«Донорская» семейная ипотека позволяет получить льготный кредит тем, кто сам не может претендовать на участие в госпрограммах.
Как работает «донорская» семейная ипотека?
«Донорская» семейная ипотека — это особая схема оформления ипотеки с господдержкой. Основной заемщик, у которого по каким-либо причинам на момент оформления ипотеки нет прав на участие в льготной программе, привлекает подходящего под условия созаёмщика и получает возможность оформить кредит с пониженной процентной ставкой.
Ситуация
Андрей и Наталья хотят купить квартиру в Санкт-Петербурге по семейной ипотеке со ставкой 6% годовых, но все дети в их семье старше 6 лет, поэтому напрямую воспользоваться программой они не могут. Зато у брата Андрея есть ребенок и ему 6 лет. Поэтому Андрей и Наталья привлекают брата в сделку, и он становится созаемщиком, а значит, семья получает право на льготную семейную ипотеку.
Кто может стать «донором»?
«Созаёмщиком-донором» может стать гражданин, соответствующий условиям льготной программы. На практике чаще всего это близкий родственник, либо хороший знакомый, которому заемщик доверяет, по закону обязательное родство не требуется.
При оформлении «донорской» семейной ипотеки важно учесть:
- У «созаёмщика-донора»: не должно быть действующей семейной ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, и должен быть ребенок (родной или усыновленный), ребенку должно быть не больше 6 лет
- у заёмщика и «созаёмщика-донора»: наличие положительной кредитной истории, стабильный и достаточный доход, возраст, позволяющий обслуживать ипотеку
Схема оформления «донорской» семейной ипотеки не противоречит закону:
- Банки не накладывают ограничений, в качестве созаемщика может выступить любое лицо, соответствующее критериям государственной программы.
- Программа семейной ипотеки утверждена Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30 декабря 2017 года, основное условие - у потенциального заемщика должен быть ребенок не старше 6 лет.
- Согласно ст. 391 ГК РФ допускается ситуация, когда в кредитных обязательствах участвуют сразу несколько человек, это регулируется через стандартный договор с привлечением созаемщиков.
Плюсы-минусы
Плюсы «донорской» семейной ипотеки:
- Доступ к сниженной процентной ставке 6%
- Больше шансов на одобрение – учитывается доход и положительная кредитная история созаёмщика
- Возможность увеличить бюджет покупки
- Гибкость в выборе созаемщика
- Для супруга/супруги «созаёмщика-донора» остаётся возможность оформить семейную ипотеку
- Право на повторное участие в программе появляется с рождением очередного ребёнка
Минусы и риски для «донора»:
- «Донор» не сможет оформить на себя семейную ипотеку, пока кредит не будет полностью погашен
- Рост кредитной нагрузки, так как «донор» становится полноценным участником кредитного договора
- Финансовая и юридическая ответственность, если основной заемщик перестал выплачивать кредит, банк вправе потребовать оплаты от созаёмщика
Риски для основного заемщика:
- Отсутствие гарантий собственности, пока квартира в ипотеке, основной заемщик не имеет на нее юридических прав
- Риски наследственных споров, если «донор» умирает, его доля в недвижимости автоматически переходит к наследникам
- Ограничения на использование господдержки, заемщик не сможет оформить имущественный налоговый вычет, нельзя будет использовать материнский капитал или рефинансировать кредит по ставке до 6% годовых
Как оформить «донорскую» семейная ипотеку?
Шаг 1. Консультация ипотечного специалиста
Не все банки охотно работают по такой схеме, поэтому лучше заранее проконсультироваться с ипотечным специалистом.
Шаг 2. Подготовка документов
Кредит оформляется на основного заемщика и «созаёмщика-донора», поэтому документы нужны по каждому участнику договора.
Обычно банки просят:
- паспорт гражданина РФ
- справку о доходах (форма 2-НДФЛ или по форме банка)
- свидетельство о рождении ребёнка или опекунские документы
- документы на имущество, если оно есть
Шаг 3. Согласование условий между основным заёмщиком и «донором»
Прежде чем подать заявку, важно обсудить и зафиксировать ключевые моменты:
- как распределяются доли в квартире после снятия обременения, нужно учесть, что «донору» может быт выделена доля не менее 6 кв. метров
- кто и в каком объеме платит ежемесячные взносы
- что происходит, если один из участников решит выйти из сделки
Желательно оформить отдельное соглашение между заемщиком и «донором» - это поможет избежать недопонимания и спорные ситуации.
Шаг 4. Подача заявки в банк
Лучше всего подачу документов доверить ипотечному специалисту
Шаг 5. Одобрение кредита и сделка
- подписывается договор купли-продажи недвижимости
- заключается ипотечный договор,
- оформляются все необходимые документы на жилье и кредит
Как правило сделка с банком и застройщиком оформляется в один день, документы по сделке подписываются удалённо в приложении «Госключ», для этого каждому участнику сделки заранее нужно получить УКЭП.
Вывод
Донорская ипотека — это реальная возможность получить жилье на выгодных условиях. Такую схему активно используют, и она не противоречит законодательству. Главное - выстраивать договоренности на доверии, полном взаимопонимании и в рамках закона!
Подписывайтесь на мой канал и будьте в курсе проверенных временем и опытом решений, а также трендов на рынке недвижимости.
Читайте сами и делитесь с друзьями, теми кто стоит перед выбором!
Оставляйте свои вопросы и комментарии, пишите темы, которые вам интересны.
Помните, хороший брокер по недвижимости отличается «насмотренностью», обращайтесь за помощью к профессионалам!