Если у вас течет крыша в новостройке, что проявляется в жаркую погоду, а не во время дождя — этот разбор для вас. Расскажу, как выявить скрытые дефекты устройства кровли и заставить застройщика их устранить.
Что вы узнаете из статьи:
· Обследование кровли на протечки: как найти причину.
· Варианты причин протечек кровли.
· Что делать если течет крыша: методы устранения протечек.
· Как ухаживать за мягкой кровлей.
· Частые вопросы о протечках кровли в новостройках
· В качестве эпилога.
Обследование кровли на протечки: как найти причину
Сегодня покажу ход рассуждений на судебной экспертизе.
Когда кровля течет в жару, это указывает на проблемы с пароизоляцией. Владельцы верхних квартир уже не могут думать, что затопили соседи. Причина может быть в дефектах кровельного пирога.
Осенью взяла два дела по протечкам с кровли от соседей по площадке.
Дом – новый, люди живут около года, покупали квартиру без отделки.
Изучила внимательно материалы дел, пришла на осмотр.
Сначала в квартиры, посмотреть, где бежит.
Поговорила с людьми. Оказывается, бежит не во время дождей.
Мокнет в летний период во время жары. Это уже говорит о многом.
Поднялась на крышу. Над проблемными квартирами – участок кровли, ограниченный парапетами. Покрытие кровли – мембрана ПВХ, водосток – через парапетные воронки в наружные водосточные трубы.
Застройщик уже начал принимать меры, чтобы протечки прекратились.
Незадолго до моего осмотра нарезал карманов в примыканиях, оформил вентиляционные клапаны. Кровельный пирог просверлил до рулонной пароизоляции, установил аэраторы.
Засунула руку в отверстие аэратора – мать честная, стяжка сырая! Поняла: имею дело не с ошибкой, а с системным нарушением.
Пальцами наощупь поковыряла – достала горстку песочка мокрого!
И так во всех аэраторах
На обратной стороне мембраны водичка. Здесь даже влагомер не нужен
А застройщик спокойно стоит и ухом не ведет. Как-будто так и надо строить, чтобы вода была внутри, а не снаружи кровли!
И ведь со дня подачи исков до осмотра эксперта прошло больше года! Сказать по чести, застройщик располагает своими специалистами-строителями. И мог бы сто раз обследовать кровлю сам, устранить брак, обеспечить людям спокойное проживание. Но не сделал.
Дальше залезла под вентиляционные клапаны на парапетах. На парапете, к которому примыкает низкий участок кровли с воронками – на обратной стороне мембраны натуральная вода. На остальных парапетах сухо.
Осмотрела саму мембрану, повреждений не нашла. Зато нашла заплатки в большом количестве. В разных местах. Застройщик реагирует на жалобы собственников, как будто даже старается отрабатывать по гарантии.
Можно было, конечно, сделать вскрытие кровли на местах протечек. Чтобы понять, действительно ли швы пароизоляции были проплавлены, или их порвало влагой. Но тогда пришлось бы разворотить половину кровли. А восстановление при таком раскладе – дело не быстрое.
Варианты причин протечек кровли
Поэтому вариантов два.
Либо застройщик закатал мембрану по влажной стяжке. И этот вариант более реальный, так как абсолютно во всех восьми аэраторах стяжка влажная спустя два года эксплуатации кровли. Кровлю делали осенью 2023 года.
Либо вода попала под мембрану через повреждения. Но тогда влажность имела бы более узкую локализацию.
Сама кровля достаточно жесткая, то есть стяжка рабочая.
Восстанавливая картину происшествия, предположила следующее.
По проекту на выровненные плиты перекрытия застройщик настелил битумные рулоны пароизоляции, швы должен был проплавить. Далее утеплитель – пенопласт, который совсем воду не впитывает, слава богу. Уклон образован тем же пенопластом. Потом стяжка цементная, геотекстиль и гидроизоляция крыши – мембрана.
Стяжка очень влажная. Вся эта влага запаяна под мембраной наглухо.
Такая влага при нагревании солнцем в летнюю жару расширяется, создает давление на оболочку, рвет ее. Если рвет пароизоляцию снизу, привет протечки с потолка. Если рвет гидроизоляционный ковер сверху пирога, снова-здорово, протечки обеспечены при затекании осадков.
Такая мина замедленного действия.
Над исследуемыми квартирами стыки рулонов пароизоляции оказались слабее, чем стыки мембраны сверху. Поэтому люди увидели намокание межпанельных швов плит перекрытия, штукатурки стен, а спустя какое-то время содержимое швов выкрошилось на пол.
Не всех швов, а тех, которые мокли. 😉
Что делать если течет крыша: методы устранения протечек
ГОСТ Р 59122-2020 «Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из кровельных гибких полимерных материалов» прямо указывает величину влажности стяжки, по достижении которой по ней можно укладывать гидроизоляционный слой мембраны – не более 5 %.
Дополню, что на практике со скрипом проходит до 8-10% для цементных стяжек. 5% — это почти лабораторные условия.
Аэраторы и вентиляционные клапаны на парапетах – шаг в правильном направлении.
Они помогут осушить содержимое кровли. Но очень постепенно.
Теперь кровля «управляемо негерметична», если так можно выразиться. И не лопнет в неожиданном месте.
До зимы срочно требуется выполнить осушение более активными принудительными мерами, чтобы водичка не замерзла и не начала пучить кровлю изнутри.
На практике используют профессиональное оборудование – сушильные машины, которые выгоняют влагу из стяжки, минераловатного утеплителя.
Для этого дырявят кровлю определенным шагом, вставляют туда гибкие шланги, подключают сушильные машины, которые вытягивают влагу их всех слоев кровли, прогоняют через них сухой воздух под сильным давлением.
В нашем случае в кровле уже имеются отверстия под аэраторы, поэтому дополнительных отверстий понадобится гораздо меньше.
После осушения кровлю ремонтируют, наклеивают заплатки на поврежденные места.
Это щадящий способ борьбы с влагой внутри кровли. Есть еще радикальный – снять, заменить, сделать заново. ☹
Как ухаживать за мягкой кровлей
И в завершение – какие причины могут быть для повреждения кровельной мембраны?
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Госстроем России предписывают:
· Очищать кровли от мусора и грязи два раза в год: весной и осенью.
· Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением крыш с наружным водоотводом. Не допускается накопление снега слоем более 30 см, при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине.
· Водосточные воронки необходимо очищать скребками и щетками, после чего промывать водой.
Инструкция по уходу и эксплуатации кровель из полимерных мембран от производителя предусматривает:
· На кровле должны быть смонтированы защитные пешеходные дорожки, в том числе обязательно в местах выхода на кровлю.
· Не рекомендуется выход и передвижение по незащищенным участкам кровли при температуре окружающей среды ниже отметки –15 ˚С.
· При правильном расчете несущей конструкции кровли уборка снега с поверхности полимерных мембран необязательна. Однако в случае необходимости чистка кровли от снега должна производиться только деревянными или пластиковыми лопатами без острых краев. На кровле должно оставаться не менее 10 см снега.
· Обслуживающий персонал, выходящий на кровлю, должен использовать обувь на плоской подошве, без острых каблуков, металлических набоек и пр.
А теперь вернемся к нашей кровле:
· Защитных дорожек нет.
· Вся кровля завалена кусками раствора, которым незадолго до моего осмотра штукатурили стены выходов на кровлю и вентиляционных шахт.
· Мембрана содержит немалое количество заплаток.
В реальности защитных дорожек почти никогда нет, даже в качественных новостройках. Однако, в проекте этого дома прямо предусмотрено защитное покрытие на участке выхода на кровлю.
Частые вопросы о протечках кровли в новостройках
❓ Почему крыша течет именно в жару, а не в дождь?
Это характерный признак «запаянной» влаги в кровельном пироге. При нагреве на солнце вода расширяется, создает давление и находит слабые места в пароизоляции. В дождь такая кровля может быть герметична.
❓ Как распознать, кто виноват – застройщик или эксплуатация?
Нужно зафиксировать:
· Даты и условия протечек.
· Места протечек в квартире.
· Нарушение герметичности в швах кровли, в примыканиях – признак недоработки застройщика и его подрядчика.
· Наличие порезов, точечных разрывов кровли – признак некорректной эксплуатации.
· Наличие и величину влаги под покрытием (через аэраторы, вентиляционные клапаны).
· Отсутствие защитных дорожек и покрытий.
❓ Обязан ли застройщик устранять свои дефекты?
Да, по гарантии на конструктивные элементы кровли (раньше 5 лет, теперь 3 года). Если монтаж выполнен с нарушением СНиП и ГОСТ, это гарантийный случай.
❓ Почему застройщики так часто кладут мембрану на мокрую стяжку?
Гонка по срокам сдачи. Стяжка сохнет 28 дней, а у них — 2 недели на весь цикл. Рискуют, надеясь, что «пронесет».
❓ Можно ли вообще избежать таких проблем?
Да — делать кровлю летом, контролировать влажность на каждом этапе, не работать в дождь. Но это удорожает строительство на 15-20%.
❓ Что эффективнее: аэраторы или полный демонтаж кровли?
Для локальных протечек достаточно аэраторов с принудительным осушением. Если влажность массовая (>30% по всей площади) — можно рекомендовать демонтаж мембраны и просушку стяжки. Решение принимается после замера влажности в разных точках. Демонтаж – это крайняя мера.
❓ Какой самый эффективный способ осушения?
Инжекционная осушка с подогревом + аэраторы. Обычные «дырки» без принудительной вентиляции — это полумера.
❓ Можно ли требовать компенсацию за испорченный ремонт?
Да, через суд можно взыскать:
· Стоимость восстановительного ремонта квартиры.
· Расходы на экспертизу и юриста.
· Компенсацию за моральный вред (просить надо, но очень редко удается доказать страдания).
❓ Как проверить кровлю при приемке новостройки?
· Запросить у застройщика протоколы измерения влажности стяжки.
· Проверить наличие защитных дорожек в зонах прохода.
· Убедиться в отсутствии видимых повреждений мембраны.
· Проверить работоспособность водосточных воронок.
❓ Куда обращаться, если застройщик игнорирует проблему?
1. Письменная претензия застройщику с фотофиксацией.
2. Жалоба в ГосЖилИнспекцию и Роспотребнадзор.
3. Судебный иск с последующим ходатайством о строительной экспертизе.
В качестве эпилога
Вот такие пироги. Кровельные.
Хотелось бы, чтобы застройщики более ответственно относились к своим гарантийным обязательствам. Господа застройщики! Понимаю, что каждое действие стоит денег. И все же. Репутация стоит дороже?
Поделитесь, кто-нибудь осушал кровлю с помощью подрядчиков с сушильными машинами?
Какую неочевидную «соломку» вы стали стелить после того, как «упали» в новостройке?
Сталкивались ли вы с тем, что застройщик «лечил» симптомы, а не причину?
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить разбор реальных кейсов.
Ваши лайк и комментарий помогут другим профессионалам и не только избежать ошибок, которые стоят денег и времени!