Адвокат по недвижимости предупреждает: ваш договор купли-продажи может быть расторгнут, даже если вы действовали законно. Новые риски для покупателей после громкого прецедента
Вы потратили месяцы на поиски. Взяли ипотеку. Заплатили риэлтору. И вот вы — счастливый собственник. Ваша крепость. Ваша квартира в Москве. Завтрак на кухне, вечером — вид из окна. Вы в безопасности.
Забудьте. После 8 сентября 2025 года, когда Мосгорсуд оставил в силе Решение Хамовнического районного суда в силе, признав законным решение Хамовнического суда Москвы о возвращении певице Ларисе Долиной квартиры, эта безопасность — иллюзия. Этот судебный акт, перевернул рынок вторичной недвижимости с ног на голову. Дело Ларисы Долиной открыло тот самый Ящик Пандоры, выпустив на волю юридического демона, который угрожает каждой сделке. Фактически, термин "добросовестный приобретатель" - уже не поможет.
Раньше правила были просты: если продавец дееспособен и получил от покупателя денежные средства — сделка окончательна. Теперь — нет. Суд создал формулу-убийцу: «дееспособна, но в момент сделки обманута». И этот вирус уже поразил судебную практику, стремительно увеличивающуюся с каждым днём.
Разбор полетов: Как «дееспособна, но» превратила вашу квартиру в мишень для мошенников?
Давайте разберемся без юридической шелухи. Что на самом деле произошло?
- Было. Мошенники оказали психологическое давление на Долину. Ввели в заблуждение. Она, будучи формально здоровой и дееспособной, подписала договор, не отдавая себе отчета.
- Суд установил. Да, она дееспособна. Но ее воля в тот момент была искажена обманом. Сделка — оспорима.
- Результат. Квартиру, проданную новому «добросовестному» покупателю, вернули Долиной.
Но! Это Долина!
А теперь самое главное. Вы — этот самый «добросовестный покупатель». Вы ничего не знали, заплатили деньги, прошли регистрацию. И все равно остались ни с чем. Ваша «добросовестность» больше не является железной защитой.
Кто в доле, а кто внакладе? Почему банк и риэлтор не ваши союзники в сделке с недвижимостью
Давайте посмотрим на расстановку сил трезво, с точки зрения unit-экономики участников.
- Банк. Его интерес — выдать вам кредит. Он заработал на процентах. Если сделку отменят, он получит страховку или будет взыскивать долг с вас. Он в плюсе в любой ситуации.
- Риэлтор. Его интерес — комиссия. Сделка состоялась — он получил свой %. Что будет с вами и вашими судебными тяжбами через год — не его проблема. Его KPI выполнен.
- Вы. Ваш интерес — безопасно и навсегда получить право собственности на жилье. Вы один заинтересованы в юридической чистоте квартиры на 100%.
Кто ваш единственный союзник? Тот, чей финансовый интерес совпадает с вашим. Тот, кто получает оплату только за гарантию конечного результата — безупречной сделки. Это ваш адвокат.
Инструкция к выживанию или 5 шагов от адвоката, как защитить себя после дела Долиной при покупке квартиры
Старая схема «проверили выписку из ЕГРН — и вперед» мертва. Новая реальность требует глубинной экспертизы.
Шаг 1. Проверка не документов, а личности продавца.
Вы должны понять, кто стоит по ту сторону сделки. Не просто «гражданин Иванов», а его психоэмоциональное состояние, семейное положение, финансовые долги. Наши адвокаты проводят полноценный адвокатский запрос для сбора данных, недоступных обычным гражданам.
Шаг 2. Юридическая чистота квартиры — это теперь и психиатрическая экспертиза.
Да, это звучит радикально. Но после прецедента Долиной, в протокол сопровождения сделки мы включаем рекомендацию по независимому психологическому освидетельствованию продавца в день сделки. Это единственный способ зафиксировать его адекватность и добровольность воли.
Шаг 3. Глубокая аналитика всех сделок продавца за последние годы.
Мошенники часто действуют по схемам: несколько быстрых перепродаж, сделки с заведомо заниженной стоимостью. Мы анализируем историю объекта и его владельца, чтобы выявить такие паттерны.
Шаг 4. Протоколирование переговоров и процесса сделки.
Все общение с продавцом, его представителями и риэлтором должно фиксироваться (с его согласия). Это — ваше главное доказательство на суде, если вскроются факты давления или обмана.
Шаг 5. Правовой аудит каждого пункта договора купли-продажи.
Мы не просто «смотрим» договор. Мы прорабатываем каждый пункт на предмет возможных скрытых рисков и закладываем в него защитные механизмы, которые сработают даже если основная сделка будет оспорена.
Нормы права, которые теперь работают против вас (и как их обратить в свою пользу)
Основание для отмены сделки по модели «дееспособна, но» — статьи 177 («Недееспособность») и 178 («Кабальная сделка, сделка под влиянием обмана») Гражданского кодекса РФ. Судья по делу Долиной, по сути, применил их по аналогии, создав гибридную норму.
Раньше эти статьи были тусклым светом в конце тоннеля. Теперь это — прожектор, высвечивающий каждую сомнительную сделку. Задача вашего адвоката — использовать этот прожектор до регистрации, чтобы ослепить и обезвредить любые риски, а не после — когда вы уже в роли ответчика.
Адвокат по недвижимости Москва — это не просто слова в поисковой строке. Это специализация, судебная практика и репутация.
Ваша квартира — ваш замок. Пора нанять кого-то, кто будет охранять ворота.
Дело Долиной не о звездах. Оно о вас. О том, что вы можете в один момент потерять все, став заложником юридического прецедента, о котором не подозревали.
Обычная бабушка, после такого судебного прецедента просто останется проживать в квартире, останется вам должна, а что бы не выплачивать долги просто пройдёт процедуру банкротства. И всё! Плакали ваши денежни! Вы с долгами, без жилья...
Не надейтесь на удачу. Не верьте на слово посредникам. Единственный способ обезопасить себя — это обращение к независимому профессионала, чья работа — не допустить катастрофы.
Проведите сделку с недвижимостью так, чтобы она оставалась вашей навсегда. Обращайтесь в Московскую коллегию адвокатов «Лекс» для проведения полной проверки юридической чистоты квартиры и профессионального сопровождения сделки. Мы на вашей стороне.
📞 Звоните в МКА "Лекс":
8 (495) 720-24-66;
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы