про это надо забыть».
По прогнозу Олега Репченко, в ближайшие год-два ставка будет находиться в диапазоне 12-15%. Аналитик выделил две основные причины, которые помешают более существенному снижению ставки:
- Инфляционные риски, которые сдерживаются высокими процентами по кредитам и депозитам.
- Бюджетный дефицит, который будет всё сильнее финансироваться за счет внутренних заимствований, в том числе с использованием средств населения - на депозитах, в ОФЗ. Так, на последующие годы объем заимствований, вероятно, будет выше — четыре триллиона рублей, а в перспективе дефицит вырастет до 7 триллионов рублей.
Центральный Банк сохраняет высокие проценты, чтобы перенаправить частные сбережения с рынка недвижимости в банковскую систему: стимулируют население размещать деньги на депозитах, а банки — инвестировать в государственные облигации. Так, привлеченные средства используются для собственных нужд государства, в том числе и для покрытия дефицита.
«При снижении ставки мы, скорее всего, будем получать новый разгон инфляции. Я даже не исключаю, что при позитивном развитии событий ставка может уйти на 12% и даже на 10% в краткосрочном моменте. Но довольно быстро начнет раскручиваться инфляция. И ЦБ придется либо вовремя “тормознуть” снижение ставки, либо опять вернуться к повышению».
Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость
При снижении ключевой ставки застройщикам и инвесторам не стоит ждать, что население перераспределит все сбережения с депозитов (60 триллионов рублей) и облигаций в недвижимость.
«Эти 60 триллионов размазаны по 100 с лишним миллионам населения страны. При этом тех, у кого на депозите больше трёх миллионов, — порядка 1% от всей этой массы. То есть мы понимаем, что у значительного числа людей есть в лучшем случае на начальный взнос, и то не в Москве».
Олег Репченко предполагает, что при падении ставки (например до 7%) облигации с фиксированным купоном принесут большую доходность: не 30% за два года, как в случае с недвижимостью, а 60-90% всего за несколько месяцев. Поэтому инвестиции в недвижимость даже в условиях снижающейся ставки могут оказаться нецелесообразными.
Репченко также подчеркивает, что в его понимании реальные инвестиции в недвижимость — это вложения в готовые объекты на вторичном рынке. Новостройки он считает рискованным вложением, поскольку при суровых экономических кризисах, как, например, в 1991 году, стройка замораживается на неопределенный срок.
Поднимется ли цена на жилье
Повышение цен на недвижимость — маловероятно, хотя застройщики сокращают объемы строительства: рынок перенасытится жильем, купленным с помощью ипотек, субсидий и рассрочек. Этими инструментами, по мнению Репченко, пользовались две категории граждан: честные покупатели и инвесторы, располагающие свободными средствами.
Первым таким образом предложили зафиксировать цену до её повышения и купить жилье сразу. При этом реальную стоимость объектов изначально завысили на 15–20% и включили наценку в рассрочку. Многие соглашались на такие условия в надежде, что ставка в будущем снизится и им удастся перекредитоваться на более выгодных условиях.
Инвесторы приобретали сразу несколько квартир, надеясь на будущий рост цен.
Если в течение ближайшего года ставка не снизится, а цены на жилье не вырастут, часть этих покупателей окажется в невыгодном положении: рассрочка закончится, и долговые обязательства станут неподъемными. В этом случае вырастет число вынужденных продаж, на рынок может вернуться от 5 до 25% купленной таким образом недвижимости.
В условиях высоких ставок и сниженного спроса это спровоцирует падение цен — особенно на переуступки, которые рискуют уйти на 30% дешевле первоначальной цены:
«Супернизкой ставки, супердешёвой ипотеки не будет, более того, ещё и семейную ипотеку порежут. В таких условиях это будет перелив рынка, а не дефицит. По рыночным законам, переизбыток предложения — к падению цен».
Почему отменят семейную ипотеку
Еще до ковида и нестабильной геополитической ситуации рынок недвижимости поддерживало государство. Сейчас обеспокоенность Минфина из-за масштабов программ льготной ипотеки только растет, так как она станет нагрузкой для бюджета на следующие 20-30 лет.
Предполагалось, что заемщики будут гасить субсидированные кредиты примерно за семь лет, и расчёты строились исходя из этого срока. Но на практике люди не спешат погашать ипотеку — при низких первоначальных взносах выгоднее вложить свободные средства, например, в облигации или депозиты с более высокой доходностью.
Аналитик считает, что такие программы способствовали росту цен на жилье, формированию «пузыря» на рынке недвижимости и увеличению дефицита бюджета.
«Семейная ипотека совершенно не достигает тех целей, которых от нее ждали. Государство тратит огромные деньги, а результатов мало. Поэтому не только ставка будет высокой в ближайшие годы, но и на льготы надеяться не приходится. Во-первых, денег нет. Во-вторых, льготы себя дискредитировали, они показали, что не дают эффект».
Минфин стремится сократить или пересмотреть программы, включая семейную ипотеку: около половины квартир, купленных по этой программе, — студии, в которых семьи с детьми жить не будут. Это подтверждает, что значительная часть льгот используют как инвестиционный инструмент.
Рынок недвижимости будет стагнировать: ключевая ставка, скорее всего, не снизится ниже 12-15%, а покупка квартиры в новостройке влечет за собой риски. Поэтому сейчас для инвестирования лучше выбирать другие инструменты — депозиты и облигации с фиксированным доходом. Ознакомиться подробнее с взглядом Олега Репченко на перспективы рынка недвижимости можно — здесь.
О подкасте
Smarent Pro недвижимость — авторский проект Виктора Зубика, основателя компании Smarent. Гости подкаста — выдающиеся люди, готовые поделиться взглядом на глобальные процессы, а также личным опытом управления финансами и недвижимостью.