Уже традиционная, воскресная рубрика «Воскресная минутка истории»)
В середине XX века ипотека в США уже стала массовым продуктом, но банки сталкивались с ограничением: чтобы выдать новые кредиты, нужны свежие деньги. Решение оказалось простым и гениальным: превратить ипотечные кредиты в ценные бумаги.
Так родились Mortgage-Backed Securities (MBS) — ипотечные облигации. Схема выглядела так:
📌банки выдавали кредиты домохозяйствам,
📌затем объединяли их в «пулы» и продавали инвесторам в виде бумаг,
📌инвесторы получали доход из потока выплат по ипотеке.
Идея была неплохой: банки освобождали баланс и могли выдавать новые кредиты, а инвесторы получали стабильный и предсказуемый доход. К тому же государственные агентства вроде Fannie Mae и Freddie Mac создавали доверие к этому рынку.
Но в 1990–2000-х годах механизм начал искажаться.
- Бум дешёвых кредитов. Под лозунгом «доступного жилья для всех» банки начали выдавать всё больше рискованных «subprime»-ипотек людям с сомнительной платёжеспособностью.
- Финансовая инженерия. Кредиты упаковывались в сложные структуры (CDO), где «плохие» займы маскировались под «надёжные» с помощью рейтинговых агентств.
- Глобальный спрос. Инвесторы по всему миру охотно покупали MBS, считая их безопасными - ведь за ними стояла американская недвижимость.
К 2007 году ипотечный пузырь раздулся до предела. Когда цены на жильё пошли вниз, миллионы заёмщиков перестали платить по кредитам. Доходы по MBS обрушились, финансовая система начала трещать. В 2008 году рухнул Lehman Brothers, и кризис перекинулся на весь мир.
Последствия:
📉крупнейший мировой финансовый кризис со времён Великой депрессии,
📉миллионы семей потеряли дома,
📉правительства были вынуждены спасать банки и выкупать «токсичные активы»,
📉доверие к финансовой системе оказалось подорвано на годы.
Выход из кризиса в США и Европе шёл через массовые программы поддержки ликвидности, национализацию/санацию банков, жёсткое регулирование (реформа Dodd–Frank, ограничения на секьюритизацию).
Проводя параллель с Россией и текущей денежно-кредитной политикой, ЦБ РФ сегодня очень осторожен в ипотечной политике - и это не случайность. Опасения простые:
- стремительный рост субсидируемых программ разгоняет цены на жильё,
- банки начинают выдавать кредиты всё более широким слоям населения,
- есть риск повторить «американский сценарий», когда дешёвые деньги приводят к пузырю.
Отсюда и нынешняя стратегия ЦБ - повышение ключевой ставки, ужесточение условий субсидированной государством ипотеки, попытка охладить рынок, пока долговая нагрузка не стала системным риском.
История MBS и кризиса 2008-го показывает: ипотека - инструмент мощного роста, но если государство и регулятор не следят за балансом доступности и качества кредитов, пузырь становится неизбежным.
В следующую «воскресную минутку истории» поговорим о том, как в Японии в 1980-х раздули один из самых масштабных пузырей недвижимости в мире — и почему страна до сих пор ощущает его последствия.