Рынок апарт-отелей как объектов с множественными собственниками стремительно развивается.
Тем не менее, одной из основных проблем, которая начинает сдерживать развитие рынка апарт-отелей и вызывает недовольство инвесторов, является непрозрачность деятельности Управляющей компании, которой инвестор передал в управление свой номер или несколько номеров и отсутствие возможности для инвестора хоть как-то влиять на эти результаты.
Эта непрозрачность начинается с условий договора аренды / управления, в котором, например, не определены лимиты расходных статей УК в рамках модели доходности и заканчивается нежеланием отельных УК выстраивать конструктивное взаимодействие с инвесторами и развивать устойчивые коммуникации с ними.
Другой большой и значимой проблемой безусловно выступает несоответствие фактической величины дохода, который выплачивается инвесторам и заявленным показателям доходности. Истоки этой проблемы часто лежат не в УК, а в застройщике, который заявляет определенные показатели доходности для ускорения продаж юнитов в построенном объеме, а по факту "достигать" этих параметров приходится УК, которая часто к этому просто не готова.
В итоге по некоторым проектам мы имеем разочарованных инвесторов, ожидания которых от сделанных инвестиций не соответствуют фактическим результатам работы Управляющих компаний.
Так какой должна быть организационная схема проекта, обеспечивающая эффективное взаимодействие между его участниками и прозрачность результатов деятельности УК для инвестора?
Кто реально должен управлять таким проектом и как должны быть распределены функции его участников?
Участники проекта создания апарт-отеля. Кто они ❓
1. Застройщик - тот, кто построил или осуществляет строительство объекта, который в итоге стал или станет апарт-отелем. Его основная цель - продать построенные объекты недвижимости и продать их дороже и быстрее.
2. Инвесторы (собственники) - это люди или организации, которые приобрели или планируют приобрести номера (юниты) в апарт-отелях. Их цели различны: от дальнейшей перепродажи по более высокой стоимости, до передачи ее в аренду / управление Управляющим компаниям с намерением получать доход от такого управления.
3. Ресурсоснабжающая организация (РСО) - Это организация, которая производит или поставляет коммунальные ресурсы: воду, тепло, газ, электричество и т.п.
Основные функции:
- Производство или закупка ресурсов;
- Транспортировка ресурсов до границы балансовой принадлежности (обычно — до границы дома или участка);
- Учёт потреблённых ресурсов (по общедомовым приборам учёта);
- Выставление счетов (в некоторых случаях — напрямую потребителям, если дом перешёл на прямые договоры).
Примеры: водоканал, теплосети, электросети, газовая компания.
У этой организации как правило в обслуживании не один объект, а множество.
4. Эксплуатирующая организация (ЭО) - Это организация, которая обслуживает и управляет объектом недвижимости. Её основная задача — поддержание объекта в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Основные функции:
- Обслуживание и ремонт общего имущества (крыши, подвалы, лифты, фасады и т.д.);
- Содержание придомовой территории;
- Организация вывоза ТКО (твердых коммунальных отходов);
- Приём показаний приборов учёта;
- Взаимодействие с жильцами по вопросам ЖКХ;
- Организация и проведение текущего и капитального ремонта.
📌 Для управления стандартными жилыми комплексами волне достаточно этих четырех участников и в этом случае ЭО может взять на себя функции Управляющей компании.
В случае же с апарт-отелем в эту схему добавляются как минимум еще 2 участника:
5. Отельный оператор (ОО) - компания, которая отвечает за организацию предоставления гостиничных услуг на объекте. Во многих случаях это независимая компания, в управлении которой находится не один, а несколько объектов.
Его основными функциями могут являться:
- Управление службой ресепшн (заселение, выселение, обслуживание гостей).
- Контроль работы housekeeping (уборка, смена белья, мелкий ремонт).
- Взаимодействие с подрядчиками (прачечная, клининг и т.д.)
- Управление складом и закупками расходных материалов для нужд отеля
- Контроль за состоянием апартаментов, своевременные ремонты и обновления.
- Ценообразование, revenue management, анализ загрузки и среднего тарифа (ADR, RevPAR).
- Оптимизация издержек, контроль себестоимости проживания и обслуживания.
- Управление каналами бронирования (OTA — Booking, Expedia, Ostrovok, собственный сайт и др.).
- Продвижение апарт-отеля в digital-среде (SMM, контекст, SEO, метапоисковики).
- Работа с корпоративными клиентами и агентствами.
- Подбор, обучение и мотивация персонала отеля.
📌 В настоящее время в зависимости от способов организации проекта отельный оператор может в некоторых случаях берет на себя функции управления объектом и взаимодействия с инвесторами
5. Управляющая компания (УК) - координатор взаимодействия участников проекта.
Ее основными целями должна быть максимизация доходов инвесторов проекта.
Ее основными функциями должны быть:
- Определение стратегии развития объекта. Участие в разработке и уточнении концепции проекта
- Подбор отельного оператора для проекта
- Управление отношениями с инвесторами
- Организация взаимодействия между участниками проекта
Как может быть собрана эффективная структура управления апарт-отелем ❓
В центре схемы управления проектом апарт-отеля может находиться управляющая компания - оператор проекта (УК).
УК изначально создается застройщиком в момент запуска проекта.
УК активно работает над концепцией проекта, осуществляет подбор участников проекта, проводит выбор отельного оператора, адаптирует концепцию под его требования.
В процессе стройки УК может отслеживать соответствие проводимых работ требованиям отельного оператора.
УК заключает договора с ресурсоснабжающей организацией и эксплуатирующей организацией (При необходимости и целесообразности УК может взять на себя функции ЭО).
УК от имени застройщика осуществляет передачу юнитов инвесторам после ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивает контроль и управление оснащением номеров и т.д.
Активно взаимодействует с отельным оператором, заключает с ним договор о сотрудничестве, в котором определяются параметры и размер доходов, которые отельный оператор будет готов сформировать по результатам управления объектом и порядок их выплаты.
Заключает договора с поставщиками прочих услуг, требуемых на объекте и включает этих расходы в собственный бюджет.
С учетом данных от отельного оператора и собственного бюджета формирует предложения по программам доходности для инвесторов, которые готовы передать свои юниты в управление и заключает с ними соответствующие договора аренды номеров.
Что дает такая схема организации участников ❓
Перечислю самые важные, на мой взгляд, на текущий момент вопросы
1. Она обеспечивает гибкость для УК и предоставляет определенную свободу в управлении объектом, в т.ч. обеспечивая непрерывность его деятельности.
Например, частично устраняет риски, связанные с тем, что отельный оператор по какой-то причине захочет выйти из проекта. В случае совмещения отельным оператором функций собственно отельера и управляющего эксплуатацией объектом (что, кстати, рассматривается как вариант организации управления отелем в поправках к законодательству) в случае выхода ОА из проекта управление объектом может "повиснуть в воздухе", а без надлежащего взаимодействия, например с ресурсоснабжающей организацией и объект и вовсе может лишиться возможности эксплуатироваться.
В случае же наличия собственной УК деятельность объекта с большой вероятностью не будет заморожена и сложный период до входа на проект нового отельного оператора будет преодолен более плавно.
2. УК возьмет на себя функцию взаимодействия с инвесторами, которые передали номера в управление и позволит ОО сосредоточится на своей основной компетенции - управлению гостиничной функцией.
В современном апарт-отеле инвесторы, условно говоря (пока еще) разделены на три основных группы:
- Те, которые передали свои юниты в управление УК
- Те, которые сдают юниты в аренду самостоятельно
- И, наконец, те, кто просто используют их для собственного проживания.
Не секрет, что взаимодействие с инвесторами - это иногда достаточно сложный и трудоемкий процесс и даже несмотря на попытки его цифровизации, должно смениться одно или даже 2 поколения текущих инвесторов, чтобы это взаимодействие осуществлялось исключительно (или большей частью) посредством цифровых платформ.
Поэтому взаимодействие с инвесторами будет продолжаться: как на цифровых платформах, например с помощью электронных кабинетов, так и с помощью различных иных каналов коммуникаций - вплоть до бумажных писем и телефонных звонков.
И это потребует отвлечения определенных ресурсов ОА, если конечно есть намерение выстроить с инвесторами долгосрочные партнерские отношения, а не игнорировать их запросы и пожелания.
Кроме того, если инвесторы первой группы еще имеют какое-то отношение к ОО, то 2 и 3-я группа вообще никак с ними не связана и отвлечение ресурсов ОО на них нецелесообразно. При у них также могут возникать вопросы, которые они будут требовать реакции и решения.
Поэтому, в случае наличия УК, которая бы выполняла функции оператора проекта, такое взаимодействие могло бы быть передано ей и ОА не тратил бы ресурсы на это.
Выстраивание же эффективных и конструктивных взаимоотношений с инвесторами при этом должно стать одной из основных задач для такой УК.
3. Осуществляет взаимодействие с ресурсоснабжающей и прочими организациями.
УК организует прямое взаимодействие с ресурсоснабжающей и прочими организациями, услуги которых необходимы для обеспечения бесперебойности работы объекта и его соответствия требованиям законодательства.
Это значительно сокращает риски сбоя в работе объекта в случае отказа ОО от предоставления услуг и выхода из проекта.
Таким образом, наличие профессиональной УК - оператора проекта может значительно улучшить эффективность взаимодействия участников и повысить устойчивость проекта.
Каким образом обеспечить прозрачность формирования, начисления и выплаты доходов для инвесторов апарт-отеля при наличии УК - оператора проекта ❓
Попытаюсь сформулировать общие подходы к решению этой задачи. Они конечно потребуют доработки, но здесь пока важно обозначить общие принципы и подходы.
Итак :
- УК создает застройщик в форме АО или ООО (если количество собственников в проекте будет меньше 50) в момент старта проекта.
- Первоначально 100% долей в уставном капитале УК принадлежат Застройщику.
- В момент передачи помещения инвестору ему одновременно передается (условия передачи будут отработаны заранее) доля в уставном (акционерном) капитале компании, пропорциональная доли площади его юнитов в общей площади объекта. В случае продажи объекта инвестором его доля в УК автоматически передается (выкупается) УК. УК будет иметь преимущественное право покупки доли (акций) инвестора по заранее согласованной цене.
- Акции в акционерном, например обществе, могут быть разделены на несколько категорий: для инвесторов, которые передают юниты в управление УК и для инвесторов без такого намерения.
- В Уставе УК определяются и подробно описываются все права для всех категорий акционеров, в том числе процедуры контроля за деятельностью УК, а также, в соответствии с законодательством, определяется высший орган управления УК - общее собрание акционеров (инвесторов)
- Общее собрание инвесторов назначает руководство УК в т.ч. Генерального Директора, Совет директоров и т.д. и контролирует их деятельность. В частности, оно утверждает бюджет УК на текущий период, подходы к формированию программ доходностей, а также отчет о деятельности УК за прошедший период.
- В компетенцию Общего собрания также может быть обозначен вопрос об утверждении выбора отельного оператора проекта, который был предложен руководством УК и заключения с ним соответствующего Договора.
- В регламентных документах УК могут быть прописаны положения правила и порядок раскрытия информации о промежуточных результатах своей деятельности по запросу инвесторов и объем предоставляемой таким образом информации.
Что в итоге получит инвестор ❓
Реализация такого подхода к организации структуры и взаимодействия участников проекта через создание УК - оператора проекта и организации соответствующего контроля со стороны инвесторов может дать:
- Прозрачность и понимание того, что делает УК, не только через систему отчетов по Договорам аренды, но и через систему регулярной отчетности самой УК.
📌Именно этого сейчас не хватает инвесторам
- Возможность, повысить доходность своих вложений за счет более эффективного управления УК и например, за счет использования общедомового имущества всех собственников объекта.
📌В большинстве объектов сейчас является, мягко говоря, серой зоной, куда инвестор не допускается и понимание того, как реально это имущество используется, отсутствует.
- Возможность заменить отельного оператора без приостановки деятельности объекта в случае, если результаты управления не устраивают инвесторов.
📌 Сейчас такая возможность отсутствует и это является одним из существенных рисков для инвестора, что уже подтверждается в некоторых проектах.
💡 Реализация комплекса таких мероприятий и обеспечение прозрачности деятельности УК для инвестора может привести к повышению доверия инвесторов к таким проектам, увеличению доходности для инвесторов, а также к повышению стоимости и ликвидности юнитов на вторичном рынке.