📜 Актуальная проблема для всех участников рынка недвижимости
Смена собственника жилья — процесс, требующий особого внимания к вопросам коммунальных платежей. Особенно остро стоит вопрос перерасчёта за отопление. Давайте разберёмся, кто и за что должен платить в этой ситуации.
📕 Правовая база
Основные положения законодательства:
- Статья 210 ГК РФ устанавливает, что собственник несёт бремя содержания своего имущества.
- Часть 3 статьи 30 ЖК РФ подтверждает обязанность собственника содержать своё жильё и участвовать в содержании общего имущества дома.
- Пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ определяет, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности.
- Статья 1175 ГК РФ регламентирует ответственность наследника по долгам наследодателя.
📋 Ситуация с перерасчётом
Официальные разъяснения:
Согласно письму Минстроя России от 26.05.2025 № 30122-АФ/04, перерасчёт за отопление должен оплачивать тот собственник, который является таковым на момент получения платёжного документа с корректировкой.
При этом действующее законодательство не предусматривает возможность распределения суммы перерасчета КР СОИ между несколькими собственниками. Обязательства по внесению платы в размере перерасчета КР СОИ, потребленных в 2024 году, возникают в 2025 году. Соответственно, действующий в 2025 году собственник несет обязанность по внесению такой платы. На предыдущего собственника такие обязанности не возлагаются.
⚖️ Судебная практика различна:
Так, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2024 дело № А82-12621/2023 подтверждает, что новый собственник не обязан оплачивать перерасчёт за период, когда собственником был другой человек.
Как следует из материалов дела, в прокуратуру 21.04.2023 поступило обращение С. о несогласии с перерасчетом платы за жилищно-коммунальные услуги. С. указал, что приобрел квартиру 02.12.2022, акт приема-передачи квартиры составлен 23.01.2023, предыдущий собственник жилого помещения в многоквартирном доме, погасил долг за
коммунальные услуги 25.01.2023...
Суды пришли к верному выводу о том, что порядок перерасчета
размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, действует в отношении лица, являющегося собственником помещения.
Лицо, которое не являлось собственником помещения в период, за который
произведен перерасчет, не несет обязанности по оплате данных расходов.
При этом отсутствие в законе прямого указания на механизм перерасчета при смене собственника не является основанием для возложения на такое лицо обязанности оплатить им коммунальный ресурс, потребленный иным лицом.
- Дело № 88-4372/2021 (Девятый кассационный суд) устанавливает, что управляющая компания не обязана открывать новый лицевой счёт при смене собственника без соответствующего заявления.
«Действующим законодательством не предусмотрена обязанность управляющей организации открывать новые лицевые счета в случае смены собственника жилого помещения, при наличии механизма выдачи отдельных платёжных документов»
Однако более свежая судебная практика (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 8 ноября 2024 г. № 88-19577/2024) подтверждает позицию Минстроя России, опубликованную в вышеуказанном письме № 30122-АФ/04 от 26.05.2025, согласно которой
действующее законодательство не предусматривает возможность распределения суммы корректировки размера платы за коммунальную услугу по отоплению между несколькими собственниками. Обязательства по внесению платы в размере корректировки за потребленную коммунальную услугу по отоплению возникают в момент предъявления потребителю коммунальных услуг платежного документа, включающего соответствующую корректировку. Соответственно, действующий на момент представления исполнителем платежного документа собственник несет обязанность по внесению такой платы. На предыдущего собственника такие обязанности не возлагаются.
⚠️ Важные моменты
Необходимо знать:
- Переоформление лицевого счёта осуществляется только по заявлению нового собственника.
- Управляющая компания не вправе самостоятельно вносить изменения в реестр собственников.
- При вступлении в наследство вы принимаете на себя долги предыдущего собственника.
💡 Практические рекомендации
Как избежать проблем:
- Тщательно проверяйте все расчёты с управляющей компанией при покупке жилья.
- Запросите справку об отсутствии задолженности.
- Оформите заявление на переоформление лицевого счёта.
- Сохраняйте всю документацию по сделке.
🎯 Заключение
Помните: вопросы перерасчёта отопления при смене собственника требуют внимательного подхода и знания законодательства. Своевременная реакция на возможные проблемы и грамотное оформление документов помогут избежать неприятных ситуаций в будущем.
#ЖКХ #Перерасчет #Собственность #Наследство #Право #Недвижимость #КоммунальныеПлатежи #Законодательство #СудебнаяПрактика #СоветыЮриста