Юрист по недвижимости от МКА «Лекс» разъясняет как мошенники и добросовестные продавцы лишают вас жилья на законных основаниях, и почему ваш риэлтор об этом молчит
Вы уверены, что покупаете квартиру, а не многомиллионный судебный иск? В 2025 году рынок вторички — это не базар, а минное поле. Каждая вторая сделка таит скрытые угрозы, о которых вам не расскажет заинтересованный в комиссии риэлтор.
Это не статья, а навигатор по выживанию. За 10 лет адвокатской практики в Москве я не видел ни одного мошенника, который изобретал бы новые схемы. Все они юзают старые, как мир, дыры в нашем правосознании. Давайте вскроем эти схемы и расставим профессиональные маяки.
Мина №1. Порочная история. Приватизация, наследство, рента (проверка юридической чистоты квартиры приватизация наследство рента)
Вы проверяете только последнего собственника? Это как лечить рак, глядя на симптомы. Надо копать глубже. Основание перехода права — вот главное.
- Приватизация. Была ли она оспорена другими членами семьи? Если квартира была приватизирована в обход кого-то из имевших право, эта сделка — легкая добыча для адвокатов обиженных родственников. Они оспорят ее по ст. 167 ГК РФ (ничтожность сделки).
- Наследство. Было ли оно надлежащим образом оформлено? Не объявится ли вдруг наследник, пропустивший срок принятия наследства, но восстановивший его через суд? По ст. 1155 ГК РФ — это реально.
- Рента с иждивением. Самое страшное. Вы можете купить квартиру, где до смерти продавца (бывшего рентополучателя) есть «призрак» — плательщик ренты. Он имеет полное право требовать через суд передачи ему этой квартиры.
Вывод. Без анализа всей цепочки документов от самого первоисточника, ваша проверка юридической чистоты квартиры — самообман.
Мина №2. Призраки за пропиской. Кто эти люди и почему они ваши новые соседи (квартира с прописаным человеком - риск)?
«Он просто прописан, но не живет!» — классическая сказка риэлторов. Но закону плевать на сказки.
- Право пользования. За бывшим членом семьи собственника, за несовершеннолетним, за осужденным может сохраняться право пользования жилым помещением. Выписать такого «призрака» через суд — задача на годы, а иногда — невыполнимая.
- Отсидевший собственник. Если в квартире был прописан и отбывал срок человек, который ранее был ее собственником, у него есть шансы через суд восстановить свои права. Вашу покупку признают недобросовестной.
Инструкция к действию. Требуйте расширенную выписку из домовой книги и лично проверяйте каждого прописанного. Если кто-то не выписан — узнайте почему. Не верьте на слово. Проверяйте.
Мина №3. Театр одного актера. Продажа квартиры по доверенности (продажа квартиры по доверенности - риск).
Доверенность — это не волшебная палочка, а документ, который можно отозвать, признать недействительным или просто дождаться его окончания срока.
- Отзыв доверенности. Настоящий собственник мог отозвать доверенность, а вы об этом не узнаете. Сделку признают ничтожной (п. 1 ст. 188.1 ГК РФ).
- Недобросовестный представитель. Он может скрыть обременения, состояние продавца или вовсе быть мошенником.
Экспертный вердикт. Идеальная сделка — когда собственник лично присутствует везде: у нотариуса, в Росреестре, в банковской ячейке. Если он «в коме» или «на Бали» — отказывайтесь. Это не продавец, это проблема в образе человека.
Мина №4. Детский лепет. Несовершеннолетние собственники и органы опеки
Продажа с участием ребенка — красный флаг. Опека не «разрешает» продажи, они проверяют, не нарушены ли права ребенка.
- Разрешение опеки. Должно быть получено ДО подачи документов в Росреестр. Проверьте его подлинность, условия. Часто опека требует предоставить ребенку равноценное или лучшее жилье. Если этого не сделать, сделка — пшик.
Мина №5. Старость не радость. А дееспособность — не факт (недееспособность продавца квартиры)
Продавец в возрасте? 80+? Мило беседует о жизни? Прекрасно. А теперь ответьте: был ли он вменяем в момент подписания договора?
- Ст. 177 ГК РФ. Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий, может быть признана судом недействительной. Родственники, оставшиеся без наследства, с удовольствием этим воспользуются. Они натаскают справок из ПНД, найдут свидетелей и докажут, что старик ничего не соображал.
- Что делать? Настоящий [адвокат по недвижимости Москва] никогда не сопроводит сделку с пожилым человеком без предоставления им свежей справки из психоневрологического диспансера. Это не этично? Этично — защищать ваши 20 миллионов рублей.
Мина №6. Деньги на ветер. Отсутствие подтверждения расчетов
Вы передали деньги за квартиру по расписке? А за что платил предыдущий собственник, когда покупал ее? Если он не может подтвердить источник оплаты, налоговая может признать его сделку мнимой (ст. 170 ГК РФ) и обрушить всю цепочку. Ваше право собственности аннулируют.
Мина №7. Музыкальные стулья. Частые перепродажи
5 сделок за год? Это не инвестиционная активность. Это, с вероятностью 90%, «очистка» титула. Квартиру проводят через цепочку подставных лиц, чтобы «оторвать» ее от реальных собственников или обременений. С каждым переходом права риск обнаружить подвох уменьшается. Для мошенника. Для вас — растет в геометрической прогрессии.
Кому доверить проверку? Риэлтору, юристу агентства, банку или адвокату?
Вы же не доверите лечение аппендицита терапевту? Почему вы доверяете многомиллионную сделку риэлтору, чья цель — комиссия, а не ваша безопасность?
- Риэлтор. Агент. Его KPI — закрытая сделка. Его знания поверхностны.
- Юрист при агентстве. Наемный сотрудник. Его лояльность — работодателю, то есть тому, кто платит комиссию. Вам.
- Банку, в котором оформляете ипотеку. Его KPI — договор кредитования. Деньги ему отдаст страховая компания.
- Адвокат по недвижимости. Ваш персональный защитник. Он подчиняется только закону и вашему договору. Его KPI — ваша безопасная сделка и ваш последующий звонок по рекомендации. Он несет профессиональную ответственность. Только он обладает адвокатским запросом, чтобы вытащить ту информацию, которую скрывают.
Настоящий профессионал не обещает «все будет быстро и гладко». Он обещает, что вы не потеряете свои деньги.
Резюме от МКА «Лекс»
Покупка квартиры — это не про эмоции. Это про холодный расчет, юридический детектив и параноидальную проверку каждого документа. Те, кто обещает «решить все вопросы», обычно заводят в тупик.
Наша коллегия предоставляет услугу полного сопровождения сделки с недвижимостью. Мы не «посмотрим» документы, мы проведем адвокатское расследование: проверим историю приватизации, отправим запросы, убедимся в дееспособности контрагента и обеспечим безопасный расчет.
Не покупайте проблему. Покупайте недвижимость с гарантией юридической чистоты.
Ваша квартира — ваша крепость. Сделайте так, чтобы ее не отбили. Обращайтесь в МКА «Лекс». Первая консультация — анализ ваших рисков.
📞 Звоните в МКА "Лекс":
8 (495) 720-24-66;
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы