Продажа доли в квартире — это сделка по передаче права собственности на часть жилого объекта другому человеку. Рассказываем‚ как определить стоимость доли в квартире и оформить ее продажу.
Особенности доли в квартире
Доля в квартире — это часть квартиры, выраженная в виде дроби (например, ½, ⅓, ¼) или процентов. Владение долей подразумевает совместную собственность с другими лицами, что влечет за собой ряд особенностей — рассмотрим их ниже.
Совместное принятие решений. Любые вопросы, касающиеся управления квартирой, в том числе ремонта или сдачи в аренду, должны решаться совместно со всеми собственниками.
Право преимущественной покупки. Другие собственники имеют преимущественное право выкупить долю.
Ограниченное пользование. Использовать квартиру можно только с учетом интересов всех собственников. Нужно договариваться о порядке пользования конкретными комнатами и местами общего пользования.
Сложности при продаже. Продать долю часто сложнее, чем целую квартиру, из-за наличия других собственников и их возможных возражений.
Более низкая стоимость. Стоимость доли, как правило, ниже, чем целой квартиры с аналогичной площадью. Это связано с ограниченными возможностями пользования и потенциальными трудностями при проживании с другими собственниками.
Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция
Продажа доли в квартире — это многоэтапный процесс, который требует соблюдения определенных действий:
оценить стоимость доли;
уведомить других собственников;
получить ответ от других собственников;
найти покупателя;
подготовить документы;
заключить договор купли-продажи;
зарегистрировать переход прав собственности;
получить деньги от покупателя.
Разберем каждый этап подробнее.
Оценка доли
Перед тем, как продавать долю, необходимо определить ее реальную рыночную стоимость. Для этого можно обратиться к профессиональному оценщику или провести самостоятельный анализ рынка, изучив объявления о продаже аналогичных долей в своем районе.
Важно учитывать площадь квартиры, состояние, местоположение, инфраструктуру и наличие обременений. Найти подходящую компанию для профессиональной оценки можно с помощью Сравни.
❗Стоимость доли обычно ниже, чем целой квартиры с аналогичной площадью.
Если продаете долю, чтобы добавить деньги к первоначальному взносу и купить новое жилье в ипотеку, то стоит проверить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки в банк, так как кредитор рассматривает кредитную историю, долговую нагрузку и платежеспособность клиента. Проверить свой кредитный рейтинг и оценить шансы на получение ипотеки можно в разделе «Кредитный рейтинг» на Сравни.
Если пока нет планов покупать новую квартиру после продажи, то полученные от сделки деньги можно положить на вклад под высокий процент.
Уведомление других собственников
Согласно статье 250 ГК РФ, нужно письменно уведомить других собственников о своем намерении продать долю и предложить им приобрести ее по той цене и на тех же условиях, что и сторонним покупателям.
Ожидание ответа от других собственников
У других собственников есть месяц с момента получения уведомления о преимущественном выкупе, чтобы воспользоваться своим правом. Если в течение этого срока они не изъявили желания приобрести долю или отказались от покупки, то можно продать ее любому другому лицу по той же цене и на тех же условиях, которые предлагалась другим собственникам.
❗Получать письменное согласие на продажу доли стороннему покупателю нужно только в случае, если планируется осуществить сделку в течении 30 дней после отправки извещения. Тогда согласие оформляется нотариально.
Поиск покупателя
Если другие собственники не воспользовались правом преимущественной покупки, можно приступать к поиску покупателя. Для этого размещают объявление на специализированных сайтах по продаже недвижимости, в социальных сетях или в телеграм-каналах района. Также можно обратиться к риелтору, который возьмет эти задачи на себя и найдет покупателя.
Важно в объявлении честно и открыто рассказывать потенциальным покупателям обо всех особенностях владения долей в квартире, о взаимоотношениях с другими собственниками и возможных ограничениях.
Пошаговую инструкцию, которая поможет продать квартиру в 2025 году, привели в статье.
Подготовка документов
Для совершения сделки купли-продажи доли потребуется собрать следующие документы:
паспорт продавца;
документ, подтверждающий право собственности на долю — подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство или договор купли-продажи;
нотариально заверенное согласие супруга, если доля приобретена в браке;
документы, подтверждающие уведомление других собственников — это может быть уведомление о вручении заказного письма или расписка о вручении уведомления;
технический паспорт квартиры — по требованию покупателя;
договор купли-продажи доли.
Заключение договора купли-продажи
Договоры купли-продажи доли заключаются в письменной форме и подлежат обязательному нотариальному удостоверению, независимо от того, кому продается доля. Нотариус проверяет законность сделки, дееспособность сторон, наличие обременений и ограничений, а также удостоверяет подписи сторон.
Регистрация перехода права собственности
После подписания и нотариального удостоверения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре. Для этого подают заявление и договор купли-продажи в МФЦ, через сайт Росреестра или «Госуслуги». После регистрации покупатель становится полноправным собственником доли. Обычно регистрация прав собственности занимает не более 12 рабочих дней.
Все, что важно знать о недвижимости и ипотеке, читайте в телеграм-канале журнала Сравни.
Получение денег
После регистрации перехода права собственности продавец получает деньги от покупателя в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Советуем использовать аккредитив — это удобный способ оплаты жилья для обеих сторон. Аккредитив — специальный банковский счет, который удобен для расчета по дорогостоящим сделкам: например, при покупке квартиры.
Покупатель кладет на аккредитив деньги для покупки квартиры, а продавец получает их только после перехода права собственности. До этого момента деньги хранятся на счете. При таком способе расчета банк выступает посредником и гарантом безопасности сделки.
Для чего нужен аккредитив при купле-продаже квартиры, читайте по ссылке.
Особенности уведомления других собственников, если их местонахождение неизвестно
Бывают ситуации, когда местонахождение других собственников квартиры неизвестно. В этом случае уведомление о продаже доли становится проблематичным. Однако продать долю в такой ситуации все равно можно.
Существует несколько способов уведомить отсутствующих собственников.
Через суд. Можно обратиться в суд с заявлением о признании собственника безвестно отсутствующим, если не получается никак выйти с ним на связь. После вступления решения суда в законную силу его долей может распоряжаться опекун, назначенный органом опеки и попечительства. Опекун вправе дать согласие на продажу доли, если это отвечает интересам отсутствующего собственника.
Публикация извещения. Еще один вариант — публикация извещения о продаже доли в официальном печатном издании: например, в местной газете. Извещение должно содержать информацию о продаже доли, цене и условиях продажи, а также срок, в течение которого другие собственники могут воспользоваться правом преимущественной покупки.
Обращение к нотариусу. Нотариус может попытаться установить местонахождение других собственников, используя свои каналы связи и запросы в различные органы. Если установить местонахождение не удается, нотариус может засвидетельствовать факт невозможности уведомления и выдать соответствующее свидетельство. Тогда получится обратиться в суд для получения разрешения на продажу доли без согласия других собственников.
В любом случае, если местонахождение других собственников неизвестно, рекомендуем обратиться к юристу, который поможет выбрать подходящий вариант действий и правильно оформить все необходимые документы.
Возможные проблемы и риски при продаже доли в квартире
Продажа доли в квартире, как и любая сделка с недвижимостью, сопряжена с определенными рисками и проблемами.
- Отказ других собственников от покупки. Если другие собственники откажутся от покупки доли, найти стороннего покупателя может быть сложно. Многие опасаются приобретать долю в квартире, где уже проживают другие люди.
- Заниженная стоимость. Стоимость доли, как правило, ниже, чем целой квартиры с аналогичной площадью. Это связано с ограниченными возможностями пользования и потенциальными конфликтами с другими собственниками.
- Судебные споры. Другие собственники могут оспорить сделку купли-продажи доли в суде, если считают, что их права нарушили. Например, если им не предложили купить долю по той же цене, что и стороннему покупателю.
- Проблемы с вселением покупателя. Другие собственники могут препятствовать вселению покупателя в квартиру, особенно если между ними нет взаимопонимания.
- Несогласие на продажу доли несовершеннолетнего. Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение может быть сложно, если продажа ущемляет права несовершеннолетнего.
- Наличие обременений и ограничений. На долю в квартире могут быть наложены обременения — например, залог, арест или ограничения, которые делают продажу невозможной или затруднительной.
Чтобы минимизировать риски, перед продажей доли рекомендуется:
тщательно проверить все документы на квартиру;
получить консультацию юриста;
провести официальную оценку доли;
заранее договориться с другими собственниками о порядке пользования квартирой:
застраховать сделку купли-продажи доли.
По ипотеке нужно оформить страховку — это можно сделать на Сравни. Сервис поможет сопоставить цены страховых компаний и выбрать лучшую. Также мы не берем комиссию и предлагаем полисы по ценам страховых или даже дешевле благодаря скидкам.
Как уведомить других собственников о желании продать долю
По закону другие собственники жилья имеют право на преимущественную покупку. Продавец обязан направить им письменные уведомления о своем намерении. Правильное оформление и отправка уведомления играет ключевую роль в успешном проведении сделки.
Существует несколько способов уведомить других собственников.
- Заказным письмом с уведомлением о вручении. Это наиболее надежный и рекомендуемый способ. Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу регистрации каждого собственника. Сохраните почтовую квитанцию и уведомление о вручении — они будут служить доказательством того, что вы выполнили свою обязанность по уведомлению.
- Личное вручение под расписку. Вручите уведомление лично каждому собственнику и попросите его расписаться в получении на вашем экземпляре уведомления. В расписке должны быть указаны ФИО собственника, дата получения уведомления и его подпись.
- Через нотариуса. Обратитесь к нотариусу, чтобы он заверил уведомление и отправил его другим собственникам. Этот способ более дорогостоящий, но он обеспечивает дополнительную юридическую защиту.
В уведомлении необходимо указать:
ФИО и данные паспорта продавца;
адрес квартиры, в которой находится доля;
размер продаваемой доли;
цену жилья;
условия оплаты;
срок для ответа — не менее месяца со дня получения уведомления;
предложение другим собственникам по выкупу доли.
Важно составить уведомление четко и грамотно, избегая двусмысленностей и неточностей. Для составления уведомления лучше обратиться к юристу, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Популярные вопросы про продажу доли в квартире
Нужно ли согласие других собственников на продажу доли?
Нет, согласие других собственников на продажу доли в квартире, оформленной в долевую собственность, не требуется, если соблюсти процедуру уведомления и предложить им воспользоваться правом преимущественной покупки.
Что делать, если другие собственники не отвечают на уведомление?
Если в течение месяца со дня получения уведомления другие собственники не изъявили желания приобрести долю, то владелец вправе продать ее посторонним покупателям.
Можно ли продать долю без уведомления других собственников?
Продажа доли без уведомления других собственников возможна только в случае, если покупателем выступает другой собственник того же жилья. Продать недвижимость постороннему покупателю без уведомления других собственников по закону невозможно. Сделка будет незаконной и другие собственники могут оспорить ее в суде.
Как определить стоимость доли?
Для определения стоимости доли рекомендуется обратиться к профессиональному оценщику или провести самостоятельный анализ рынка.
Выводы
Продажа доли в квартире — это непростой, но осуществимый процесс.
Главное — соблюсти процедуры, правильно оформить все документы и быть готовым к возможным трудностям. Важно помнить, что собственники имеют право на преимущественную покупку. Прежде чем предлагать долю посторонним, нужно уведомить других собственников и подождать ответа в течение 30 дней.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
