Один документ, который не оформили 10 лет назад, привёл к катастрофическим потерям. Андрей Логунов, брокер с 12-летним опытом, разбирает что обязательно нужно знать при покупке элитной недвижимости в браке.
На этой неделе в деловых новостях прошла история о миллиардере, который потерял два миллиарда долларов в бракоразводном процессе. Детали дела впечатляют своей простотой — и одновременно трагичностью.
Двадцать лет назад, когда этот человек только начинал строить своё состояние, кто-то из его окружения предложил оформить брачный договор. Он отказался. "Мы любим друг друга, у нас доверие, зачем эти формальности?"
Два десятилетия всё было хорошо. Бизнес рос, семья процветала. А потом отношения разладились.
И вот этот самый документ, который казался ненужной бюрократией двадцать лет назад, стоил человеку два миллиарда долларов.
Когда я прочитал эту новость, первая моя мысль была: "Точно такая же ситуация происходит с недвижимостью регулярно."
Кто то скажет : , «..так это ж на «западе» , у нас все по другому ….»
Закон один для всех
По российскому законодательству всё имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым. Независимо от того, кто именно зарабатывал деньги.
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, всё имущество, приобретённое супругами во время брака, является совместной собственностью, если не доказано иное (например, брачный договор или покупка на личные средства, принадлежавшие до брака).
Это значит, что при покупке и продаже недвижимости — особенно в элитном сегменте — необходимо нотариальное согласие второго супруга.
Если этого согласия нет, то в течение трёх лет после покупки супруг или супруга могут обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.
И в восьмидесяти процентах случаев суд встаёт на сторону того супруга, чьё согласие не было получено. Потому что это прямое требование закона.
Реальный кейс
Две тысячи девятнадцатый год. Собственник продаёт виллу в Ялте за восемьдесят девять миллионов рублей.
Покупатель — успешный предприниматель из Москвы. Проверяет все документы, привлекает юриста, всё выглядит идеально. Сделка проходит быстро и гладко.
Проблема была в следующем: продавец на момент покупки этой виллы (в 2015 году ) находился в браке. Но нотариального согласия супруги на покупку не было оформлено.
Формально он стал собственником, право зарегистрировано в ЕГРН. С точки зрения базовой проверки — всё чисто.
Но в 2021 году у продавца начинается развод. Серьёзный конфликт, раздел имущества.
И бывшая жена через адвоката подаёт иск: покупка виллы в две тысячи пятнадцатом году была совершена без её нотариального согласия, значит она имеет право на половину стоимости.
Суд изучил документы и встал на её сторону.
Покупатель, который добросовестно купил виллу в 2019, оказался в ситуации катастрофической неопределённости.
Закон защищает добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ), но не во всех случаях.
Если имущество выбыло из владения собственника по волеизъявлению одного из супругов, но без согласия второго, суд может признать сделку оспоримой, а не ничтожной.
В итоге дело решилось компенсацией: он выплатил бывшей жене продавца сорок семь миллионов рублей, чтобы сохранить недвижимость.
Плюс ещё крупная сумма ушла на судебные издержки и адвокатов.
Один документ, который не оформили в две тысячи пятнадцатом году, стоил ему более 47 млн. рублей.
Почему это происходит?
Успешные люди часто переносят свой подход к бизнесу на личную жизнь и покупку недвижимости.
В бизнесе вы принимаете решения быстро, самостоятельно, рационально. Это правильно и эффективно.
Но семейное право в России построено на других принципах. Здесь защищаются интересы обоих супругов, независимо от того, кто зарабатывал деньги.
Позавчера ко мне обратился клиент — предприниматель, хотел купить виллу в Гурзуфе за 210 миллионов рублей .
Я спросил стандартный вопрос: "Вы женаты?"
Он: "Да, двадцать три года в браке."
Я: "Отлично. Нам понадобится нотариальное согласие супруги на покупку."
Он удивился: "Зачем? Деньги мои, я всю жизнь зарабатываю."
Я понимаю эту реакцию. Человек действительно заработал деньги своим трудом, своими решениями, своим риском.
Но закон не делает различий между тем, кто зарабатывал. Для закона брак — это партнёрство, где всё имущество общее.
Это не недоверие
Клиенты иногда говорят: "Мы столько лет вместе, у нас всё хорошо, зачем эти формальности? Это же недоверие к жене (мужу)."
И я всегда отвечаю одинаково.
Документы оформляются не потому, что мы не доверяем близким людям. А потому что мы защищаем и их, и себя от непредсказуемых обстоятельств жизни.
Никто из нас не знает, что будет через год, три, пять лет. Отношения могут измениться по тысяче причин, многие из которых не зависят от нас.
Могут появиться внешние обстоятельства — наследство, претензии третьих лиц, финансовые сложности, изменение законодательства.
Правильное юридическое оформление — это не бюрократия и не недоверие.
Это мудрость. Это забота о будущем вашей семьи.
Формально — согласие супруга нужно
только при продаже
Это прописано прямо в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ:
«Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.»
То есть — продажа, ипотека, дарение → обязательно согласие.
Поэтому нотариус требует согласие, когда оформляет отчуждение имущества (продажу, дарение, ипотеку и т.д.).
Но судебная практика показывает:
покупка без согласия, тоже может ударить.
Вот где большинство и «попадается».
Когда супруг покупает объект во время брака, он делает это на совместные средства семьи.
А если потом возникает конфликт (развод, раздел, долги), второй супруг может сказать:
«Я не давал(а) согласия на такую крупную покупку, и она нарушила мои имущественные интересы.»
И хотя сама покупка формально не требует согласия, суд может признать, что объект приобретён в нарушение прав второго супруга — и тогда:
- либо он признаётся совместно нажитым имуществом, даже если оформлен на одного;
- либо суд учитывает стоимость при разделе активов;
- либо, как в твоём примере, суд восстанавливает нарушенные права супруги, даже если объект уже перепродан.
Тот миллиардер из новостей наверняка двадцать лет назад тоже думал: "У нас любовь, зачем брачный договор?"
А теперь потерял два миллиарда долларов.
Что нужно при покупке в браке
За 12 лет работы с элитной недвижимостью в Ялте я выработал чёткий алгоритм проверки семейного статуса покупателя.
Если покупатель в браке:
1. Нотариальное согласие супруга на покупку (обязательно)
2. Свидетельство о браке (оригинал)
3. Брачный договор (если есть) — проверяем режим собственности
4. Паспорт супруга для оформления согласия у нотариуса
Если покупатель недавно развёлся:
1. Свидетельство о расторжении брака
2. Соглашение о разделе имущества (если было)
3. Проверяем, нет ли незавершённых судебных споров с бывшим супругом
Если деньги на покупку получены от родителей или других родственников:
1. Оформляем договор целевого дара или займа
2. Чтобы в случае развода эти деньги не считались совместно нажитыми
Это кажется излишне сложным. Но каждый из этих пунктов — защита от реальных рисков, которые я видел в своей практике.
Особенности Крыма
В Крыму ситуация осложняется историей региона.
Многие объекты были приобретены до две тысячи четырнадцатого года, когда действовало украинское законодательство. Там были свои требования к согласию супругов.
При переходе в российское правовое поле не все документы были переоформлены корректно.
Поэтому при проверке продавца я всегда смотрю: когда он покупал объект, был ли в браке на тот момент, есть ли согласие супруга того периода.
Даже если сейчас он не в браке — старые риски могут всплыть.
Альтернатива - купить новостройку в Ялте , где вы первый собственник без лишней проверки документов из прошлого продавца !
Заключение
Покупка элитной недвижимости — это не просто финансовая транзакция.
Это создание пространства для вашей семьи на десятилетия вперёд. Места, где будут расти ваши дети и внуки. Где вы проведёте лучшие годы своей жизни.
Моя задача как брокера по элитной недвижимости в Ялте — не просто провести сделку технически.
А обеспечить такую юридическую чистоту, чтобы через пять, десять, двадцать лет ни у вас, ни у ваших наследников не возникло проблем с этой недвижимостью.
Один документ, оформленный правильно сегодня, защищает вашу семью навсегда.
Один документ, который вы не оформили, может стоить миллионы.
Андрей Логунов
Брокер элитной недвижимости в Ялте
12 лет на рынке, сегмент от ₽20 млн
📱 Telegram: @logunov_yalta
📱+7 9788052445
Консультация по проверке документов — бесплатно