Данным вопросом лучше задаться перед покупкой участка, чтобы гарантированно получить согласование на реализацию желаемого проекта, учесть требования закона при планировании застройки, избежать ответственности, сноса построенных объектов и других последствий.
Для понимания ограничений в строительстве на рассматриваемом участке, рекомендуется:
1) Узнать, возможно ли строительство на данном участке в принципе
2) Узнать, есть ли какие-либо ограничения при строительстве на данном участке
3) Учесть требования нормативных документов к расположению объектов на данном участке (относительно границ участка, относительно друг друга, относительно других объектов и коммуникаций
4) Учесть требования к архитектурному облику сооружений, если они есть
1️⃣ Как узнать, допустимо ли строительство на данном участке в принципе. О видах разрешённого использования земли
Для этого проверяют виды разрешённого использования земли, которые определяют, что можно построить на участке.
Вд разрешённого использования земли можно увидеть, получив выписку из ЕГРН для земельного участка (на Госуслугах, например) .
Информацию о том, что допустимо делать для того или иного вида использования, можно получить из актуального классификатора:
2️⃣ Как узнать, существуют ли дополнительные ограничения строительства на данном участке. О зонах с особыми условиями использования территорий
Необходимо удостовериться, что участок не располагается в какой-либо зоне с особыми условиями использования территорий.
Каждая зона имеет свои ограничения по строительству и хозяйственной деятельности. Границы зон устанавливаются в соответствии с законодательством
Информацию о наличии зон можно получить из:
- Публичной кадастровой карты
- Выписки из ЕГРН
- Местного органа власти
- Департамента градостроительства
Виды зон с особыми условиями использования территорий
Перечень видов зон с особыми условиями использования территорий перечислен в Земельном кодексе РФ (Ст.105):
1) зоны охраны объектов культурного наследия
2) защитная зона объекта культурного наследия
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии)
4) охранная зона железных дорог
5) придорожные полосы автомобильных дорог
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)
7) охранная зона линий и сооружений связи
8) приаэродромная территория
9) зона охраняемого объекта
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением
13) водоохранная зона
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны
17) зоны затопления и подтопления
18) санитарно-защитная зона
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети
21) зона наблюдения
22) зона безопасности с особым правовым режимом
23) рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал
24) рыбохозяйственная заповедная зона
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)
26) охранная зона гидроэнергетического объекта
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена
28) охранная зона тепловых сетей
Нарушение режима использования земель в особых зонах может привести к:
- Ответственности перед законом и крупным штрафам
- Обязательному сносу построенных объектов
- Иным неблагоприятным последствиям
Расположение участка в некоторых зонах (например, зонах археологического наследия) может предполагать обязательное предоставление доступа к землям данного участка для производства соответствующих работ.
Пример карты градостроительного зонирования - карта зон с особыми условиями использования территорий:
Пример Постановления об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия и режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон
3️⃣ Учесть ограничения норм при проектировании расположения объектов на участке
Существуют требования к плотности застройки, минимальным отступам от коммуникаций, минимальным отступам от границ участка, максимально допустимой этажности, предельной высоте сооружений, минимальному расстоянию между постройками.
Нормы, которые следует учесть:
- СП 42.13330.2016 - свод правил. Градостроительство
- СП 52.13330.2016 - естественное освещение и инсоляция (расстояние между сооружениями)
- СП 55.13330.2016 - жилые здания
- СП 4.13130.2013 - противопожарные нормы
4️⃣ Учесть ограничения размеров, этажности и архитектурного облика возводимых сооружений (Архитектурный код) (Дизайн-код), если они есть
Согласно законодательству РФ, органы публичной власти вправе устанавливать требования к архитектурному облику возводимых объектов.
Они могут определять:
- требования к цветовым решениям объектов капитального строительства
- требования к отделочным и (или) строительным материалам, определяющие архитектурный облик объектов капитального строительства
- требования к размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях объектов капитального строительства
- требования к подсветке фасадов объектов капитального строительства
Требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и правила их согласования утверждены постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 г. №857:
Так, например, существуют ограничения на строительство в районе исторической застройки, объектов культурного наследия, которые касаются этажности здания, его архитектурного облика и других параметров. К примеру, может быть разрешено строительство только одноэтажных домов (с мансардой) и скатной крышей, ограниченной высоты.
(о Зонах с особыми условиями использования территорий написано выше)
Информация об этом может быть представлена в местных нормативных актах (Правила землепользования и застройки, Градостроительный регламент, Архитектурный кодекс города/района, Дизайн-код территории), Генеральном плане развития территории, Проекте планировки территории, Правилах благоустройства
Конечно же, чтобы избежать ошибок, можно проконсультироваться с архитектором перед проектированием.
А с какими нюансами сталкивались вы?
О том, какие ещё этапы нужно учесть при строительстве дома, можно прочитать здесь: