Покупка квартиры в новостройке всегда связана с рисками — особенно когда дом ещё не построен. Чтобы защитить покупателей от недобросовестных застройщиков, в 2019 году в России была введена система эскроу-счетов. С тех пор именно через них проходят все расчёты по договорам долевого участия.
Теперь, с 1 марта 2025 года, механизм эскроу будет применяться и при строительстве частных домов (ИЖС). Разберём, как работает эскроу, в чём его преимущества, какие есть нюансы и почему этот инструмент стал ключевым элементом современной системы защиты дольщиков.
🔹 Что такое эскроу-счёт
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, но застройщик не может получить их сразу. Средства «замораживаются» до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства по договору: не достроит дом и не передаст квартиру (или дом) в собственность покупателя.
Иными словами, банк становится гарантом сделки. Он хранит деньги покупателя и переводит их застройщику только тогда, когда объект полностью готов и введён в эксплуатацию.
🔹 Как это работает
1️⃣ Покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ) и открывает эскроу-счёт в банке, выбранном застройщиком. 2️⃣ На счёт вносится полная сумма — собственные средства или ипотека. 3️⃣ Деньги «замораживаются» до момента сдачи дома. 4️⃣ После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности банк перечисляет средства застройщику.
Если стройка остановилась, компания обанкротилась или не ввела дом в срок — деньги возвращаются покупателю в полном объёме.
🔹 Эскроу при строительстве ИЖС
С 1 марта 2025 года система распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это означает, что теперь и при строительстве частных домов можно (и в некоторых случаях нужно) использовать эскроу-счета.
📌 В отличие от квартир в новостройках, норма носит рекомендательный характер. То есть стороны — подрядчик и заказчик — сами решают, использовать ли такой счёт.
Но! Если дом строится по программам Семейной ипотеки или IT-ипотеки, то использование эскроу обязательно.
Это важное изменение, потому что именно ИЖС в последние годы активно развивается — и вместе с ним растут случаи недостроев, споров и финансовых потерь.
🔹 Особенности эскроу-счетов
📍 Деньги дольщиков на сумму до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). 📍 Срок хранения средств — до 6 месяцев с момента сдачи объекта (можно продлить до 2 лет). 📍 Счёт не может быть арестован или использован для других целей. 📍 Комиссии за открытие и обслуживание банки не взимают. 📍 Банк обязан информировать клиента о состоянии счёта и всех изменениях.
🔹 Плюсы эскроу-счета для покупателей
✅ Безопасность. Если застройщик не выполнил обязательства — деньги возвращаются покупателю.
✅ Контроль со стороны банка. Банк проверяет документы, следит за целевым расходованием средств и не позволит использовать деньги на посторонние нужды.
✅ Исключены двойные продажи. Пока дом не сдан, объект «закрыт» в системе. Никто не сможет продать одну квартиру дважды.
✅ Мотивация застройщика. Чем быстрее он сдаст объект, тем скорее получит деньги. Это ускоряет строительство и снижает риск долгостроя.
✅ Прозрачность. Покупатель всегда может узнать, где его деньги и на каком этапе находится проект.
🔹 Какие риски всё же остаются
Ни одна система не бывает идеальной. Эскроу защищает покупателей, но имеет свои слабые места.
⚠️ Ограничение по страховой сумме. АСВ страхует только до 10 млн рублей. Если квартира дороже, остаток не попадает под защиту.
⚠️ Риск отзыва лицензии у банка. Если у банка отзовут лицензию, стороны должны будут перевести договор в другую кредитную организацию. Это требует времени и может задержать расчёты.
⚠️ Проценты по ипотеке не компенсируются. Если дом не достроен и деньги возвращаются, уплаченные банку проценты за время ожидания не возвращаются.
⚠️ Рост цен на рынке. Если застройщик сорвал сроки и деньги вернулись через год-два, покупатель может просто не успеть купить аналогичное жильё по прежней цене.
🔹 Почему это важно для рынка
Введение эскроу-счетов полностью изменило модель работы строительных компаний. Если раньше застройщики могли свободно распоряжаться деньгами дольщиков, то теперь они получают доступ к средствам только после выполнения своих обязательств.
Для потребителя это — реальная защита. Для застройщика — дисциплинирующий фактор и стимул работать в «белую».
Эскроу стал фильтром, который отделил добросовестных застройщиков от тех, кто жил за счёт новых продаж, не достраивая предыдущие объекты.
🔹 Эскроу в ипотеке
Для большинства покупателей жильё приобретается с привлечением ипотеки. В этом случае деньги переводит не сам клиент, а банк, который также становится участником сделки.
Если застройщик нарушает условия — банк возвращает не только деньги клиента, но и основную сумму кредита. Однако проценты, выплаченные за время ожидания, не компенсируются — это важный момент, о котором часто забывают.
🔹 Что важно знать покупателю
Выбирайте банк с устойчивой репутацией. Желательно — из списка системно значимых.
Храните все документы по договору долевого участия и эскроу-счету.
Следите за уведомлениями от банка: статус счёта, даты сдачи объекта, продление срока хранения.
Проверяйте, чтобы все изменения по ДДУ (например, продление сроков) оформлялись официально.
🔹 Мнение эксперта
«Эскроу-счета стали инструментом, который кардинально изменил рынок долевого строительства. Сегодня это фактически гарантия для покупателя: если дом не достроят — деньги вернут. Главное — понимать, что банк не просто посредник, а полноценный контролёр, защищающий интересы клиента».
🔹 Вывод
Эскроу-счёт — это финансовый буфер безопасности, который защищает покупателей и делает рынок недвижимости прозрачнее. Он минимизирует риски обмана, банкротства застройщиков и двойных продаж.
С 2025 года использование эскроу расширяется и на частные дома, что станет новым этапом цивилизованного строительства в России.
Да, у системы есть нюансы: ограничения по страховой сумме, временные риски, рост цен на жильё. Но в целом это — один из самых эффективных инструментов защиты покупателей недвижимости, который сделал рынок более стабильным и предсказуемым.
👩⚖️ Автор: Галина Субботина Юрист по недвижимости и арбитражным спорам 10+ лет практики | Член Ассоциации юристов России | Эксперт по сопровождению сделок и приватизации по 159-ФЗ
Разбираю законы просто, по существу и с пользой для тех, кто работает с недвижимостью.