Миф о том, что после покупки квартиры можно «расслабиться» и ничего не бояться после трёх лет, очень распространён. На самом деле это не так: риски могут существовать в течение 10 лет, если речь идёт о недействительных сделках.
Как это работает на практике
Закон допускает срок исковой давности по ничтожным сделкам до 10 лет. Это значит, что если квартира была изначально продана незаконно, оспорить сделку можно в течение длительного времени.
Например, человек банкротится, и после процедуры «очищения» у него формально остаётся квартира, которая не была включена в конкурсную массу.
Через несколько лет (например, через 8 лет как было в одном реальном случае) может выясниться, что финансовый управляющий допустил ошибку и не включил этот объект в конкурсную массу. Тогда начинается судебное разбирательство по инициативе кредиторов.
Таким образом, отсчёт «трёх лет» не имеет отношения к моменту сделки — важен момент, когда выявляются нарушения закона.
Когда риск минимален
Если покупатель проводит сделку грамотно — с глубоким правовым и финансовым контролем, документально оформляет все расчёты, проверяет квартиру и историю собственника — суд, как правило, не признаёт сделку недействительной.
Закон также защищает добросовестного покупателя: в случае судебного спора он может так же получить компенсацию от государства.
В чем смысл – если сделка проведена прозрачно и грамотно, а у покупателя есть все доказательства, что он проверил квартиру настолько, насколько это позволяет закон, и минимизировал риски, то суд не вправе изъять квартиру только потому, что продавец стал банкротом.
Покупатель не мог знать о скрытых нарушениях или недочётах. Главное — иметь полный пакет документов, подтверждающих проверку, и корректно оформленную сделку.
Кто рискует больше всего
Наибольшие риски несут покупатели, которые подходят к сделке легкомысленно:
· платят наличными или через ячейку;
· не проверяют историю квартиры;
· не собирают пакет документов, подтверждающих добросовестность;
· не составляют корректные договоры купли-продажи.
Такие покупатели действительно могут потерять квартиру, если в будущем обнаружатся нарушения.
В таких случаях суды часто обращают внимание на непредусмотрительность покупателя. Если доказательств тщательной проверки и добросовестности нет, могут даже возникнуть подозрения о сговоре с продавцом, даже если покупатель фактически не знал о нарушениях.
В итоге покупатель виноват и сделка признается недействительной.
Позиция «я ничего не обязан проверять, я не знал, я не специалист, я заплатил — значит, квартира моя» - судом не принимается.
Добросовестность покупателя оценивается именно по тому, какие меры он предпринял для проверки квартиры и оформления сделки, а не по его субъективному мнению.
Поэтому миф о «безопасной трёхлетней зоне» — это именно миф.
Вывод
Если сделка проведена правильно — с экспертизой, безопасными расчётами и полноценным пакетом документов — риск потери квартиры практически равен нулю.
Добросовестные покупатели защищены законом, а все страшилки об «отъеме квартиры через три года» касаются в основном тех, кто пренебрегает деталями и рисками.
Читайте так же в Телеграме: «Риски незаконных денег при покупке квартиры»
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
🌐 https://trustcodex.ru/