Как безопасно приобрести квартиру у физического лица — у человека, который приобрёл её по договору долевого участия (ДДУ)?
Первый вопрос: а зачем переуступка? Зачем все усложнять?
Пошёл к застройщику и купил. Тем более что можно использовать на
первичное жильё семейную или IT-ипотеку с пониженной ставкой на весь
период срока действия кредита. Так думают многие. Но они ошибаются.
Преимущества переуступки:
- Во-первых, квартиру по переуступке можно купить дешевле.
- Во-вторых, можно использовать семейную или IT-ипотеку с пониженной ставкой.
- В-третьих, можно сэкономить несколько лет жизни.
Ведь у большинства застройщиков сейчас по ДДУ продаются квартиры со
сроком окончания строительства 2026-2027-2028 год. А по переуступке
можно купить квартиру в доме, который сдаётся «завтра».
Итак, покупаем квартиру по переуступке. На что обратить внимание? Алгоритм проверки.
Проверять необходимо и объект продажи, и личность продавца.
По объекту:
- Проверяем наличие договора долевого участия (ДДУ)
- ФИО правообладателя
- Паспортные данные
- Наличие квитанций об оплате договора
- Подтверждение полной оплаты
- Согласие застройщика на совершение сделки
- Проверяем, не использовался ли маткапитал для частичной оплаты по ДДУ
По продавцу:
- Определяем, какое гражданство имеет продавец. Если он гражданин недружественного государства — расчеты только через спецсчет типа С (только безналичный расчёт, даже обеспечительный платёж)
- Проверяем наличие справок из ПНД и НД
- Проверяем срок действия паспорта
- Проверяем соответствие нынешнего паспорта и паспорта, указанного в ДДУ
- Проверяем наличие согласия супруга (супруги), если на момент подписания ДДУ брак был зарегистрирован. Или наличие брачного контракта
- Проверяем, нет ли в суде на момент переуступки судебных споров с правообладателем
- Проверяем, нет ли судебных дел по продавцу в арбитражных судах
- Проверяем наличие претензий у ФССП
- Проверяем действующие решения по банкротству в отношении продавца
- Проверяем наличие претензий со стороны Финмониторинга
- Проверяем подлинность паспорта
- Проверяем подлинность личности правообладателя
- При наличии залога (квартира приобреталась с использовании ипотечных средств), уточняем остаток долга по кредиту
- Согласуем с банком-кредитором порядок полного досрочного погашения и снятия обременения
- Если правообладатель (или один из правообладателей) несовершеннолетний — проверяем наличие согласия органов опеки и попечительства
В зависимости от документов, специфики расчетов и личности продавца список может изменяться.
Бояться переуступки не надо. Надо все проверять и организовывать расчеты таким образом, чтобы продавец получил деньги только после госрегистрации сделки в Росреестре.
Торопиться не надо. Сделку можно проводить только когда все проверено и подготовлено. Если продавец торопит, обещает что потом все предоставит и «донесёт» — не соглашайтесь. При сделках с недвижимостью работает правило: потом — это значит никогда. Все надо решить до сделки или на сделке, никаких “потом”.
Платите свои деньги — требуйте качественный товар. А
квартира — это тоже товар. Но в отличии от ботинок, например, у
недвижимости есть две составляющие. Первая — это сам объект как
физический предмет. Вторая — это документы подтверждающие право
собственности, пользования и распоряжения. Одно без другого — это
неправильно. Только гармония. Либо все, либо ничего.
Резюме от агентства «Московские ключи»
Для покупателя: Переуступка — это возможность купить квартиру в уже построенном или почти построенном доме, часто по цене ниже, чем у застройщика на этом этапе. Однако это сложная сделка с множеством «подводных камней».
Наша рекомендация: Не пытайтесь провести эту сделку самостоятельно. Экономия на услугах юриста или риэлтора может обернуться потерей всех денег.
Что мы делаем для наших клиентов при сопровождении переуступки:
- Проводим полную юридическую экспертизу застройщика, ДДУ и продавца
- Проверяем все документы и получаем необходимые согласия
- Организуем безопасные расчеты
- Подготавливаем договор переуступки и сопровождаем его регистрацию в Росреестре
Доверяйте профессионалам, и ваша инвестиция будет в безопасности!
