За последний год рынок ипотечного кредитования кардинально изменился и дело не только в ставках. Вступление в силу стандарта ЦБ РФ усилил правила, направленные на защиту заемщиков, но и получить одобрение на ипотеку от банка стало сложнее.
Часто даже финансово благонадежные и ответственные клиенты получают отказ в ипотеке. Причем зачастую они не подозревают, что именно пошло не так. Но после обращения мы вместе разбираемся и находим выход из ситуации.
Поэтому сразу хорошая новость: большинство отказов в ипотеке можно предотвратить, если заранее понимать правила игры. Расскажу о самых распространенных причинах отказа в ипотеке, кто находится в зоне риска и как правильно составить заявку, чтобы получить по ней положительное решение.
Реальность ипотечного рынка: что изменил ипотечный стандарт
Хотя формально стандарт носит «рекомендательный» характер, на практике его соблюдают почти все крупные кредитные организации.
Ключевые моменты:
- Максимальный срок ипотеки – 30 лет.
- Первоначальный взнос – не менее 20% от объективной стоимости жилья. Использовать для ПВ заемные средства (потребительский кредит, кешбэк от застройщика, «подарки» продавца) теперь нельзя.
- Нельзя оплатить снижение ставки.
- Запрет на субсидируемые программы, в рамках которых застройщик искусственно завышает стоимость квартиры, чтобы «оплатить» скидку по ставке.
- Обязательное раскрытие всех рисков – банк должен объяснить клиенту последствия просрочки, включая возможность потери жилья.
Эти меры снижают риски для системы в целом, но повышают требования к заемщику. Даже при хорошей зарплате и хорошей КИ можно получить отказ.
Причины, по которым чаще всего приходит отказ в ипотеке от банка
Среди самых частых:
- Размер ПВ или источник его происхождения. Например, если вы взяли потребительский кредит на 2 млн. рублей для первоначального взноса за квартиру стоимостью 10 млн. рублей, это может стать причиной отказа.
- Высокая долговая нагрузка. Если она более 40-50 % от дохода, банк с большой вероятностью пришлет отказ по заявке.
- Возраст и срок ипотечного займа не соответствуют друг другу. Например, в 50 лет банк вряд ли одобрит ипотеку на 30 лет. Желательно, чтобы возраст на момент полного погашения не превышал 70–75 лет.
- Плохая или «пустая» кредитная история. Отсутствие кредитов не всегда плюс. Банк не может оценить платежную дисциплину заявителя. А просрочки по ЖКХ, налогам или штрафам ГИБДД теперь тоже учитываются.
Сложнее всего получить одобрение заявки на ипотеку:
- молодым семьям и покупателям без собственных накоплений;
- людям 50-55+, желающие взять ипотеку на длительный срок;
- самозанятым и ИП;
- покупателям в новостройках, рассчитывающие на акции от застройщиков (кэшбэк, субсидии);
- потенциальным заемщикам, с просрочками в КИ.
Я более 11 лет помогаю получать одобрение ипотеки разным категориям заемщикам, 👉 пишите – если нужна помощь.
Что делать, если ипотеку не одобрили
Во-первых, постарайтесь понять причину отказа. Хотя банк не обязан раскрывать эту информацию, но иногда можно получить рекомендации. Часто отказ связан с большой долговой нагрузкой или размером подтвержденного дохода.
Во-вторых, проверьте кредитную историю. Хотя это стоит делать еще перед отправкой заявки, но соблюдают это правило единицы. Напоминаю, что получить отчет по своей КИ можно бесплатно 2 раза в год.
В-третьих, пересчитайте долговую нагрузку. Если ПДН высокий, попробуйте досрочно погасить часть текущего долга или увеличить ПВ, чтобы снизить ежемесячный платеж.
В-четвертых, обратитесь к ипотечному брокеру. Профессионал знает, какие банки лояльнее относятся к самозанятым, какие программы «пропускают» с маткапиталом и как легально оформить ПВ.
Отказ в одном банке не отменяет возможность одобрения в другом. Главное правильно подготовиться и выбрать нужный банк.
👉 Получить помощь ипотечного брокера
Как повысить шансы на одобрение с первого раза
На практике многие заемщики совершают фатальную ошибку: отправляют анкеты в несколько банков «наобум», не проверив свою платежеспособность, не зная, какие документы потребуются и как банк оценивает их профиль. Каждая такая попытка оставляет след в кредитной истории и может снизить доверие со стороны кредитора.
Что нужно сделать перед подачей заявки:
- Проверить кредитную историю во всех БКИ.
- Рассчитать реальную долговую нагрузку, включая не только текущие кредиты, но и алименты, налоги, штрафы и даже неиспользованные кредитные карты.
- Собрать полный пакет документов, подтверждающих доход: справка 2-НДФЛ, выписки по счёту, данные из сервиса «Мой налог» (для самозанятых), договоры аренды и т. д.
Но даже при идеальной подготовке один неверный шаг – и заявку отклонят. Именно здесь решающую роль играет ипотечный брокер.
Специалист знает внутренние скоринговые модели десятков банков. Это помогает понять, какие банки лояльны к самозанятым, какие пропускают ПВ только за счет средств маткапитала, какие одобряют ипотеку при наличии просрочек в прошлом.
Подача заявки – это не формальность, а стратегический шаг. И если вы хотите купить квартиру в ипотеку или рассрочку от застройщика, начните 👉 с бесплатной консультации специалиста.